2020年是中國金茂“成本管理年”，新冠疫情的影響讓成本管理的意義尤為重要。在成本管理年，公司以深化戰略、提升成本能力為宗旨，明確“全員、全專業、全過程”的成本管理要求，建立全成本理念。調動各職能部門、經營單位深入參與成本管理工作，貫徹成本管理“四同步”的工作要求，提升各單位成本管理能力。從建立精益建造平臺、強化成本四同步、創新激勵體系三個方面，落地實踐“1241”成本管理戰略執行體系，精益成本管控，實現“銷售物業3年降本15%，持有物業3年降本30%”的目標。
01 落地“1241”成本管理戰略執行體系
總部及各經營單位組建精益建造小組，一把手掛帥，以橫向拉通、上下拉通、重難點攻克及獎勵政策制定與評定為主要工作職責，通過月度例會專項決策、季度例會晾曬宣貫、專題例會方案研討的工作模式，推動精益建造工作有效推進。
通過“成本考核細則”、“成本管理重點工作專項獎懲”的發佈，公司將成本管理工作納入經營單位組織績效考核，將成本管理工作與成本關鍵崗位人員評價及薪酬掛鉤，並將通過月度通報排名結果強化階段成果落地，不斷提升公司成本管理能力，打造成本核心競爭力。
“28複製率達標要求”、“施工圖管理辦法指引”、“悅C基準成本”三項標準化工作強力推行，“可研80%準確率”、“施工圖90天、重計量90天行動、總包一圖一招創標行動”、“部品部件聚金行動”的開展，有效提升成本精細管理能力，實現降本目標。
各經營單位也苦練內功，創新思考，積極採取有力措施控制成本，以實際行動踐行“成本管理年”相關要求，最終達成降本增效的目標。
02 金茂重慶：
樂高式配置體系模型開發
樂高積木是兒童喜愛的玩具。這種塑膠積木一頭有凸粒，另一頭有可嵌入凸粒的孔，形狀有1300多種，每一種形狀都有12種不同的顏色。它靠小朋友自己動手動腦，可以拼插出變化無窮的造型，令人愛不釋手，被稱為“魔術塑料積木”。
受此啟發， “樂高模塊式“產品配置模型的創新想法橫空出世。
建立起一個通用性強且能滿足個性化組合與標準化設計需求的配置方案比選和測算體系。研究思路及步驟：選用滿足金茂產品品質要求的材料部品，組合出多款具有金茂產品基因的專業模塊，再通過多專業模塊的個性化拼接，快速組合出一套符合項目目標客戶需求的配置方案，並可展示選配方案的效果圖，實現所見即所得。
個性化拼接那麼多種方案，測算會不會耗時費力呢？我們這款模型的最大優點就是完成拼裝的同時即完成方案估算。用戶在完成個性化組合後，樂高測算模型能夠快速做出經濟性分析。
數據驅動型管理能夠為項目為客戶創造價值。運用樂高式配置模型，用戶可選用區域制定的彈性模塊級配包，也可做彈性模塊的個性化拼合。每個模塊制定菜單式配置選項。不同功能分區、或不同部位、或分項工程，最後細分到工藝做法、材料、部件，均設置菜單式選項。在選配前，項目營銷部門先做“目標客戶敏感點分析”，對客戶敏感的模塊做重點投入，不敏感的模塊做適度減配，以最大化滿足客戶性價比需求為目標。
擬在樂高配置模型中內嵌入金茂府系、悅系產品的級配包，不僅可避免重複勞動，縮短設計週期和成本測算週期，而且能實現成功經驗、成熟產品的快速複製，同時材料部品部件聚焦可降低戰略集採價格水平。定位於再改、豪宅客戶的項目，產品不能簡單複製，級配包中的菜單選項用於滿足客戶個性化需求。
樂高式創新配置模型可實現的效益顯著。可顯著提高可研、定位、設計效率，預計營銷定位可節省定位方案編制和評審時間10天，精裝修方案可節約設計和方案評審時間20天，景觀方案可節約設計和方案評審時間10天。保守估計實現項目開發週期縮短40天。
03 金茂酒店：
內外發力 優化成本管控
新冠疫情對於酒店行業乃至整個旅遊業產生了巨大沖擊。非常時期，當有非常舉措。在此嚴苛的外部環境下，金茂酒店始終緊盯“輕重並舉，長短結合”的戰略方向，危中取“機”，創新舉措，將成本管控與運營管理結合，制定了有針對性的部署。
首先，利用間隙盤活資產。金茂酒店目前持有和運營14家高端酒店和1家行政公寓，遍佈9個省市。疫情發生以來，公司運用多種成本控制手段，且充分利用入住率不高及停業的間隙梳理OE以及SLOW MOVING的庫存清單，根據庫存整理清單，分析低流動的資產盤活的可能性，以有效降低酒店成本。
