最新消息：御江壹品青山樽15、16號樓已於4月16日拿到預售證，預計4月底加推15、16號樓建面95-153平帶裝修戶型，整體均價22364元/平。另有14號樓建面約101、135、137平非毛坯房源在售，均價約22600元/平，其中含3000元/平裝修。
本期價格分析及購買建議
御江壹品青山樽加推15、16號樓，均價22364元/平，比前期下降292元/平。
1、15號樓建面102㎡戶型均價在21863~22673元/㎡，首付大約66.9-69.4萬；136㎡戶型均價在22513~23173元/㎡，首付約92-94.6萬；137㎡戶型均價在22663~23523元/㎡，首付約93.8-97.4萬。總價最低是1單元的203、403號房102㎡戶型，首付三成約66.9萬；總價最高的是2單元的3001號房137㎡戶型，首付三成約97.4萬。
16號樓建面95㎡戶型均價在20963~21653元/㎡，首付大約60.3-62.3萬；130㎡戶型均價在21713~22353元/㎡，首付約84.8-87.3萬；153㎡戶型均價在21663~22303元/㎡，首付約99.9-102.9萬。總價最低是203、403號房95㎡戶型，首付三成約60.3萬；總價最高的是3001號房153㎡戶型，首付三成約108.3萬。
2、15號樓，樓層價格從5層開始遞增，30層最貴，31層開始遞減。大多樓層差價在20元/平。
16號樓，樓層價格從5層開始遞增，25層最貴，26層開始遞減。大多樓層差價在20-40元/平。
3、15號樓每層都是邊戶最貴，最便宜的是102平中間戶。每層樓差價不大，大多數僅相差20元/㎡。2號房和3號房同為102㎡，但每層的2號房單價比3號房貴50元/平。
16號樓每層都是130平邊戶最貴，次之的是153平邊戶，最便宜的是95平中間戶。每層樓差價不大，大多數僅相差20元/㎡。2號房和3號房同為95㎡，但每層的2號房單價比3號房貴50元/平。
下面來看看具體的一房一價：
4、區域樓盤競爭分析：
青山的新房不少，主要以和平大道為界，和平大道以北的屬於青山濱江。不過，青山濱江片區樓市熱度並不高。
而且青山新盤整體備案價都太高了，因此絕大多數都是賣毛坯，價格差別也不大，同質化非常明顯。
不少毛坯項目均價都在19240-22500元/平。即便是賣毛坯，非常有明顯性價比的樓盤也不多。
招商一江璟城是目前青山濱江最東邊，靠近三環，位置差一些，最小戶型84平，毛坯均價19240元/平，且該項目主推小戶型，置業門檻相對較低，選擇面大一點。
大華鉑金瑞府位置算是裡面最好的，靠近二環，不過最小戶型141平，毛坯均價22500元/平，江南春城二期最小戶型97平，毛坯22000元/平。
另外，江南春城二期御境、奧園濱江國際差不多，且體量均比較小，可直接認購。靠近眾圓廣場的江南春城二期御境單價22000元/平，靠近和平公園的奧園濱江國際單價20500元/平，位置更差一點的方園單價19500元/平。這三個項目價格可以接受，但是性價比不算明顯突出。
區域內幾個帶裝修的新房項目——御江壹品青山印、御江壹品青山樽、中冶39大街賣的就更加困難了。
其中御江壹品青山印最小戶型101平，帶裝修21000元/平；中冶39大街目前在售最小戶型120平，帶裝修均價24500元/平。御江壹品青山樽之前14號樓102-138平，帶裝修22600元/平。
另外，青山還有2個新盤——大華錦繡時代、武地融創和平中心虎視眈眈。
片區內大品牌比較多，產品差異不大，競爭壓力可想而知。御江壹品青山樽此次降價，也是滿滿求生欲。
5、購買建議：
青山區相比其他區域相對較為封閉，所以御江壹品青山樽的購房人群以地緣性客戶為主，其他區域外溢的客戶較少。
單從價格來說，雖然降價了，但是帶裝修22346的價格，在青山濱江並沒有什麼價格優勢。面對區域內眾多毛坯盤，除了更靠近長江外，並沒太大優勢。再說先推的三棟也不直接臨江。不過15號樓北面是園林，而16號樓在單獨一塊，北面是園林，東邊全部是綠化，環境可能會更好點。
此次推出的建面95、102平小戶型比較多，其中95平最低約60.3萬的首付，102平最低首付約67萬，但是功能性一般。130、136、137、153平戶型適合對面積有要求的改善用戶。不過面積偏大，門檻比較高。
前期開盤迴顧
