今天我们不聊保险，聊聊刚刚发生的一件关系到大家切身利益的事情。
按照央行的要求，从3月1日开始到8月31日为止，所有买了房的朋友们，都可以自己选择以后的房贷是按固定利率，还是转为浮动利率。
你可以选择未来几十年房贷利率不变，也可以选择隔一段时间调整一次。如果选择隔一段时间调整一次，最短时间是1年。
这个选择的机会，30年只有一次。
知守君知道，很多人都存在选择障碍症，所以谈谈自己的看法，主要内容如下：
- 固定转浮动，怎么转？
- 要不要转为浮动利率？
一.固定转浮动，怎么转？
目前，已经有多家银行在官网上发布了公告，估计很快其他银行也会有相应的通知。
大家看公告可能理解起来比较复杂，我们把公告的内容用白话来解释一下。
1 谁可以转
1、看你的买房时间
因为在2019年10月8号之后，就已经开始实行浮动房贷利率。所以：
- 如果你在2019年10月8日之后办理的贷款，本身就是浮动房贷利率，和这次调整没啥关系。
- 如果你在2019年10月8号之前，按照固定基准利率办的住房商业贷款，你就有这次重新选择的机会。
2、看你的贷款类型
如果你办理的是公积金贷款，不能转换；只有商业贷款才可以转换。
2 转换之后，利率是多少？
以前，房贷利率是根据“5年期及以上贷款基准利率”来确定的，每个城市每个银行，都可以根据自身情况，进行打折或上浮调整。
原来的贷款利率计算方式为：
5年期及贷款基准利率 × 折扣（或上浮倍数）
而贷款利率在2019年全面改革，“贷款基准利率”被LPR（贷款市场报价利率）所取代。
新的贷款利率计算方式为：
5年及以上LPR利率+固定加点
可以看到，新老贷款利率的计算方式，主要差异在于固定加点 和折扣（或上浮倍数）的换算。
固定加点是如何计算的呢？我们只要记住一个公式即可：
固定加点=原合同利率-4.8%
之前不同的房贷折扣（或上浮倍数），对应的固定加点如下：
这个“加点值”，在确定之后，一直到合同到期，都是不变的。
如果你选择转换为浮动利率，根据银行的规定，可以选“每年1月1日”或“放款日期的对应日”重新定价一次。
如果选“每年1月1日”重新定价：
你每年的房贷利率=上一年12月的5年LPR值+固定加点
如果选“对月对日”重新定价，你办理贷款时对应的日子就是第一个“重新定价日”，比如你是4月15日办理的贷款，那么贷款定价日就是今年的4月15日：
你每年的房贷利率=重新定价日前最近一次的5年LPR值+固定加点
PS：
因为目前的5年LPR已经比原来的基准利率下调了，这个案例当然是选择按照“放款日期的对应日”更划算。
我们再举两个例子：
1、8折房贷利率的转换
老李在2016年买的房子，当时房贷利率打8折，实际利率是4.9%*0.8=3.92%。
老李今年想改为浮动利率合同，选“每年1月1日”作为重新定价日，加点值为3.92 - 4.8% = -0.88%。
到2021年，房贷利率就会调整为：2020年12月5年LPR利率-0.88%；
到2022年，房贷利率就会调整为：2021年12月5年LPR利率-0.88%；
……
2、1.2倍房贷利率的转换
老李在2016年买的房子，当时房贷利率是1.2倍，实际利率是4.9%*1.2=5.88%。
老李今年想改为浮动利率合同，选“每年1月1日”作为重新定价日，加点值为5.88 - 4.8% = 1.08%。
到2021年，房贷利率就会调整为：2020年12月5年LPR利率+1.08%；
到2022年，房贷利率就会调整为：2021年12月5年LPR利率+1.08%；
……
所以，转换之后，5年LPR就是影响你月供多少的关键因素。
二.要不要转为浮动利率？
要不要转换，取决于我们对未来5年LPR的走向趋势判断：
- 如果未来5年LPR的趋势是上涨，那么我们肯定选择固定利率；
- 如果未来5年LPR的趋势是下降，那么我们肯定选择浮动利率，房贷利率会随着5年LPR的下跌而下跌。
未来LPR利率下行是大概率事件，所以有必要抓住这次机会，尽快转换为浮动利率。
为什么这么说？
1、目前正处于降息周期，由于全世界的经济不景气，以及中国增长速度的放缓，降息是必然的；
今年由于疫情的影响，货币政策大概率宽松，未来两个月很可能再次降息。
2、从全世界的经验来看，进入到信用本位货币时代以来，世界主要经济体利率下行都是大趋势，中国也不可能例外。
▲美元利率走势
▲欧元利率走势
▲日元利率走势
这是因为在进入信用本位货币制度以来，国家发行货币不再受到黄金储备的限制，各国政府都有印钱的冲动，钱多了自然利率就会降。
而且，目前全球主要经济体都在用降息作为刺激经济的手段，美联储也将开启新一轮的降息周期，作为全球GDP第二的经济体，中国也没有其他办法，只能跟进。
更何况中国还面临严重的老龄化、少子化的问题。
综上，虽然在未来由于宏观调控的需求，不排除某些时间会有LPR利率上涨的情况，但整体利率长期下行趋势是一定的。
所以，既然国家给了大家这个机会，还请务必珍惜，不要错过了。
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