先有即墨，後有青島。1898年之前，青島只是個小漁村，屬於即墨縣仁化鄉。 德國人來了之後，歷史逆轉，青島變成都市，即墨還依然是個縣城。
100多年以後，一個連這段基本歷史都不知道的回族輟學小子，寫了個罵街的歌《老巴子》，一口土話中充滿了對即墨人到青島的歧視，真是數典忘祖的典型，不過人家既然是少數民族，跟這個城市的歷史牽扯太淺，倒也正常。
01、 即墨西部樓盤演化史
即墨畢竟有自己的歷史底蘊，而且作為一個商業發達著稱的城市，民企私營經濟極為繁榮，造就了一批富人甚至企業家。
因為即墨這個商業城市的大小市場基本都在西部，所以他們的活動範圍也是西城。再加上最好的小學和初中、高中在陸續也向西部集中，導致學區房特徵日益明顯，於是城西樓市的價格成為即墨樓市之冠。十幾年來，一直如此。
即墨西部住宅的崛起，始於文化路板塊，這在2003年前後，是為城西第一波樓市競爭大戰，當時參賽選手，先有名門世家、江南花園等，後有瑞納鰲園，即發陽光城等，圍繞德馨小學，很快成了富人區，但彼時房屋質量不高，以多層為主，經過一番推動，區域房價從1000多到了3000多。
這一片開發完之後，很快發生外延，永和碩輝苑、潤髮家園、海信馬山新城，北部的曼谷陽光等，在十年前開始向外延伸，這些盤前期一直熬住了2600元的價格好幾年，到2009年價格爆發，翰林苑第一個很快過了5000元，後期再漲到七八千元，房源不多。
大約六七年前，正大佳源都市，高迪墨香郡，御園，壹品華庭等樓盤再次展開第三輪競爭，圍繞著德馨小學和28中，7000的均價成為了即墨樓市的最高價，當時萬科東郡只賣4800。經過2017年的再次大漲，到去年春天火熱到頂，該區域一些房源甚至報價接近2萬元，目前雖然有所回落，這些盤的二手房價都在15000左右。
第四輪再次向外圍，2017年前後，是綠城代建的峴山花城，還有被保利突襲搶走的中間地塊後來做的堂頌，基本上從10000元上下，到了14000左右，把區域房價頂了起來，但因為復星天貿城組團的住宅一直出不來，其他家也拿不到地，整個區域供應一直很少，所以也沒啥競爭，這些房子陸陸續續也就賣完了。
真正驚人的是第五輪競爭開始的第一個盤藍城玉蘭公館的定價。2018年1月17日，即墨文化路地塊出讓，總建面約13萬㎡。諾信置業拿地，最終成交樓面地價約為4988元/㎡。藍城代建並代為操盤，定名叫玉蘭公館。
到2019年推盤之時，正是市場供應空白，即墨城西富人們無處買房，玉蘭公館抓住機會，定價18600元，這個價格橫掃即墨城，後來賣得也還不錯，就漲到了大約2萬元，而後競爭對手們就排隊而來。
至此，儘管價格也上去了，儘管綠城和藍城都來代建，但真正的品牌開發商在即墨做真正的豪宅，幾乎沒有。那麼後來大批開發商的蜂擁而至，又會給即墨帶來什麼機會？
02、 即墨西部排隊拿地史
2019年1月3日，即墨城西第一塊地，就被禹洲拿下，定名朗廷府。禹洲根據市場的調研，把產品直接分為洋房和小高層產品，甚至洋房裡再分出一部分大平層產品做了170平，定價17500，銷售很不錯。
3月29日，海爾聯合寶龍拿下即墨西原復星16萬平住宅地塊，樓面地價4662，容積率也是1.6。項目定名為翡翠花園。
5月23日，招商地產拿下即墨西原復星27萬平地塊，樓面地價4660，容積率1.9。項目定名公園1872。
7月19日，海爾產城創在即墨西城核心區域拿地兩宗總計17萬平，住宅地塊3563，容積率3.2，後來定名東方學府。
12月16日，龍湖地產拿下西城核心區域鶴山路以南、石林一路以東6萬平地塊，住宅部分只有3.6萬平，樓面地價3500，容積率2.9.
