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第三轮：定投ETF十年十倍计划
最近房地产板块萎靡，俺就降低吸纳。原有华夏幸福、华发股份、建发股份、迪马股份、华侨城A，港股通买了内房股雅居乐集团，昨天又按计划低吸了绿地控股，正好凑成七朵金花。别人弃之如敝履避之若蛇蝎，俺却纳之如新衣迎之若初恋，搞成了满仓的房地产。既然满仓地产，俺就来吹吹他，八一八坚守房地产的三重逻辑，大家看看有没有道理：
第一重逻辑，基本面逻辑，超低的估值提供了厚厚的安全垫。作为一个价投，基本面选股是必须的。大A股票是否低估，可以把港股作为参照，作为以价投为主的成熟港股市场，其估值基本反映了企业内在价值。与港股比，大A股基本都是高估的，如医药板块，大A股动则五六十倍估值，如爱尔眼科恒瑞医药，港股基本十倍左右，如绿叶制药。最典型的是银行板块，银行板块是价段的集中营，是价段的心头肉。银粉们为大A银行板块常年低估而痛心疾首。大A银行板块确实低估，有投资价值，存银行不如买银行股。但与港股比，大A银行板块依然是高估的。如大银行一般比港股贵20%左右，如工商银行。中小银行估值基本贵1倍以上，大A股估值明显偏高。大A唯一与港股估值差不多的就是房地产板块。如头部房企万科地产保利地方等基本八部左右估值，而港股的华润置地融创等头部房企也是八倍左右估值，两者估值差不多。大A主流房企一般五倍左右估值，如荣盛发展华发股份，港股也是五倍左右估值，如远洋集团置信地产。两者估值也差不多。由于港股有20%的红利税，由于大A股有无风险的打新收益，大A比港股贵个10%左右是合理的，可见，大A股房地产板块低于港股估值，明显低估，有足够厚的安全垫。
第二重逻辑，政策面逻辑，困境中的经济呼唤着政策春风。随着疫情扩散，大部分国家关闭了国门，内面的人出不去，外面的人进不来，外贸基本就废了，中国经济陷入困境中。没有了20%外贸，我们靠什么来保增长保就业，完成今年的经济目标？只有两条路，刺激消费和加大投资力度，实施积极的财经政策，降准降息降税，也就是俗话所说放水，让企业部门有钱渡过难关，让居民部门有钱消费。无论是刺激消费，还是加大投资为度，都离不开房地产，因为房地产的乘数效应最大。铁公基只能带动水泥钢铁等重工业部门，其对经济作用并不大。而房地产上可带动水泥钢铁，中可带动材料装饰，下可拉动家电家俱，甚至还可以带动汽车消费，住进了新房子，还好意思开原来的旧车么？可以说房地产是消费之母，牵一发而动全身。在外需消失的情况下，要完成保增长保就业的经济目标，除了适度放松房地产政策别无他途。可见，降准降息降税，甚至放松调控这些利好房地产的政策春风也许会迟到，决不会缺席。
第三重逻辑，企业面逻辑，房产的消费属性可保证房企永续经营。房地产板块之所以低估，一个重要原因是因为市场普遍认为房地产企业无法永续经营，城市化完成后，该造的房子都造好了，房企靠什么活？从国外情况看，城市化完成后，房企很难永续经营，因为外国的房地产都是别墅式房子，造好后可以修修补补用个几百年，所以在最早现代化的西欧，有的老街区都几百年，还是老样子，还是那些老房子。可见在外国房地产很难形成大市场，能存活几个房企就不错了。但这只是刻舟求剑。因为我们不一样，我们和他们不一样的土地制度，决定了有不一样的房地产市场。由于土地的国有属性，只有使用权没有所有权，我们的房地产本质上是房产，地面上房子才真正是你的，而我们的房地产以楼房为主，理论寿命也就70年，实际上50年就不错了。这样房子无法修修补补，到期就得拆了重建，我们就得重新买房子。实际上，很多八九十年代的房子己经被列为危房，纳入旧城改造范围，也就三十年不到而已。所以从本质上讲，我们的房子也就是个耐用消费品，和20年的汽车十几年的空调没有本质区别，只是时间长点而己，我们的万科和产汽车的上汽，产空调的格为也无本质区别，都是耐用消费品制造商。那么，在城市化完成后，我们的房地产市场还有多大？能容下多少房企？假设城市化完成后全国14亿人口12亿在城市，平均每人50平，那么至少需房地产600亿平，按50年使用期算，每年需更新12亿平方，也就是说不算商业地产养老地产，光住宅每年至少12亿，这是多巨大的市场啊。这个巨大的市场足以容下百家以上的房企，也就是说，在城市化完成后，现在的主流房企还能滋润地活下去，永续经营不是问题，而小房企基本会被团灭。可见，由于我们特殊士地制度和房地产政策，决定了中国房地产的消费品属性，形成了一个庞大的房地产市场，主流房企完全能永续经营下去。
总之，看得见的低估提供了厚厚的安全垫，政策春风随时可能让股价插上腾飞的翅膀，永续经营可以保证与优秀房企共成长，这就是俺重仓房企的三重逻辑，我说得对吗？
作者：雪球牛永宏
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