直指樓市“露底”真相
“底部”三問
廣州樓市近期又傳出“抄底論”：疫情後樓價將觸底上升。理由是參照2003年，同樣受疫情影響，樓價先陷入低谷，然後迅速反轉，並迎來一波大增長。回頭看看，那一年買房的人剛好踏中了此後17年來廣州樓價最低的谷底，疫情拐點與樓價拐點重合。
以似曾相識的2003年那一隻“黑天鵝”為參照，今年的廣州樓市似乎也正走出相似的軌跡：復工後，一二手住宅成交連續八九周錄得上漲，多個樓盤聲稱“馬上漲價”“促銷倒計時”，釋放出觸底反彈的信號。
廣州樓價的真相究竟如何？確實已經觸底了嗎？消費者何時買房更加合適？這些疑問成為近期買家十分關注的熱點話題。
追問1：“價格底”到了嗎？
表現：增城多盤“麵包僅賣麵粉價”
答案：已局部出現
近期，廣州樓市出現“麵包僅賣麵粉價”的樓盤，有開發商以接近甚至低於地價的價格推出促銷單位以拉動市場。有專家認為，廣州樓市經過一年多的高位盤整，價格已調整到位，局部底部已經出現。
“麵包僅賣麵粉價”的樓盤集中出現在非限購區增城。
最典型的是招商臻園，“19×××元/平方米起”的特價單位就是典型的“麵包”賣得比“麵粉”便宜，該盤在2017年3月拿地時，實際樓面價達20195元/平方米。
“不賺錢賣樓”的代表還有：碧桂園鳳凰城雲頂，樓面地價23963元/平方米，目前部分特價單位賣2.4萬元/平方米左右；融信天樾府，樓面地價1.57萬元/平方米，現售價大約2.2萬元/平方米，部分特價單位單價僅“2萬元出頭”；保利中海金地大國璟，樓面地價12489元/平方米，現售價約1.95萬元/平方米，還帶裝修，算一算，開發商同樣沒多大賺頭……
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，近期“虧血本賣房”的樓盤均出現在增城，是因為增城樓市庫存壓力大，產品同質化嚴重，樓盤之間競爭激烈，打價格仗的現象更為突出。另外，開發商比往年更加迫切需要回流資金，才會祭出這樣的“打骨折”大招。
這樣的樓價是不是“價格底”？專家認為，基本可認定這些已經接近“地板價”，預期這種促銷只是短期行為，因為明顯是“不賺錢的買賣”。但值得注意的是，除了增城之外，其他區域暫時沒有出現類似情況，這是由於各區供求情況不一，導致每個板塊“價格底”的表現、出現的時機不同。
追問2：“政策底”到了嗎？
表現：雖趨寬鬆，但“限購、限貸”未變
答案：未到
“價格底”會否進一步擴大範圍、形成整體促銷效應，還要看一項很重要的影響因素——政策。如今，“政策底”是否已經到來？
從目前的情況來看，儘管樓市調控漸趨寬鬆，但政策基調並沒有變。
今年2月以來，多地集中出臺了房地產扶持政策，據中指院統計，截至3月底，已有超60個省市出臺了相關政策，不過，扶持政策仍以購房補貼、人才落戶等方式出現，像限購、限貸這樣的調控並沒有放鬆。
同時，今年一季度，貨幣政策持續發力，為經濟恢復發展提供了寬鬆的金融環境。但值得注意的是，針對房地產並沒有特別“放水”，與房貸密切相關的5年期以上LPR仍按兵不動，房貸利率下降預期落空，仍保持著房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。
追問3：“成交底”到了嗎？
表現：從最低點慢慢恢復，距離“反轉”尚早
答案：未到
從數據上看，近期樓市復工後的表現確實不錯：3月廣州一手住宅成交4391宗，環比上漲487%；總成交面積47.82萬平方米，環比上升480%。
成交量以4倍以上速度放大，確實鼓舞了市場信心，但是，這是否意味著廣州樓市即將觸底反彈？
不是！當前樓市離“反轉”尚早。
首先，這是環比數據，參照基數是2月份，2月份樓市成交停滯。事實上，如果對比去年同期，就能發現今年3月還減少了3055套，成交面積減少了30.4萬平方米。
