一直以來，剛需想在江南區置業，能選擇的板塊越來越邊緣。箇中緣由，還是因為核心區無新地塊供應，購房者沒有太多機會。
如今，隨著舊改項目推進，江南核心地段內也有新房了。
近期，地鐵5號線沿線的新盤，深石|漢化·錦上城營銷中心開放，且已獲預售證，即將迎來首開，前來諮詢的扒友不少，那麼，這個盤如何？值不值得買？今天扒一扒。
錦上城拿證，本週六開盤
帶著各種疑問，前幾天，老叨直奔深石|漢華·錦上城售樓部。
意外的是，當天不是週末，但前來看房的人絡繹不絕，洽談區已坐滿，沙盤前也圍了一圈。
▲營銷中心內
一個江南樓盤，短時間內憑啥能聚集這麼多購房者？理由很簡單，項目位於老城區，人口密集，吸引附近居民；另外，項目也即將開盤，開盤前仔細看盤是正常現象。
據瞭解，深石|漢華·錦上城已獲得預售證，將於4月25日開盤，預售的樓棟為6#樓、7#樓，共243套房源，備案價區間10000-11600元/㎡，賣毛坯。
▲項目已經備案
▲6#、7#樓位置
相比周邊的樓盤價格，周邊還有8字頭毛坯，深石|漢華·錦上城的備案價過萬，價格明顯上升，過萬的毛坯，對剛需是一道檻。
但放眼南寧，整體市場備案價放鬆，處於窪地的江南區也不另外，萬元以下的樓盤在減少，剛需既現實又無奈。
備案價不等於銷售價，目前預約交1萬元可享3萬元優惠。這說明優惠是有的，開盤還可能有驚喜價。
項目方面，地塊不大，僅49畝，由6棟高層住宅，3棟LOFT公寓組成。
▲總平圖
住宅和商業隔開，商業區主要為公寓和街區商業，為項目增添商業配套。
直線距離地鐵口約500米，很牛嗎？
備案價上升，還需要對應的價值來匹配，能不能支撐其價格？
首先看地段。深石|漢華·錦上城距離地鐵5號線與旱塘站直線距離約500米，妥妥的地鐵盤，5號線正在建設中，預計明年通車運營。
有地鐵配套支撐，價格自然不會低。
▲錦上城位置
另外，距離江南公園約1.3公里，直線距離可到達。
由於項目在老城區，生活配套不缺，地鐵和公園加持，出行和休閒兩不誤，適合自住。
商業配套方面，項目自帶6萬㎡的商業體，周邊還有海吉星農產品市場，江南萬達等。
地鐵是我們判斷樓盤價值的直觀方式。從整個區域來看，深石|漢華·錦上城的區域價值又如何？
在放眼到整個江南區，深石|漢華·錦上城處於江南中心區位置，不用多說，越往中心的地位置，地段越優。
▲江南中心區域
過去我們很少關心江南的中心在哪。因為中心區沒有可開發的地塊，在江南置業，只能往沙井、經開區，或者空港板塊，這些新板塊由於配套未跟上，江南區房價長期處於窪地。
其實江南中心商圈已形成，隨著舊改範圍不斷擴大，未來江南中心居住價值將回歸。
超5千畝舊改，鄰居可能不簡單
江南中心價值迴歸，僅靠一兩個舊改項目是不夠的，需要成片帶動。所幸，五一中路5415畝舊改已提上日程。
去年6月，江南區政府發佈了關於印發《關於成立南寧市江南區五一中路片區站城融合發展項目現場指揮部的方案》的通知，透露出該舊改項目進入概念設計階段。
▲五一中路舊改大致範圍
舊改是當前的城市紅利，抓住這波，將給區域帶來質的改變。
如此大規模，江南五一中路舊城煥新，不僅提升江南中心區居住價值，還將使江南長期被忽視的房價復甦。
地塊規模較大，不是一般房企能駕馭，唯有大型房企才具備開發大規模的舊改項目。大房企的優勢是，產品成熟、運營模式穩定，以後成為新地標並不是不可能。
深石|漢華·錦上城與五一中路舊改，僅一路之隔，無疑是最大受益者。
100平做四房，很懂剛需的樣子
深石|漢華·錦上城首期共6個戶型：67㎡兩房，74㎡三房，88㎡三房，100㎡四房，108平四房。戶型緊湊而實用，下面展示兩個主要戶型。
▲74㎡三房
74㎡，面積不大，但做到了三房，主臥還帶一大飄窗，開間達3米。廚房U型設計，方便烹飪操作，陽臺與客廳、餐廳連接，進深達8.8米，大橫廳設計，空間顯得更大。
▲100㎡四房
應該給這個戶型點贊，100㎡空間不大，卻做到了四房雙陽臺，兩個衛生間，沒有一點浪費空間，贈送的面積也合理利用，每個格局都很方正，沒有蹩腳的地方。
雙陽臺，空氣南北對流，採光通風都很好，客廳開間3.8米，夠寬，主臥帶飄窗，書房由綠化陽臺改造，三面採光。
不得不說，開發商還是很懂剛需的胃口。對於剛需置業來說，有限的面積，多得一間房，多住一代人，能滿足一家人的居住需求，儘量少換房。
地產新兵還是“老司機”？
這麼懂客戶的樓盤， 開發商是不是地產裡的“老司機”？
聽到深石或你會很陌生。其實，深石起家在南寧，2008年深石就和盛天有過合作項目，參與投資盛天東郡、盛天國際等項目。
之後，深石轉戰到上海，以上海為總部，公司逐步從建築設計向房地產開發轉型，先後進入浙江紹興、西安等城市開發，產品系包括住宅及大型綜合體、酒店項目等。
如今，深石再次來到南寧，不如說是迴歸。這次它攜手合作夥伴“漢華集團”，聯合開發錦上城。
據瞭解，漢華集團來自陝西，是當地的龍頭房企，擁有20年房地產開發經驗的企業，在多地開發運營了多個國際旅遊度假區、大健康產業示範基地項目，已成長為國內具有較高知名度的專業化產業運營商。
▲深石&漢華在全國的佈局
深石與漢華在全國合作有多個項目，是長期合作伙伴，可以說是好基友，已形成一種默契，聯合開有眾多綜合體項目，如：漢華城、曲江中心、上城國際。
▲深石&漢華合作開發的主要項目
這對CP組合再次合作，開發錦上城，倒是讓人放心了不少。
買不買？給你幾點忠誠的建議
深石|漢華·錦上城值不值得買？最後給大家一些建議：
①戶型很實用，74㎡做到三房，100㎡做到四房，不過有點緊湊，適合剛需自住，尋找舒適大四房的請繞道。
②學校方面，項目周邊有學校用地，還在規劃中。短期內依賴周邊學校，比如，壯錦小學、壯錦初級中學等，如果近期有娃有讀書的購房者，需要注意孩子入學時間等。
③另外，壯錦大道為城市主幹道，加上老城區的特點，噪音比較大，如果資金相對充裕，不建議選擇靠路邊的樓棟。錦上城靠壯錦大道的為商業，住宅還有一段距離，會好一些，但日常出行也會有所擁堵。
整體來看，項目地段不錯，地塊不大，還自帶有商業，離地鐵較近，交通便利，滿足各項居住需求。價格萬元左右，戶型實用，如果你是剛需，正考慮在江南置業，或是當前不得不看的項目。
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