2019年8月30日，首開14號樓102-137平帶裝修戶型，14號樓共42層，2個單元，三梯四戶。中間戶型建面102平，東西端頭戶型建面135、137平。備案均價19656元/平，整體均價22656元/平，另外毛坯價格有一定折扣。
因為在江灘南側，且在第三排，部分房源只能在夾縫裡看江。公攤22%左右。
據某數據中心報告的當日開盤去化35%，而實際情況呢？據小編查詢備案情況獲悉，項目8個月僅賣69套，平均每個月9套。
本期房源情況
15號樓共37層，2個單元，三梯四戶。中間戶型102.03平，邊戶136.13、137.97平。
16號樓共32層，1個單元，三梯四戶。中間戶型95.97平，邊戶分別為130.1、153.72平。
下面是15、16號樓的戶型：
15號樓建面102平戶型
16號樓建面95平戶型
三房兩廳一衛
該戶型位於15、16號樓中間套，格局方正，全明三房設計，動靜分區，佈局合理，廚房帶一個獨立的南向生活陽臺，主臥帶飄窗。不過三房只有一個衛生間，起居不太方便，且距離主臥距離較遠。
15號樓東西端頭建面137平戶型
16號樓東端頭建面130平戶型
三房兩廳兩衛
該戶型位於15號樓兩個單元端頭、16號樓東端頭，南北通透戶型，獨立入戶玄關，4.2米大面寬客廳，南向主臥套房設計。不過需要注意的是入戶空間不大，長走道有一定空間浪費。
15號樓建面136平戶型
三房兩廳兩衛
該戶型位於15號樓兩個單元連接的端頭，與L戶型結構佈局差不多。南北通透，南北雙陽臺，客餐廳一體。不過進門長長的走道空間比較浪費。
項目情況
目前44號地塊已開發御江壹品青山印，39-1地塊、39-4地塊開發御江壹品青山樽。
D-1、D-2、E-1地塊均為一線濱江商業地塊，規劃有一座約232米寫字樓，一座約250+米寫字樓，約160米標高泛金融服務式酒店、約139米標高五星級酒店等城市地標級建築，底部配備有一線濱江立體商業街區。
御江壹品青山樽規劃有16棟住宅與1所幼兒園。39-1地塊規劃有1-13號樓，39-4地塊規劃有14-16號樓和幼兒園。
臨江第一排分別是1-7號樓，第二排是8-13號樓，第三排是14-16號樓。14號樓南邊規劃為幼兒園。
目前沙盤圖上只顯示了14、15、16號樓。
沙盤實景圖
區位情況
大區位上，御江壹品青山樽位於青山區臨江大道與撫順街之間，建設三路交匯處，屬於青山濱江商務區。
小區位上，北向是青山江灘、臨江大道；南向是撫順街、中冶39大街；西向為建設三路、御江壹品商服地塊；東向是建設四路、聯泰香域水岸。
關於土拍
2015年8月28日，御江壹品所在的青山濱江豪華組團地塊曾因無人舉牌遭流拍。同年11月26日，該地塊重新編號為P(2015)148號地塊再次掛牌出讓。出讓總價323000萬元，較此前報價上漲3300萬元，樓面地價約為4087元/平。
經過2家房企競拍，P(2015)148號地塊成交總價372500萬元，成交樓面地價4715元/平，由武漢和縱勝地產有限公司競得，溢價率15%。
地塊要求：
P（2015）148號地塊位於青山濱江商務區，地塊由6宗小地塊組成，分別為D-1地塊、D-2地塊、39-1地塊、39-4地塊、E-1地塊、44地塊。
1、建成後引入全球500強企業並簽署協議
該宗地塊競買要求顯示，武漢國土資源局要求競得人項目建成後引入1家以上（含1家）世界500強企業的省級以上區域總部、引入3家以上（含3家）全國性金融機構，並簽署承諾函。
2、降低高度、取消精裝房要求
對比以往土地競買要求來看，武漢國土資源局也是第一次提出如此嚴苛的要求；然而與之對應調整的是地塊上建築物層高。
2015年8月掛牌的P（2015）066、067、068號三宗地塊中，要求競買人在拿地後建起1棟350米、1棟300米、2棟200米、1棟150米以上高度的超高商務樓群，且地塊範圍內普通商品房必須為精裝成品房（主次臥、客廳、餐廳等房間地面、牆面、天花板，衛生間和廚房潔具等全部安裝完成）。
然而再次掛牌後，D1地塊中的350米超高層降至1棟250米+140米，E1地塊中的300米超高層降至220米，D2地塊中的200米超高層降至120米，44地塊中150米超高層地塊降至100米。
3、商服比例降低