其次，廣泛應用新型工藝。酒店業態資產體系龐大，內容項目繁多。為提高盤點效率，金茂酒店引入了RFID技術。該技術原理為閱讀器與標籤之間進行非接觸式的數據通信，達到識別目標的目的，將複雜工作簡化。目前該技術正在各金茂酒店開展實踐；現有的木紋貼膜從外觀、質感方面都可以媲美實木紋，在酒店改造翻新工程及新建項目施工中，不僅降低成本造價，更大大縮短施工工期，減少汙染。該技術目前已在北京怡生園改造項目，上海保集E智谷行政公寓項目上使用，通過創新使用新類型材料，實現了酒店公寓工程改造成本的壓縮。
再次，積極獲取外部支持。此外，公司積極爭取到了政府、旅遊業、金融業等各方面的有利支持，各酒店所在省市均有出臺不同力度的稅收優惠、財政扶持及金融支持政策，包括目前全國範圍內可享受的生活服務收入免徵增值稅以及社保階段性減免政策，以及其他地方性的財政優惠。公司持續密切跟進所有酒店疫情期間成本管控措施、政府優惠政策跟進和落實情況，對公司的平穩運營給予了極大的支持。金融市場以及債權投資人對公司綜合實力也表示充分認可及支持，公司分別於2月以2.9%的利率成功發行8億元超短融，3月以3.28%的利率發行5億元的中期票據，為公司的穩定運營提供更充裕的現金流保障。
04 金茂蘇州：
工程創新助力成本管控
為了響應綠色建設的施工要求，節能建築材料在施工中應用日益廣泛。地基工程施工階段，使用預製水泥板磚胎膜（以下簡稱預製胎膜）代替傳統磚胎膜具有省時省力、拼裝速度快、造價低等優點。金茂蘇州張家港城市展廳和H1項目對預製磚胎膜在建築工程施工中的應用進行推廣和實踐，以期為相關工程提供借鑑與參考，助力公司成本優化。
預製磚胎膜的施工技術
施工工藝流程一般為：施工準備（放線、立皮數杆）→吊運胎膜→墊層澆注→拼裝預製胎膜→驗收→回填。
由於預製胎膜最小尺寸為400mm，且寬度模數固定，所以土方施工時，在需要安裝預製胎膜處需控制好土方面底標高，可以適當降低土方面底標高已滿足模數要求，避免後期裁窄胎膜或墊層局部鑿薄。
對於電梯井、集水井等採用預製胎膜上下組裝方式拼接。張家港項目是採用溼作業法進行預製胎膜組裝，即採用水泥和專用膠水混合均勻，塗抹於交接面，然後進行板與板側邊凹凸槽連接即可。
預製胎膜的經濟效益
1）預製胎膜代替磚胎膜可節約大量用磚量，節省砌築、抹灰環節工期，同時比磚胎膜更環保；省去了繁瑣的的砌築工藝，節約勞動力投入，加快進度。
2）預製胎膜表面光滑，無需抹灰處理，便可直接做防水基層，節省了抹灰晾乾所需時間；同時也節約了大量勞動力，進一步縮短工期。
3）經濟分析對比成果：張家港項目使用預製胎膜只需5個工人連續安裝就可以，而使用磚胎膜需要20個工人連續加班；且同等面積施工範圍，預製胎膜工期一般為磚胎膜的一半；經市場報價瞭解，成本單價上，磚胎膜為140元/平方米，預製胎膜為110元/平方米；（注：磚胎膜按照240標準牆測算，並計算展開面積）。
4）考慮預製胎膜可以用雜工代替泥瓦大工施工，則“人•天•單價”綜合費用下的預製胎膜所耗經濟成為一般為磚胎膜的1/6。張家港項目地庫底板施工週期可節省15天左右，考慮項目各項資金成本約30萬/天，半個月節約成本450萬元。
5）項目土地可售貨值20億，按照去化100%，當天回款30%，利息為7.5%，折算創造節約成本12萬/天，半個月共節省約180萬。
預製胎膜的應用總結
儘管磚胎膜仍然是基礎施工階段的主流，但使用預製水泥板胎膜等一次性成型產品代替磚胎膜具有明顯的質量、工期、成本上優勢。預製胎膜施工技術首次用在張家港項目，從現場應用情況看，取得了良好的提速工期、提升質量、降本增效的預期，值得在其他項目中推廣使用。
練好內功，實現對標提升；勇於突破，跑贏行業週期。新冠疫情不利影響之下，金茂成本人踐行“科學至上”的理念，以“1241”降本思路為指導，以“銷售物業3年降本15%，持有物業3年降本30%”為目標，堅持成本管理“四同步”，為公司“成本管理年”打響發令槍，也為中國金茂後續項目管理積累寶貴經驗！
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