其次，要判斷樓市“反轉”，單以一手住宅數據作為依據會有失偏頗，廣州二手房成交一直佔據市場份額的50%以上。事實上，今年3月廣州二手房成交量跌至近五年來的最低點，中介網籤量僅2469宗，而去年同期超過了5000宗。
所以說，當下的廣州樓市是漸漸從低點恢復元氣，評價為“反轉”“小陽春”仍為時尚早。
專家認為：“U形底”呈現本輪購房窗口期較長
從“價格底”“政策底”“成交底”三個維度來看，當前廣州樓市深度築底特徵呈現。
從歷史經驗來看，樓市底部分為“V形底”與“U形底”，前者觸底後會快速反轉，後者底部運行時間長、觸底後再度回升相對緩和。
有專家認為，眼下廣州樓市的築底行情屬於後者，是表現較和緩的“U形”築底，是更多購房者的入市機會。
廣州世聯市場部經理崔登科分析認為，剛需購房者現在可以考慮出手，因為這次購房窗口期較長，這意味著購房者選擇的空間更大、考慮的時間更加充裕。
廣東中原項目部總經理黃韜也持類似觀點：“從去年開始，這樣的窗口期就已經開啟。如果你看好的房子降價10%-15%，建議不要再等，有合適的就出手，畢竟從長遠來看，廣州房價還是值得看好的。”
這三個原則你不得不看
“捉底”三招
“誰的錢都不是大風颳來的，能省一點是一點。”在採訪中，準備買房、又想再等等的林女士笑著對記者說。
“我去年年底看的房子，均價大約2.8萬元/平方米，現在樓盤搞十週年促銷，均價2.4萬元/平方米左右，還送4000元管理費，幸好年前沒買。”準備買亞運城房子的吳小姐很開心地說。
不過，也有購房者覺得，等來的優惠並沒有想象中的大。
剛在黃埔某新盤下定的黃先生，從去年10月開始看樓，跟蹤了這個樓盤近半年，近期推出的相同戶型的特價房大概優惠了34萬元，單價約3.1萬元/平方米，比去年10月優惠了1500元/平方米左右，“但特價房在低樓層，樓棟、景觀、朝向都不如之前的單位，如果去年10月買，現在也不算虧”。
從不同購房者的心態來看，要在樓市實現抄底並不容易。一味等待，並不一定能等到底部，何時出手才合適？
我們不妨來看看廣州樓市歷史上，底部到來前會有哪些典型特徵；購房者應該遵循哪些原則，才能迅速捉住階段性底部。
原則1：底部總是悄悄地來迅速地去
沒有一個“底”是敲鑼打鼓來的，相反，它總是悄悄地來、迅速地去。如果開發商大聲叫嚷著“漲價了”，那大概率上你不用太當真。出於“買漲不買跌”的市場心理，開發商極力宣傳漲價，往往是為了助推買家加緊入市，很多時候未必真的漲價。
但是，如果開發商悄悄地關起門來搞某些小範圍的“內部員工價”“VIP認購會”等名目的促銷，購房者最好要留意，因為這有可能會放出真的“底價”。
真正“到肉”（粵語，指大實惠）的降價，在大多數情況下都是藏著掖著進行的，或者是小範圍一對一通知準買家，暗中消化部分存貨，等資金迴流、業績過關後，降價通道就會關閉，重新恢復原價，這是很多開發商的慣用做法。
如果你的意向樓盤出現這樣的降價窗口，建議購房者大膽捉住，否則很有可能會錯過底部。
原則2：看好就買不要奢求最低
從歷史上幾次底部出現的情況來看，底部真正出現的時候，大家都不相信它已經來了，總要等到底部已經過去很久、樓市又恢復漲勢的時候，大家才回過神來：哦！原來那個就是底部！
所以，錯過底部很正常，假如你不是一個職業投資者，而僅僅是一個需要房子居住的購房者的話，那麼不需要有太多的“抄底”奢求，真正的底部是很難從技術上捕捉的。
需要強調的是，剛需買家、改善型買家不用太在意抄底之舉，因為放在更長的時間軸上看，樓價曲線是持續向上的，對自住購房者來說，樓價短期的漲跌和你關係不算太大，你不需要有抄到最低點的執念，你需要做的只是：在樓市開始進入“U形”底部時，能夠及時地發現市場已經開始處於谷底，能夠買到一套相對筍價的合適的房子，那便足夠了。
原則3：普降不可期有些盤不漲就是降
不少購房者對底部也有誤解，認為一定是非常筍的價格才能叫做底部，事實上，市場的表現往往並非如此。