原來規劃的E-2商服用地淨用地面積約1.6萬平，建築面積約9萬方平，建築高度不低於200米，現在取消，變更為編號為39-4、淨用地面積為22830平，總規劃建築面積不大於10.3萬平的住宅用地。
大體來看，總建築面積由此前的87萬方變為最大建築面積不超過79萬方，總體量縮水8萬方。但P（2015）148號地塊中，商服面積從43萬方縮水至32萬方，但住宅建築面積維持原樣，最多不超過44.66萬方。
區域交通配套
自駕方面，項目周邊次幹道比較窄，橫向、縱向多為雙向兩車道，目前像建設三路路面中間還被挖了部分，開車通行不太方便。主要依靠主幹道和平大道或者臨江大道通往武昌核心。從項目通過建設二路到達和平大道，然後上和平立交上二環線，可以去漢口、漢陽、光谷方向。不過和平大道紅綠燈非常多。
自駕從二七長江大橋進入青山時，可直接下橋至臨江大道；臨江大道車輛可通過匝道至漢口，可以進一步加強青山沿江地區與漢口的交通聯繫。
地鐵方面，御江壹品青山樽周邊有兩條地鐵線路，分別是5號線和12號線，項目距離5號線建設二路站距離項目1公里左右，站點位於武商眾圓廣場門口。距離和平公園站也大概1公里。5號線最早在2021年通車，未來與規劃中的12號線可以在科普公園站換乘。
公交方面，距離項目最近的公交站是撫順街建設三路站、建設四路站，只有16路、368路兩趟公交，需要步行到和平大道上，那邊有十多趟公交。
區域生活配套
商業方面，項目自帶部分商業。但是更多需要依賴於周邊的大型商業體。比如隔了旅大街、本溪路兩條街就是27萬方的眾圓廣場，稍遠一點還有八大家紅坊裡、印象城購物中心、奧山世紀廣場。
教育方面：小區規劃有一所幼兒園，項目南邊約150米處是規劃的吉林街小學，目前該小學已經快建設完成，最早有望於2020年9月投入使用。周邊有青山區鋼城第一小學、建設一路小學、吉林街小學、任家路中學、鋼城第十三中學、武鋼八中等。
就青山區來說，吉林街小學是教學質量前三的學校了。2018年吉林街小學增加一個江南春城校區，不是建分校，學生隨年級遷校區。像2019年，建設二路片的江南春城、中建開元公館、聯泰香域水岸、依江畔園全部都對口，結束了建設二路片新房學區差的歷史，而且初中大部分對口的是任家路中學。具體對口學校以當年實際劃片為準。
醫療方面：距離項目一公里範圍內有武漢科技大學附屬醫院普仁醫院、武漢大學附屬醫院武漢市第九醫院等，醫療方面相對方便。
走臨江大道經長江二橋，走武漢大道可以到中戰區總醫院漢口分院、四五七醫院，自駕車程可以控制在30分鐘之內。
公園、休閒方面，與御江壹品青山樽一街之隔的就是青山江灘公園，東側500米左右是和平公園，西邊2公里左右可到科普公園，向南2公里左右可到南乾渠遊園，休閒散步都還比較方便。
青山江灘公園沿江全長7.5公里，規劃有游泳池，籃球場，網球場，足球場，運動樂園等市民健身設施，2019年世界軍運會沙灘排球賽主場地就在江灘公園。
不利因素
需要注意的是，青山濱江區域原本因武九鐵路北環線被一分為二，鐵路兩側多為零星棚戶區、城中村建築，或是老舊小區。2018年5月，武九鐵路啟動拆遷，從和平大道到臨江大道的斷頭路全部打通，包括港東路、三弓路、建設二路、建設三路、建設十路等。39-1住宅地塊和39-4住宅地塊也是因此而被割裂開來。不過未來這兩個地塊之間規劃為鐵路公園。
綜合點評
1、從地段上，御江壹品青山樽屬於青山濱江商務區，一線臨江，比起其他不少項目位置要更好一些。不過目前已拿到預售證的三棟樓都不是一線臨江，且靠近馬路。
2、周邊配套還算比較成熟，未來有一定發展，但是發展預計不如二七濱江、光谷東。不過周邊雖然新房林立，但是像建設二路一帶還有很多低矮的破舊老小區，整體環境面比較一般。
3、從交通上，小區附近只有一個公交站點，途經線路只有兩趟，必須坐公交需要到和平大道去換乘更多線路。目前建設三路也在挖路，基本上不太好開車。5號線修建後，交通會有所改善。
4、從產品上，此次加推的戶型最小95平，價格也降低了，比之前門檻略有降低。
5、價格方面，新加推的兩棟樓價格比隔壁的中冶39大街低不少。價格優勢還是很大，至少跟周邊樓盤比起來，位置更好卻還能便宜好幾千一平。但是裝修比較一般。畢竟能買青山濱江的這些購房者還是有錢的，寧願花錢要更好的裝修，也不願意低價砸了裝修自己上。
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