我跌跌撞撞奔向你，你也不能一个人老去 —— 隔壁老樊
晋江又出地王了，而且是“含金量”更足的楼面价地王。在限价的步步紧逼下，开发商仍胆敢高价拿地，证明了其对后市的蜜汁自信。
昨天下午，鏖战了近两个小时，拼杀166个轮回，备受瞩目的晋江P2020-36号地块被中南以11.5亿元拿下，楼面价高达7208.4元/㎡！
这是晋江首幅楼面价破7的地块。
因为地块地处世纪大道旁，且具备“划时代”意义，我们姑且称其为：世纪·之战。
1、19大咖角逐 你不知道的土拍众生相
中南，并非人如其名的中中的“南”，而是太“南”了。
我们先来看下与中南同场竞技的对手们：包括觊觎泉州多年但又未曾如愿的华润、金地、金科；
也包括深耕泉州多年，但土储已基本见底的万科、建发、中骏、世茂；
还包括近几年才进场，但来势凶猛的美的、中梁、奥园、旭辉、中海、阳光城、大唐、保利里城；
更包括已在世纪大道布局，带着“拱地价”初心而来的正荣、连捷
……
19家房企，群雄逐鹿。谁拿都不意外，哪个也都不是软柿子。
宣朗君认真看了全程的直播。这场耗时近两个小时的土拍马拉松，基本呈现的是前松后紧的状态：
前面是渴望捡漏者的闲庭信步、尝试性报价；而当报价突破十亿后，才是决绝者的刺刀见红。
1、
前半程，尽管竞拍主持人道尽了地块之好，但各位大佬似乎并不买账，7.3亿元起拍，过了大半个小时才破9。
而这样的无聊时光，基本上是被万科、奥园、建发等的三国杀充斥着的。
撇开奥园，万科、建发算是泉州楼市的老面孔，其来泉首作要追溯到13年前后。
这六七年间，万科倒还是四处开花，先后布局了北峰、石狮、晋江、清濛、东海等多个项目。但隔壁家长子的建发，除了在江南有所建树外，也仅在洛江有过惊鸿一瞥，便再未有斩获。
两家都曾在去年底的泉州市中心土拍中有过奋力一搏，尤其是建发，对保利拿下的西湖地块可谓垂涎三尺，在拼尽最后一颗子弹仍败北后，似乎有些心灰，昨天的晋江土拍虽也多次举手，但仍略显疲态。
反倒是万科，一开场便频频出击，让万科粉们似乎看到其当年拿悦城、麓城时舍我其谁的雄风。
只可惜，这里是晋江，是兵家必争的晋江。
当总价突破9.5亿元后，万科也偃旗息鼓，未再参与角逐。
分析缘由，除了对利润指标考核较重外，万科等较难在泉州这样的限价市场上拿地的根本原因，还在于其跟投机制。
即拿地的地方大员需要对地块负责，需要强制跟投一定的股份，与地块实现捆绑，而其最重要的考核指标便是利润。因此，只要是那种需要拼刺刀的地，跟投机制主导下的大房企反倒束手束脚。
2、
后半程的角逐，主要在正荣、中南、华润、美的、旭辉、阳光城等几家房企中展开。
对泉州市场，
华润有如盘旋多时的猎鹰，实力跟决心都有，就是差一个合适的时机。尤其是其央企的背景，更是令其在融资成本上笑傲江湖，而这有可能就是在大家都打光子弹后，那一把直插心脏的匕首。旭辉、美的有点类似，来泉首站都有点“坑”，因此急需一块市中心的好地来稳住流量，贡献业绩。
阳光城，上周刚拿下它家门口的灵源街道地块，可谓春风得意。而在外围布局久了，其进城的渴望也愈发强烈。
其它选手都是客场作战，正荣跟中南则有点像东道主，毕竟两家都在去年拿过地，而且项目都已经面市进场。中南天樾首期已经开盘，正荣浔兴世纪春天则也在抓紧蓄客。
相比于其它竞争者，中南的优势在于有前期地块的均摊成本，同时营销团队、售楼部也都是现成的，这也至少领先其它人一个身位。
也正是凭借这一点，寸土不让的中南最终守住了家门，连斩三地，成为该局部市场真正意义的领跑者。