12月25日，中冶地產拿下即墨西原復星36萬平地塊，住宅部分樓面地價4188，容積率2。
2020年1月17日，中南地產拿下即墨西原復星32萬平地塊，住宅部分樓面地價4200左右，容積率1.8。
3月12日，榮盛地產拿下即墨西原復星18萬平地塊，樓面地價4095，容積率2。
4月1日，中梁地產拿下即墨西原復星21萬平地塊，樓面地價4076，容積率2。
原復星組團大地塊還有兩宗土地已經掛牌，估計在4月會有結果。
這些只是即墨城西的中心區域，外圍的土地沒有統計。看看上述賣地的節奏和規模，就知道即墨西后續市場之競爭態勢，真的是非同一般的激烈。
在此局面下，如何突圍而出？各家如何破局？這是北青島樓市今年最大的吸引人的地方。
作為開發主體，對自己的盤，是做加法還是做減法？往上走還是拼速度走量？
每家都在判斷，醞釀，籌劃，但是大多數空間不大，畢竟盤子都不小，而且區域都在一起，很多都是一條街上的鄰居，差異化很難做。
03、 龍湖天奕對即墨之意義
唯獨有一家，與眾不同，可謂特立獨行，準備走一條新路。
這就是去年底在鶴山路拿地的龍湖，它其實是最輕鬆的。因為項目總共只有6萬平，而且住宅只有36000平。地塊所在的地段，位於即墨中軸的商業大道鶴山路，更接近市區中央，和其他開發商所在的復星組團明顯拉開距離，可以單獨成就自己。
龍湖經過研究，準備把集團系列產品中最高檔次的天字系引入即墨，已經定名為天奕。
天奕系列，目前只有廣州和瀋陽有開發，廣州的單價價11萬，平均總價2000萬左右。瀋陽的主力總價七八百萬，最貴的也過了千萬。千萬級別，中心城市的中心地段產品，這算是天奕在一二線城市的標籤，基本上就是當地豪宅的代表作了，匯聚的都是富豪人群。
那麼為什麼全國第三座天奕會落地到即墨這個新區呢？因為即墨是江北義烏，是一個隱藏了眾多隱形富豪的城市。鶴山路上的經商業主們，緊隨時代潮流，在商海搏擊，近幾年搭上了互聯網，可謂把生意做得風生水起，青島主城的嶗山前海一線，很多豪宅的主人都是他們。
然而，他們生活和工作範圍所屬的即墨，卻只有豪車遍地開，不見有豪宅。以至於一個藍城代建的項目都賣到了2萬元，超過城陽價格，還賣得不錯。
一直想打造地標的龍湖，決心把天弈這個小規模項目做出鑽石盤的味道，重新定義即墨的居住品質，下決心打造這188套的180到190平的大平層產品標杆，就近為即墨頂層商業人士就地解決居住品質的升級難題。
據說這188套都是全尺寸四房產品，邊戶設計270度三面採光，中間戶四朝南，面寬近18米，進深不足10米，是真正意義的大面寬、短進深的高舒適度產品。
這是一個即墨富商階層十年來一直盼望的答案，也是眾多開發商想達到的目標。
04、 即墨需要自己的豪宅
十年前，開盤時只有3300元的萬科四季花城曾經拿出108套小高層精裝房源，突破8000元大關，成為當年即墨房價高峰。當時的結論是，即墨市場空間很大，但是不敢大規模嘗試，見好就收。
三年後，綠城當年在膠州自己的喜來登大酒店旁邊做了一棟大平層，就是紫薇公館，一共200套，周邊房價只有幾千的情況下，定價20000，結果開始賣不動，後來市場反轉，被搶光。如今二手房25000左右，依然是膠州之冠。
又過了五年，藍城又做了20000的嘗試，如今有點作繭自縛的感覺。畢竟只是個代建，產品力單薄了，而且盤子比較大，最重要的是競爭對手多，所以銷售陷入停滯。
此後眾多開發商雖然陸續到來，但大都準備賣毛坯了，輕騎突圍。誰還敢做加法，加成本，做產品，做精裝，種種機緣之下，也只有龍湖天奕了。
膠州已經有了紫薇公館作為豪宅代表，比膠州更富和劃區最早的即墨，也應該有自己的豪宅代表，這就是全國第三座龍湖天奕落地即墨西城的意義。
在此僅僅透露一點，就是天奕是找了享譽全球 的HWCD設計機構來負責裝修設計。HWCD是一家跨國際設計公司，在倫敦、上海以及巴塞羅那，彙集全世界近600名設計精英。設計服務專注精品酒店、豪宅定製以及高端住宅設計。
該公司在全球的設計經典案例無數，倫敦最貴公寓塔橋壹號，上海第一豪宅湯臣一品，澳洲雀巢總部大樓等，皆為HWCD的傑作。龍湖重金聘請他們的設計師前來，就是把即墨的豪宅水準真正提升上去。
天奕這188套顯然比紫薇要輕鬆，因為總價還沒那麼高，而周邊的企業主的消費能力顯然要更高一些。唯一的懸念在於，龍湖會拿出什麼樣的產品來奉獻給他們？
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