自2004年浙江省浦江縣試水“模擬拆遷”模式以來，各地政府不斷探索房屋徵收工作新方法。
近年來,“模擬拆遷”成為部分地區實施舊城改造的前奏，在舊城改造過程中頻繁出現。
01、什麼是模擬拆遷？
1、模擬拆遷的定義
模擬拆遷不是正式的拆遷，是拆遷方在取得行政許可前，根據城市規劃和相關法律規定，就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權人協商並簽訂模擬拆遷協議的活動。
2、模擬拆遷有實際作用
模擬拆遷模式將拆遷補償安置協商工作前置，政府結合城市規劃建設需要等實際情況，在未作出徵收決定的情況下，與居民商談房屋拆遷事宜，瞭解居民的拆遷意願。
如果絕大多數居民有拆遷的意願並自願申請拆遷時，可以跟相關政府部門先簽署一份模擬拆遷協議，產生兩種結果：
當模擬拆遷簽約率達到規定比例且拆遷方辦理好房屋拆遷所需的行政許可後，模擬拆遷轉為正式拆遷，徵收程序啟動，模擬拆遷補償安置協議轉為正式的拆遷補償安置協議。如果簽約率未達到規定比例，徵收補償安置協議自動失效，政府將暫緩該地塊的改造。
3、破解舊城改造部分難題
模擬拆遷在程序上凸顯了從“代民作主”轉為“由民作主”的執政理念，採取“成熟一塊，拆遷一塊”的策略，一定程度上降低了群眾的牴觸情緒，減少了拆遷過程中的暴力事件、群體性上訪事件，推動了舊城改造的有序進行。
4、模擬拆遷的弊端
然而，模擬拆遷也有弊端。模擬拆遷沒有完全按照《國有土地上房屋拆遷與補償條例》規定的程序進行，未經行政許可而預備實施，因此其合法性問題值得探討。模擬拆遷也可能會引發少數人利益得不到保證的風險。
如果大多數居民都有拆遷意願並簽署了模擬拆遷協議，但是由於少數居民的不簽約行為導致達不到規定簽約率，政府退出，最終拆遷無法進行。
這種局面可能導致居民內部產生矛盾，出現多數居民對於少數居民的“利益挾持”現象。
02、模擬拆遷相關案例
接下來我們不談大道理，通過兩個案例，近距離了解一下司法實踐對模擬拆遷的相關態度。
案例一
庭審信息
原告：周某等64人被告：Q區政府訴求：確認Q區政府進行的模擬拆遷行為違法，撤銷模擬拆遷的所有行政行為，退還所有合同及產權證書，解封房產交易限制，並在所有公告區域內，公告通知終止模擬拆遷，消除影響。
法院認為
法院認為，Q區政府實施的模擬搬遷行為，是政府探索、發展的舊城房屋改造新模式，核心在於根據群眾的意願，對城鄉房屋決定拆與不拆，把拆遷的主動權、知情權、選擇權交還給群眾，且以被拆遷戶自願拆遷達到規定比例方能啟動正式的徵收拆遷安置工作，是國有土地上房屋徵收前的程序性行為。
因此，該行為不具有強制性，不對模擬搬遷對象的權利義務產生實際影響，不屬於行政訴訟受案範圍。周某等64人提出的解封房產交易限制等訴訟請求，缺乏必要的事實根據。
判決結果
因此，不予支持周某等人的訴訟請求。
總結
該案例告訴我們政府實施的模擬拆遷行為不具有強制性，不對模擬搬遷對象的權利義務產生實際影響。
因此，當模擬拆遷協議滿足不了被拆遷人個人利益或需求的基本實現時，被拆遷人完全有權不簽署。
案例二
庭審信息
原告：施某被告：H公司訴求：確認模擬拆遷補償安置協議無效案情簡介：施某先前自願與實施城中村改造的H公司簽訂了模擬拆遷補償安置協議，後訴至法院稱拆遷人未取得拆遷許可證，故模擬拆遷補償安置協議無效。
法院認為
首先，《城市房屋拆遷管理條例》是針對城市房屋拆遷，並不適用於本案的情形，且該法律目前已失效。故H公司受託實施城中村改造的相關工作前，無需取得拆遷許可證。
其次，案涉模擬拆遷補償安置協議系由施某自願與H公司簽訂，且並未提供證據證明其在簽訂該協議過程中存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的構成合同無效的法定情形，該協議應合法有效。
總結
通過這個案例，我們知道被拆遷人自願簽訂的模擬拆遷補償安置協議，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的構成合同無效的法定情形的，協議應合法有效。
另外需要注意的是簽完協議後，可能很長時間後才收到拆遷決定，此時再要求被拆遷人接受之前的評估結果對被拆遷人並不公平。
因此被拆遷人在與拆遷方簽訂模擬拆遷補償安置協議時，一定要慎重，結合自身具體情況決定是否簽訂該協議。
模擬拆遷作為拆遷領域中的一大常見現象，被拆遷人應該對其多些瞭解，從而有足夠的專業知識去維護自己的合法權益。
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