36号地的楼面价去到了7208.4元/㎡，但综合三块地，总建超24万方的中南项目，其均摊下去的楼面价则变成了6935元/㎡，仍旧高于中海池店南溢价率破百的地块。
流拍VS溢价破百
前有马甲地块，降价6500万仍无人问津，流拍；近有“虚张声势”的限价1.98万元的石井地块，本地国企，托底收地。
宣朗君的朋友二蛋说：今年以来的土拍市场，行情就像是三月里的小雨，淅沥沥沥淅沥沥沥（用闽南语念才能读懂深意）
不过，即便外围都歇了，但核心区的几宗土地都甚为高光。
1、
首先是房价魔幻的安溪，县城旧改的两块地都被抢到了溢价破百才分出高下。当然，魔幻的还不只是房价，宣朗君深扒了一下，无论是18年的沼涛小学地块，还是限价破两万的解放路地块，亦或者凤山书院地块，其竞得者，竟然都姓谢！
而且更诡异的是，每场土拍都你争我夺，寸步不让。最最诡异的是，基本每块地起拍价都算不过来帐，但就是这样明显没钱赚甚至亏本的地，都拍到了溢价率超80%以上
……
好了不说了，再说你们就该研究为何宣朗君会诡异失踪了（捂脸.jpg）
2、
说完安溪，再说说今天的主角晋江。
节后拍的这两块地都算得上优质，溢价率也很高。
从区域的运营和地块质量的加持方面，我们不得不佩服晋江的操盘能力。配套不足，远郊乡镇市场热度不高，地不好卖？
那就先修路，再引配套，
“医院+学校”超值套餐，成为引燃多个板块的星星之火。4月2日节后首场土拍，出让的灵源街道地块也莫不是如此。
原本的乡镇地块，因为养正中学新校区的加持而一飞冲天，地块限价比去年8月涨了近3000元/平，以往竞拍者寥寥，现在需要喊到破百的溢价率。
经过激烈角逐，阳光城以102.5%的溢价拿下了这幅五万方的地块，进一步稳固了其在区域市场一家独大的区位（海峡大都会为阳光城与中梁合作）
“ 阳光城1.6亿元竞得 ”
晋江P2019—10号地块
竞得人：阳光城
成交价：1.6亿元
成交楼面价：3065.98元/㎡
毛坯限价：11842元/㎡
计容总建筑面积：52185.6㎡
起始价：7900万元
起始楼面价：1513.8元/㎡
溢价率：102.5%
该地块共吸引了13家竞买人参与，包括阳光城（18号）、大唐（10号）、金科（288号）、新力（08号）、百宏（88号）、三盛（99号）、晋江房屋（16号）、鑫亿（68号）、中梁（28号）、碧桂园（66号）、盼盼（09号）、77号、鼎泽（06号）。
灵源街道都这么凶猛，所以事前大家对市中心的36号地也满怀期待。只是考虑到起拍价已经定到了4576元/平，而限价又是12195元/平，溢价率确实没办法太高，所以也就有了上文提到的“前松后紧”的状态。
3、晋江的双轴四片
2019年晋江市共成交商住土地25宗，总出让面积约97.1万平方米，成交体量约247.79万平方米，总成交金额76.21亿元
结合去年以及开春以来的两幅土拍，以土拍为前奏，晋江的楼市主场已经日渐清晰。
以环湾区为轴线，由西向东串起紫帽、池店南、晋东；以世纪大道为轴，向南并联起以高铁新城和英塘水库为圆点的晋南乡镇。
呈现横跨东西、以及南北的两条轴线，其间散布多个强点。
比较值得重点关注的包括以下几个板块（含代表项目，按推荐指数排名）：
1、池店南
重点关注：中海、融创
在桥南及滨江商务区几乎没有一手项目在售后，这里成为跨江置业的主力接纳区。
随着中海等多个大咖进驻，并在晋江七小以及晋江一中分校的加持下，这里的楼市热度火速升温。目前区域均价在1.2万元/平左右。
由于板块在售的几个项目都是高地价进场，且限价相当，因此板块内的项目选择主要考察学区的靠谱程度，其次才是户型、排布等产品自身要素。
