自新冠疫情发生以来，我国多地均采取了延迟复工、关闭营业场所、封闭小区等各项举措来应对疫情，许多人甚至戏言“在家躺着，就相当于给国家做贡献了！”两个多月以来，经过了政府和广大医护人员的艰苦奋战，目前国内疫情防控形势持续向好，多家企业逐步开始了复工复产，许多人也开始纷纷向笔者询问，由于疫情的发生和政策的管控，已经两个多月没有工作或开张营业了，能否请求房东减免租金？
笔者认为，能否减免房屋租金，应当根据该房屋的性质即该房屋是居住用房还是商业用房来考虑。此外，是否减免房屋租金也应当结合当地政府颁布的相关政策综合看待（本文仅以宁夏地区为例进行分析）。
商业用房
由于该类房屋的租赁主体大部分为公司，且都是以营利为主要目的，承租人对该类房屋的租赁期限也较长。因此，对于此类的房屋，如果是因为疫情的发生或政府的行政命令（严格管控措施或者其他行政决定）导致承租人无法正常开工，承租人可要求房东减免部分租金。此外，如果承租的房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人向出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失，适用公平原则分配责任。
此外，根据宁夏回族自治区人民政府办公厅于2020年2月8日下发的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施》中“三、减轻企业负担 ……10.减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年1月份租金减50%，2月-3月份租金全免。鼓励支持商业街区、商务楼宇等业主为租户减免租金（责任单位：自治区国资委，各市、县〔区〕人民政府）”的规定，商业用房的承租人也可以依照此规定请求出租人减免相关租金。
居住用房
顾名思义，居住用房的最大作用便是“居住”，因此承租人是否有权主张减免租金就看本次疫情是否影响到房屋“居住功能的实现。”
首先，如果此次疫情的发生并未影响到房屋居住功能的实现，只是物业或社区对承租人进出该小区进行了必要的检查或限制，则承租人无权主张减免租金。
其次，如果此次疫情的发生影响到了房屋居住功能的实现，比如政府为防控此次疫情而采用的“封路”、“封村”等管控措施，导致承租人长时间无法前往工作所在的城市，甚至长达一两个月未在承租的房屋居住的，就可以与出租人进行沟通，按照民法中的公平原则，请求出租人减少该期间的部分租金，并可就该部分租金的支付时间与出租人进行协商；如果承租人由于疫情原因导致长期无法使用该房屋（比如承租人所在的单位无法经营甚至破产，承租人因为此次疫情的发生无法在短时间内找到合适工作并正常工作）的，致使租赁合同目的根本无法实现，那么承租人可以依据《中华人民共和国民法总则》一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任……”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”之规定，向出租人提出解除合同的要求，但应当及时向出租人发出解除通知，并附解除的依据及相应的证据进行佐证。
此外，也可以依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”等相关规定，请求人民法院变更或者解除合同。上述情形，出租人不得要求承租人支付违约金。
！法律顾问提示
后疫情时代，如承租人想要减免租金，应该做到以下几点：
01
积极与出租人进行沟通
民事活动一般遵循意思自治。因此，只要是出租人和承租人所作出的意思表示不违反法律、法规及强制性规定，均是合法有效的。作为承租人，如想要主张减免相应租金，疫情发生后就要积极与出租人进行沟通，请求减免相应租金或通过其他方式对出租人予以补偿；对于出租人而言，如疫情确实影响到了承租人的生产、生活或经营活动，就应当本着公平及诚信原则，对承租人的租金进行相应的减免。
02
履行必要的通知及举证义务
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。因此，如果承租人想要请求出租人减免相应的租金，就应当及时通知承租人，并主张疫情及政府行为导致租赁合同不能履行构成“不可抗力”。
此外，在履行了通知义务以后，承租人还应就疫情发生以后政府及相关部门采取的措施致使不能履行房屋租赁合同这一事实进行一定的证据收集，据此主张减免相关房屋租金。如承租人认为，继续履行房屋租赁合同一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的想要解除合同的，则应当就政府及相关部门采取的措施及给承租人造成的损失等进行举证。
03
通过签订补充协议或备忘录等形式加以确定
如承租人通过与出租人沟通以后，出租人同意减免相应租金或解除合同的，双方应当通过签订补充协议或备忘录等形式加以确定下来，以免日后再起纷争。
在全民抗“疫”取得良好进展的情况下，复工复产也按下了快进键，经济开始逐步复苏，承租人与出租人也应当本着友好协商的态度解决房屋租赁事宜，为祖国的经济发展贡献一份力量！
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