内容要点
1. 翻译成大白话：破壁，就是不必分你是昆山人还是上海人；轨道，就是连县域也会有地铁。
2. 长三角最终会变成一个超级城市PLUS。
3. 相比城市分线，万科更聚焦都市圈。万科并不排斥县域，但得是都市圈里的县级城市。
4. 就投资回报率而言，最值得买的城市，未必是上海，而是杭州南京合肥苏州宁波；但上海是安全性最高的。
5. 破壁时代的小城市——从不值钱的「三不管」，到很值钱的「一体化」。
主讲︱刘德科
今天天气不错，我是刘德科。上一讲，我们讲的是「中国房地产还能热二十年」，这一讲，我们要来关注的是「哪些城市更有价值」。
1st
我们知道中国处在一个规模庞大、速度迅猛的城市化进程中，但是这一轮的城市化有什么特征呢？主要是两个：破壁，轨道。
破壁不是榨汁机，是我们给「打破行政区划的壁垒」的简称，这句话是中央文件（《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，2019 年 12 月印发）里面直接摘取出来的；轨道，指的是「轨道上的都市圈」，也是从中央文件（《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，发改规划〔2019〕328 号，国家发改委，2019 年 2 月 19 日）里面摘取出来的。
这是当今中国城市化最大的两个主题。翻译一下：破壁，就是不要去区分你是昆山人还是上海人，就像在纽约，不用去区分你是纽约人还是新泽西人；轨道，意味着连县城都可以有地铁，这在十年前是不可想象的。
2nd
我们来看一看地理意义上「一体化」的几种方式：飞地输出，区县跨省合作，大城会师。
比如说我是一个很强大的城市，南京，跑到盱眙去，就是小龙虾特别多的一个地方；盱眙跟南京并不接壤，但是我可以跟他合作成立一个「宁淮特别合作区」（南京江北新区与淮安盱眙县）。
这种「飞地输出」的模式目前还比较少，但是中国迟早要越来越多地去示范、去探索。最著名的探索当然是「深汕特别合作区」（深圳和汕尾），现在进展更快。
区县跨省合作也是「长三角一体化」非常重要的主题。最著名的是「长绿一区」，正式的表述叫「长三角生态绿色一体化发展示范区」：上海拿出一个区（青浦区），苏州拿出一个区（吴江区），嘉兴拿出一个县（嘉善县），这三个区县刚好是接壤的，他们三者交织在一起，先做一个示范区给整个长三角看看，我们可以做得多好。
其实还有一个「嘉昆太协同创新核心圈」，也是非常重要的：上海的嘉定区，苏州的昆山市和太仓。2018 年 5 月，双方签了一份行动方案（《江苏省苏州市上海市嘉定区共同打造嘉定区、昆山市和太仓市协同创新核心圈行动方案》）。
这样的核心圈，万科这样的标杆企业当然不会放过了，所以它在嘉定有万科·西郊都会①，在昆山有上湾璟园②，在太仓有万科·翡翠铂樾③。
嘉定本来就是上海的一个区，当然很有价值，大家很清楚；昆山成名已久，虽然是苏州的，但是跟上海已经你侬我侬地化不开了，所以也很有价值，大家很清楚；太仓是冉冉升起的一颗新星，可能大家没有那么熟悉。但我们只要用一句话概括出来，你就知道太仓会有怎样的未来：在 2025 年实现「六铁交汇」。
哪「六铁」？一条城际线；两条地铁线，一条来自苏州（苏州地铁 S2 线），一条来自上海（上海地铁 S9 线〔嘉闵线〕）；还有三条高铁线。
嘉昆太这个圈，也是长角一体化的小小缩影，苏州和上海会交织在一起，完成大城的会师。
接下来看「大城会师」。我们把长三角的地图大概画出来，我给每一个都市圈打了一个红色的框，这些框全部都交织在一起：上海大都市圈、苏锡常都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈、合肥都市圈。
他们彼此都是咬合在一起的；合肥都市圈现在还稍微分开一点，但是总有一天，合肥都市圈和南京都市圈也是会交织在一起的。六个都市圈，准确讲是「1+5」个都市圈，「1」就是上海都市圈；这也是长三角一体化这份重磅文件里面特别强调的。