2、世纪大道沿线
重点关注：中南天樾、安腾幸福里、正荣浔兴世纪春天、力高水投君誉中央
在去年10月之前，晋江市中心已多年未有新商品住宅用地供应，板块的饥渴程度可想而知。
包括昨天中南刚拿下的16万方地块，目前区域四个项目（中南24、正荣10、安腾7.8、力高3.8）的总体供应量约46万方。
由于几个项目的推盘节点差不多前后脚，且产品都定位为刚需快销型，因此几个项目不可避免地面临正面硬钢。
几个项目的选择，主要看区位的偏好，相对来说紧挨着宝龙的中南会便利一些，而安腾、正荣项目会更靠近市政府。
另外，与外围板块配套先行不同，这个市中心区域的几个项目教育配套都还未落定，宣朗君预计在近几个月都会以捐款的方式陆续解决，但仍需意向购房者多加关注。
3、晋东板块
重点关注：浔兴华林春天、晋东正荣府
是希望之地不假，但目前的现状依然可以用百废待兴来形容。
除了已经建成的第二体育中心和一路繁花的笔直道路外，目前的晋东区域仍略显荒凉。
尤其是教育和医疗等民生配套短板，以及最高12725元/㎡的毛坯限价，让购房者颇为迟疑。
应该说，随着未来东海隧道的贯通，这里便可直通市中心，前景值得期待。但仅凭一个体育馆，在隧道还未有实质进展的情况下，便敢叫板限价1.3万元/㎡左右的东海，确实让人捏一把冷汗。
该区域目前更适合在附近，有就近自住需求的客户买入。
4、紫帽板块
重点关注：世茂以及两幅国企地块
作为目前晋江限价最高的区域，去年底出让的P2019-13号地，限价13550元/ 平，高于正荣拿下的晋东地块，成为晋江的限价地王。
其加分项主要在于容积率低，以及学校的加持——引入清华附中、附小的晋江紫帽学校。
根据官媒报道，小学部分计划于今年9月招生。
教育品质如何，是名校挂名还是真正的倾力合作？学区+景区的改善型住区美梦，将在今年9月迎来试金石。
4、宣朗君的几个观点
1、全民合力的体育梦想——世中运，没想到也成为了晋江这个经济十强县的沉重包袱。
反映在地产层面，那就是马不停蹄的土地供应。
据宣朗大数据中心监测，近年来晋江的年度土地供应都在200万方以上，多年赶超泉州六区，成为供地数量最大的区域；
2、地块的大体量供应，顺应近三年的地产牛市，为晋江带来市场的新繁华。
同时，配合高起点配套的布局，也带火了多个区域市场，包括池店南、晋东、高铁新区、英塘水库、紫帽等，让这些原本的乡镇市场也一跃成为了主战场；
3、从整个楼市大盘来看，由于房价梯度尚未形成，因此相比于东海等主城区，县域市场投资现状尴尬。
以晋江为例，环湾沿线的桥南、池店南，多项目价格在1.3万元/平左右，而百信更是顶到了快1.5万元/平的高价。从局部市场来看，在蓝湾半岛等多个项目二手房顶到1.6万元/平左右的情况下，新房1.3-1.5万元/平并不愁卖，市场也印证这一点，基本逢开必罄。
但相比于东海等市中心，其新房价格反而略显透支。
因此宣朗君建议，晋江的整体买入思路以自住为主，投资还是应该优选泉州市中心；
4、在高举高打的思路下，晋江市场的另一隐忧来自于大手笔的推地。其实早在十年前，晋江便有多项目价格逼近或者破万，但11年以来，随着梅岭组团等世纪大道沿线的大拆大建，多个巨无霸项目进场，包括晋江万达、世茂御龙湾、百宏御景天下，以及后来的龙湖、中航城项目等，供大于求的局面令市场苦不堪言。
目前，虽然整体的去化周期依然可控，但有着大城建、大体育、大产业的沉重包袱，晋江仍需控制土拍节奏，以求市场稳健。
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