構築階段性底部的重要信號是出現促銷季：市場出現明顯的、持續的、波段式的促銷，且一波比一波花樣新、力度大，比如變相降價、跌破開盤價、“麵包賣麵粉價”，等等，這些一旦成為一個階段的常態，則可以判斷樓市已向買方市場轉變，這時候出手，任何時間段內都是合適的，運氣好的話說不定剛好能“捉底”。
以2019年為例，樓市的主題就是促銷，開發商促銷的規模越來越大，不少樓盤降價幅度也越來越大，因此可以判定，去年樓市正在築底進程。但從均價上看，2019年的樓價卻比2018年上漲了5.5%，這說明在全市範圍內有樓盤降價，也有樓盤還在升價；有樓盤降得多，也有樓盤降得少。所以，購房者一味等待不一定明智，可能你看中的區域和樓盤，不漲價就已經相當於降價了，並不是每個區的樓盤，都會像增城那樣“打折打到骨折”。
增城只是樓市調整期最典型的縮影，代表了庫存量大、消化週期長區域樓價的下調壓力。根據最新數據，目前廣州樓市的平均去化週期是13個月，其中，去化週期高於13個月的區域有：南沙、花都、從化、增城、白雲。也就是說，這些區域所面臨的庫存壓力較其他區域要大，開發商促銷的動力會比其他區域更足。但是，對於新盤少、庫存消化週期在半年左右的越秀、天河、黃埔等區域來說，讓利空間相對小，甚至仍有樓盤小幅漲價，如果你打算在這些區域購房，對抄底的期望值就不能太高。
第五次底部到了嗎？
那些年我們經歷過的四次樓市底部
曾經的“底”
“抄底”一詞來源於股市，但人們對樓市的抄底熱情比股市更加強烈，因為在樓市二三十年的市場化發展進程中，“買入”在大多數時間內都是正確的。
所以樓市的畫風是動不動就“露底”，開發商更善於利用“抄底”心態做營銷，製造“再不買就漲價”的輿論環境。
然而，動不動就“露底”的廣州樓市，之前真正出現底部的總共僅有四次。
2003年：“非典”疫情之後
●當年廣州樓價：3888元/平方米
17年前那個春天的記憶，被反覆提起。2003年“非典”之後，廣州樓市在短暫低迷後便迅速反轉，回過頭來看，那年確實是這17年來的最低點，堪稱“底部的底部”。
那時，廣州最熱門的荔灣區一手房價才5000元/平方米左右；至於珠江新城，也不過是3000-4000多元/平方米。
2008年：次貸危機之後
●當年廣州樓價：9339元/平方米
2008年，美國次貸危機波及全球經濟，本來飆漲的房價一下子停住了腳步，並且開始呈現下跌趨勢。
直到那年10月中旬，中國4萬億元經濟刺激計劃出臺，房地產市場開始回暖，之後市場熱度逐漸恢復，那年年初廣州房價還不到1萬元/平方米，年底就飆升至接近1.4萬元/平方米。
2010年：調控政策出臺
●當年廣州樓價：11397元/平方米
2010年之所以會出現抄底的機會，主要是因為樓市調控政策出臺，特別是銀行收緊資金，很多房企別無選擇，要想獲得資金，只能通過賣房，又由於市場競爭激烈，要想“走量”只能降價，於是樓價出現了短暫回調。
不過，這一輪降價促銷很快過去，廣州樓市迎來了第一個連續24個月的上漲週期。
2013年：進入“中場休息”
●當年廣州樓價：13289元/平方米
2013年，樓市又迎來一次調整，這主要是前一個上漲週期的“後遺症”。
不過，後來的事實證明，這一次調整不過是樓價上漲的“中場休息”。經歷了這次低迷之後，樓市出現了報復性上漲，後一次樓價上漲週期從2015年3月開始，到2018年三季度才漸漸偃旗息鼓。
2020
2018年，成為廣州樓市最近這一次牛熊市的轉折點。
從2016年開始，各級政府管理部門大約出臺了600餘次調控政策，堪稱“史上最嚴調控”，直至2018年三季度，樓價迅速上漲勢頭終於被遏制。
接下來的2019年、2020年一季度，廣州樓市仍在調整軌跡下運行，開發商動用各種營銷手段刺激成交，這會是廣州樓市的第五次底部嗎？
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