这些城市会完成一个城市循环，就像这句我编的顺口溜：南京与苏州会师，苏州与上海会师，上海与杭州会师，杭州与宁波会师，宁波与上海会师，上海与苏州会师，苏州与南京会师……这样一直念下去可以念到天亮。
长三角最终会变成一个超级城市 Plus，你可以把长三角当做是一个城市群，看上去有二十几个城市，但它最终是一个城市。
万科这家标杆企业，他在长三角布局了 36 座城市。大家知道万科是一家很傲娇的企业，一般的城市他也不太愿意去。所以，他选择什么样的城市，对我们购房者来讲是有启发的，我们可以来看看他选的是哪 36 座城市——
红色的是设区的地级城市，蓝色的点是县级城市。万科进红色区域相对正常，但为什么他还进了这么多蓝色的区域？请注意一个点，万科进的这些县域城，集中处在都市圈里。这很重要：万科并不是不进县域城市，而是要进在都市圈里的县级城市。
相比城市分线，万科更聚焦都市圈。简单讲，一二线城市、三四五六七八线城市，这种分法没有意义；哪怕一个 18 线城市，只要他在上海都市圈里，它将来也有价值的。
3rd
刚才聊了那么多的都市圈，到底哪一些都市圈更有价值呢？我们有一个都市圈价值含量的简易判断法：一个看 GDP 规模，是否超过一万亿；一个看人口基数，常住人口是否 800 万以上。
如果这两个条件都符合，当然是非常有价值的都市圈；两个条件满足其一，也是不错的都市圈。但优先满足人口基数，人口基数比 GDP 更重要。因为未来的竞争就看人多不多。
像长三角的人口红利是不可错过的。过去我们讲的人口红利，指的都是劳动密集型产业；现在的人口红利，是有创造力的消费需求汇集起来的巨大市场，带动经济发展。
在都市圈里，哪些城市更有价值？我们先把所有层级的城市全部来解析一遍，用三个维度：成长性，安全性，内生需求。
翻译成大白话：成长性，指的是房价还要涨很多；安全性，更重要的是你买了不太会亏；内生需求，靠这座城市的常住人口就够了，它也会涨，但是大涨还得靠机缘。
我们把长三角的城市分成五个等级：超高等级城市，典型代表是上海；高能级城市，典型城市是杭州、南京、合肥、苏州、宁波；较高能级城市，比如无锡、温州；一般能级城市，绍兴、常州、扬州；以及县城，比如高邮、桐乡。
这五个等级的城市，放回到刚才的三个维度去看，他们的特点是不一样的——
上海，安全性最高，也有成长性；南京杭州这样的城市，成长性会更强，当然他们也很安全；无锡、温州这种较高能级的城市，其实是南京跟杭州的缩小版；一般能级的城市，更看重它的内生需求，因为城市人口也不少，足以支撑这些城市，再加上整个长三角破壁一体化，所以他们也有较强的成长性；而县城最重要的考量标准，首先要看的就是内生需求。
那有没有一个种类的城市，像上海一样安全性很高，城市人口带来的内生需求也比较强，但成长性反而最弱？在中国没有，特别是长三角没有这样的城市，但世界上那些发达城市，比如纽约、东京、伦敦，他们都是这个类型的城市。
因为他们已经过了城市化的高峰期，进入非常缓慢的城市更新阶段。所以买他们的房子是安全的，但是不要期待有很高的涨幅。如果期待有很高的涨幅，请买中国，特别是中国的长三角。
只看投资回报率的话，最值得买的城市，未必是上海，而是杭州、南京、合肥、苏州、宁波；排名不分先后，哪里有房票，就去买哪里；如果看投资回报的绝对值和安全性，那还是看上海这样的超高能级城市。
4th
从城市发展的规律来看，那些能级非常一般的城市，该怎么买呢？我们先把县城的逻辑搞清楚，就几乎能理解所有城市的价值逻辑。
县城大概分成这么几种：撤县区，接壤县域，孤悬县城。接壤县域指的是跟很厉害的城市接壤的县级城市。
前两类县城，在买房操作上的建议本质上是一样的，就看这 5 条：
1. 主城的能级高不高？
2. 地铁通不通？
3. 是否有流入型的购物中心与产业？小城市本来是本地的购物中心，但更要看南京城里的、杭州城里的、上海城里那些购物中心有没有流到我边上；上海、南京、杭州的产业能外溢到我这里更好。
4. 是否有新一代住宅产品？接下来其他课程里会重点讲什么叫新一代住宅产品。
5. 本地人买不买？如果一个楼盘百分之七八十全是投资客，就不太妙了。就算你是投资客，也不能跟那么多投资客为伍。
