開發商通過《補充協議》把竣工驗收備案表作為唯一的交房條件，排除了開通永久水、電、燃氣、通郵的義務。如果開發商未能按約定日期交房，但約定的每日違約金很低，減輕自己的違約責任。又因為《補充協議》一般只違反部門規章而達不到違反法律、行政法規的級別，所以《補充協議》有效，有效的協議應當得到履行，導致業主維權艱難。但這些霸王條款並非不可突破，本案一是成功調整了每日違約金；二是《合同補充協議》約定的交房條件雖然不包括開通永久水、電，但開發商仍不能免除該義務。
【案情簡介】
2009年6月13日，李某(買受人，乙方)與恆大盛宇(清新)置業有限公司簽訂《商品房買賣合同(預售)》，購買位於清新縣錦繡三街某單元的別墅，建築面積188.36㎡，總房款703,048元。合同約定恆大公司應當於2010年6月30日前交樓，並約定：“逾期交房的違約責任……自第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之一的違約金。”合同簽訂後，李某按約定付清房款。2010年6月30日李某前往樓盤收樓時發現，房屋質量存在漏水問題，永久水電亦未開通，李某認為未達到收樓條件，遂拒絕收樓，至2016年10月份仍然存在上述問題。
2016年10月26日李某以商品房買賣合同糾紛向清新區人民法院起訴，請求判令：一、將延期交房違約金由約定的3.65%/年，上調至6%/年；二、開發商承擔逾期交房的違約責任，違約金暫計263643元。（延期交房日期自2010年7月1日起，計至達到交房條件之日止；以已支付房款703048元為基礎，按每年6%/年計算延期交房違約金，暫計至2016年10月31日；暫計金額263643元。）
【案件分析】
《商品房買賣合同(預售)》第九條第1款第2項：逾期超過90日後，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。
《商品房買賣合同(預售)》第八條約定：出賣人應當在2010年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第 1 種條件，並符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經驗收合格。《商品房買賣合同(預售)》第十四條約定：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建築按以下日期達到使用條件：1、供水、供電在該商品房交付使用時達到使用條件；2、電話、有線電視、燃氣線路在商品房交付使用時安裝完畢，由買受人自行申請開通並承擔相應費用。但是附件四《合同補充協議》第四條：雙方同意本合同第八條補充如下：1、“該商品房經驗收合格”是指：由勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設單位對該單位工程質量驗收出具《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》及取得《建設工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》。
合同條款對開發商比較有利：1、逾期交房違約金按每日萬分之一不違反法律、法規強制性規定，因此約定有效，雙方應當按約定履行，不應當調整違約金。2、根據《合同補充協議》第四條可知，《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》及取得《建設工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》即達到“該商品房經驗收合格”的條件，即意味著交房條件排除了開通水、電、燃氣、通郵的義務，換言之，即使水、電、燃氣、通郵未開通，但因約定的交房條件不包括這些事項，所以不能以此作為拒收樓的依據。事實上《合同補充協議》約定的交房條件很低：別墅不需要電梯檢驗、交房時消防驗收一般都會合格的、出具《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》的五家單位其實都是開發商下屬單位或合作單位，所以很容易取得。但是水、電、燃氣、通郵這些較難達到的標準卻通過《合同補充協議》第四條巧妙地規避掉。
關於違約金每日萬分之一的標準是否應當調整？根據《合同法》114條第2款：“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加”，我方同時提交了2015年12月4日最高人民法院發佈典型合同糾紛之十六《周某訴重慶某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案》，該案明確認定可以調整違約金按同期同類貸款利率。具體到本案恆大公司佔用李某70多萬購房資金，卻長達六年不能交房致使李某無法入住，如果僅按約定的每日萬分之一，每年僅3.65%，明顯低於同期同類貸款利率。所以上調違約金有法律依據、有最高院發佈的典型案例、有充分的事實理由。
