這一週，深圳樓市的頭條絕對是抽貸。簡而言之，就是通過抵押房產，以經營貸的方式，進行低息貸款，因為利率普遍比房貸利率低，但其中有部分違規資金進入了房產領域，從而導致了深圳樓市2020年的持續上漲。這一違規事件爆發之後，央行責令各大銀行對違規進入房產領域的資金進行抽貸，這會對深圳樓市有什麼影響呢？
豪宅受衝擊 剛需無影響
分析這件事的負面影響，首先得聚焦貸款主體本身。抵押房產經營貸，這類客戶一般為有房一族，只是為了更多的現金流，進行房產的再次投資，循環利用銀行貸款，那麼這類客戶的房產偏好是什麼？
個人以為這類客戶一般會選擇比第一套房產更高端的豪宅市場。同時銀行貸款是有利息支出的，所以他們一般會投資機會性比較確定的限價豪宅項目，比如前期熱賣的太子灣之類，與周邊項目具有較大房價差的限價豪宅項目。從2020年開局，豪宅市場受熱捧，剛需遇冷上，我們可以體驗到資金進入豪宅市場的熱情遠遠高於進入剛需市場。
2020年深圳樓市的瘋狂，更多在豪宅市場。日光、跳漲100萬等字眼，都是豪宅創造的熱門詞彙；剛需產品更多創造的則是銷售遇冷。那麼在後期深圳各大銀行對資金監管更加嚴厲的情形下，影響更多的應該是深圳的豪宅市場，但只要巨大的套利空間存在，豪宅市場的客戶永遠不會缺少，也許短期會影響部分客戶的資金運用，但長遠來看，對豪宅市場的影響較小，對剛需更是沒有影響。也許前期通過這類方式購房的客戶，會有一部分現金流的影響而已。
只要有價格倒掛 豪宅依然會日光
豪宅市場的受追捧，不是因為深圳客戶能夠低息貸款買房這個邏輯，而是新房與二手房的巨大價格差，導致市場上出現了投機性資金，買房出現了中彩一樣的效應，銀行抵押經營貸只是這一操作下出現的一種補充現金流的手段。
即使抵押經營貸管住了水龍頭，購買豪宅的邏輯依然存在，只是湊集資金的渠道發生了改變而已。 所以斷定今後的豪宅，只要價格繼續倒掛，豪宅依然會日光。其實現在市場較亂的是二手房業主掛牌價問題，很多小區業主集體高掛轉讓價格，是否具有集體哄抬物價之嫌，這倒是需要研究的一個問題，期待政府早日出臺二手房指導價等一攬子解決二手房市場較亂的局面。
因為二手房的亂價局面，又會傳導到新房市場，導致新房出現過熱現象。二手房的漲價現象，會導致一手房與二手房的價格倒掛越來越嚴重， 所有新房推出，在限價令下，都會具有打新的意義，那時的深圳樓市就不是擔心下跌，二是擔心過快上漲了。
有利於剛需市場回暖
本週除了抽貸較為熱門，還有一個詞也很火，那就是降息。五年期LRP下降去10個基點，這為五年來最大幅度的降息，前期多次降息，也才5個基點。房貸利率的走低，感受最深也最敏感，當屬剛需。降息語境下，剛需加速上車會成為趨勢。
疫情發生之後，深圳的剛需市場頻頻遇冷，與銷售火爆的豪宅市場比，一半是火焰，一半是海水。前面專門分析過剛需的可能變化，延後置業時間，上半年遇冷，下半年回暖。畢竟深圳城市利好太多，看好的資金也太多。
期望一個銀行抽貸，就能讓深圳樓市大跌的想法是比較可笑的。在深圳缺少的不是資金，而是優質的房產，能升值的房產。為何說抽貸對剛需幾乎沒影響呢？因為這次事件，是房產抵押經營貸，剛需一般為首次置業，這與房產抵押的事實不符，所以說影響忽略不計。
深圳新鮮事，盡在微信公眾號【一點深圳HUI】，關注獲取最新資訊。
閱讀更多 德創融和 的文章