这个框架可以回答很多问题。比如说我经常有朋友打电话问我：嘉善的别墅能不能买？嘉善能不能买，看这 5 个标准就行了；别墅能不能买，这是我们后面课程要聊的事情。
除了这两种小城市，还有一种孤悬县域。这种县城要看两个关键要素：人口基数，新一代住宅产品。人口净流入还是净流出，不是那么重要，人口基数更重要。如果县城的人口基数超过 50 万，他肯定是有价值的，佛罗伦萨也就 40 多万的人口。
如果我们已经买了这样的城市，不要着急，再多给他一些时间。长三角有很多现在看起来是孤悬的县域，有一天他也会变成接壤县域，因为我们的城市还需要扩张，特别是那些热点明星城市。
举两个例子。撤县建区的城市，以南京溧水区为例：
蓝色区域是南京的行政区划，在破壁思维下，周边不属于南京的区划，将来有一天也都会融合进来。南京向南发展的时候，它会给溧水区赋能；而且溧水区作为一个曾经的县城，它本身就有自己的价值。
像万科一定会在靠近南京主城方向的地段来寻找，发掘接壤效应，所以他在南京溧水区有未来城④这样的项目。
再来看接壤县域的价值，以常州的金坛区为例：
准确来讲，金坛区本身就是常州的一个区，但它又是跟南京接壤的，所以它有一个很独特的价值：它是苏锡常都市圈和南京都市圈的交汇点。产业方面，主力发展新能源汽车 5G移动通信网络，这跟南京的产业方向也是一致的，属于产业链地区分工协作。
长三角破壁之后，像金坛区这样的城区，将来的价值感又会更加强烈地迸发出来。
所以，这就是万科为什么要在金坛这样的城市做项目⑤。万科看的是去哪里拿地，我们普通购房者看的是要去哪里买房，这是有逻辑相通之处的。
再来看杭州为。我们拉出杭州的城际地铁线，这些线路外面到达的地方，其实在行政区划上都不属于杭州，所以这也是破壁，用地铁。
海宁在行政区划上属于嘉兴，但和杭州接壤，事实上已经进入了杭州的版图。很多杭州的年轻人、新杭州人，都住在那里。最终它通过地铁，就跟杭州交融在一起⑥⑦。
另外一个方向，柯桥。柯桥属于绍兴，同理，当杭州的地铁线往外伸，它自然而然就完成了破壁的过程。所以，与其说我们买的是柯桥、海宁，不如说我们看中的是杭州的价值⑧。
当然了，杭州城里限购，我只能来这些地方分享一下城市红利，这也是一种逻辑。
5th
今天这一讲，其实只想强调一个点：在破壁时代，过去那些我们觉得没什么前景的小城市，会因为一体化变得更有价值。
因为以前他们是三不管地带：他所属的地级市懒得理他，隔壁更大的城市更看不到他；但在一体化背景下，他反而变成都市圈中的交汇地带。
在长三角，我们闭着眼睛买房当然没有问题，因为长三角是中国最有活力的地方。但是如果我们睁开眼睛，分析清楚城市的不同价值，我们的收益会更大。
选定城市之后，该买什么样的地段，这是我们下一讲要关心的话题：买老城区还是买新区。
谢谢大家，我是刘德科。
案例清单
特别鸣谢：万科美好生活实验室
①万科·西郊都会︱上海嘉定 大虹桥︱地铁11号线上海汽车城站约1.7km 地铁11号线安亭站︱高层/小高层/叠拼别墅/洋房︱面积段 高层81~120㎡ 低密116~137㎡
②上湾璟园︱苏州昆山 嘉昆太协同创新核心圈 昆山城东副中心核心区︱S1号线站点约1km︱平墅洋房/小高层/高层︱面积段118/147㎡
③万科·翡翠铂樾︱苏州太仓 嘉昆太协同创新核心圈︱太仓高铁站（在建）︱高层︱面积段93~125㎡
④万科·未来城︱南京溧水区 主城南向延伸带︱地铁卧龙湖站约700米 | 高层 | 面积段75~125㎡
⑤万科·公园大道︱常州金坛区 南京都市圈和苏锡常都市圈交汇处︱地铁七号线（规划）︱高层/洋房/叠拼别墅 | 面积段90~164㎡
⑥万科·钱塘东方︱嘉兴海宁 钱塘新区 与杭州接壤︱杭海轻轨 地铁1号线文海南路站︱高层︱面积段85~139㎡
⑦万科·都会东方︱嘉兴海宁 杭海新区 与杭州接壤︱杭海轻轨 ︱高层︱面积段86~139㎡
⑧万科·芳塔纳丽︱绍兴柯桥核心区 与杭州接壤︱低密/高层︱距离杭绍地铁柯华路站1.2km︱面积段126~169㎡
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