既然《合同補充協議》第四條約定的交房條件不包括開通永久水電，那麼，在開發商未開通的前提下，是否可以交房？既然《商品房買賣合同(預售)》第十四條約定：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建築按以下日期達到使用條件：1、供水、供電在該商品房交付使用時達到使用條件；2、電話、有線電視、燃氣線路在商品房交付使用時安裝完畢，由買受人自行申請開通並承擔相應費用；則應當在交房時開通永久水電。同時提交了廣州市中級人民法院的案例（2015）穗中法民五終字第4622號判決書第12頁認定:“關於永久用水是否屬於交房條件的問題。《商品房預售合同》第十二條交房條件及第十五條房屋交付時的有關資料均約定應提供永久供水的證明文件，而補充協議第7.1條對房屋的驗收標準進行了約定，但對有關必要的居住條件沒有進行約定。而商品房作為住宅的功能理應滿足供水等必要的居住條件，根據雙方簽訂合同的目的及商品房銷售的有關規定，永久用水屬於必要的居住條件之一，雋華公司交付房屋時應取得永久用水才符合交房條件。雋華公司上訴認為其取得《竣工驗收備案表》即符合法定及約定的交付條件依據不足，本院不予認定。”此案例給本案提供了重要參考。
【判決結果】
本案經一審、二審判決調整違約金為按當地同地段的房屋租金3500元/月計算。這一標準摺合5.97%/年，與我方主張的6%/年幾乎一致。並判決：“限恆大盛宇（清新）置業有限公司於本判決生效之日起十日內支付李某逾期交付房屋的違約金185500元。”恆大公司不服申請再審，廣東省高級人民法院駁回恆大公司的再審申請。
【律師說法】
本案爭議焦點有三：1、開發商約定《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》作為唯一交房條件，具備了該條件但未開通永久水電是否可以交房？ 2、長達六年未開通永久水電，是否應當承擔違約責任？3、如果承擔違責任，則約定的每日萬分之一違約金是否能夠調整？
關於第1個焦點，《合同補充協議》約定竣工驗收備案作為唯一交房條件，從條文理解即使未開通永久水、電、燃氣、通郵，但因這四項並非《合同補充協議》約定的交房條件，所以按照《合同補充協議》約定已經達到交房條件。雖然從法律上很難否定《合同補充協議》的效力，但近幾年廣東省各級法院對商品房買賣合同糾紛判決特點是：不否認補充協議有效，但也不承認補充協議可以排除開發商開通永久水、電、燃氣、通郵的義務，只要其中任何一項未開通，開發商均可能敗訴。最典型的案例是(2015)粵高法審監民提字第30號，該案件是廣東省人民檢察院抗訴的商品房買賣合同糾紛案件，廣東省人民檢察院認為補充協議有效，補充協議約定竣工驗收備案表是唯一的交房條件，永久用電並非約定的交房條件，況且永久用電與臨時用電的差價已由開發商承擔並未給業主造成損失，所以不應當支持業主以臨用電為由主張的逾期交房違約金。但廣東省高級人民法院判決開發商以臨時用電交房符合補充協議約定的理據不足，仍然以開發商未開通永久用電為由判決承擔逾期交房違約金。本案中恆大公司未開通永久水電，成為法院判決其承擔逾期交房違約責任的關鍵。
關於第2個焦點，雖然恆大公司認為違約金應當從起訴之日倒推兩年(當時法律規定的訴訟時效為兩年，現在規定為三年)；但我方認為未開通永久水電六年來是持續發生的，訴訟時效應當從實際開通永久水電時計算。並且恆大公司六年未交房，我方一直與管家有溝通，並提交了聊天記錄。最終清遠市中級人民法院認為不適用訴訟時效，違約金應從約定的交房日期次日起算，計至實際符合交房條件之日止。
關於第3個焦點，開發商通常約定逾期交房的每日違約金較低，甚至設置逾期交房違約金的上限，無論逾期多久交房，違約金均不超過約定上限。本案約定的每日萬分之一標準相當於每年3.65%，而恆大公司佔用購房資金六年未達到交房條件，僅按每年承擔3.65%違約金標準過低。而且有法律依據及最高人民法院2015年公佈的典型案例。最終，法院將合同約定的違約金由每日萬分之一上調至每月3500元，相當於每年5.97%。
綜上，如果開發商在約定交房之日未開通永久水、電、燃氣、通郵，應當承擔違約責任；如果約定的違約責任過低，可以調整；因為開發商未開通永久水、電、燃氣、通郵是持續性的，則開發商訴訟時效的抗辯理由不能成立。
【相關法條】
1、法律規定：《中華人民共和國城市房地產管理法》（1995年1月1日頒佈實施並於2009年8月27日修改）第二十七條：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。”
《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日頒佈並於1999年10月1日實施）第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”
2、行政法規：《中華人民共和國郵政法實施細則》（1990年11月12日頒佈實施）第三十六條 新建的企業、事業、居民住宅，應當由單位或者居民住宅的主管部門到當地郵政企業或者分支機構辦理郵件投遞登記手續；單位更改稱、收件人變更地址，應當事先通知當地郵政企業或者分支機構，也可以辦理郵件改寄新址手續。郵政企業應當公佈登記地點和電話號碼。
具備下列條件者，有關郵政企業或者分支機構應當予以登記，並自登記之日起九十日內安排投遞：
（一）具備郵政車輛和郵政工作人員執行公務的通行條件；
（二）有公安機關統一編制的門牌號數；
（三）已安裝接收郵件的信報箱或者已設立收發室；
（四）按規定需要辦理中外文名稱登記的，應當辦妥手續。
時鑫，北京市盈科（廣州）律師事務所專職律師，專業處理商品房買賣合同糾紛，包括一手房、二手房買賣合同糾紛。
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