为什么商业地产价格的波动远大于租金？房產頭條網

近几十年，房地产价格的起伏对宏观经济有着不可忽视的影响，比如2008年房地产价格崩盘是引发全球金融危机的导火索之一。因此，大量学者开始着手研究房地产价格对宏观经济的影响。当前，大多数研究主要集中在消费者行为与住宅地产领域，然而，商业地产领域尚未被广泛调研。Chaney等（2012）通过研究发现，美国公司的商业地产价值每增加1美元，其投资额就会增加0.06美元。虽然该研究成果从微观角度证实了商业地产价格与投资之间存在一定的关联，但总体来说，二者之间的动态关系仍有待进一步研究发现。

动态随机一般均衡模型

北京大学汇丰商学院副院长王鹏飞教授与合作者的论文填补了该领域的研究空白。他们在DSGE模型的基础上，建立了中等规模的动态随机一般均衡模型，合理解释了当前商业地产领域存在的两个重要现象：第一，商业地产价格的波动远大于租金。近20年，商业地产租金的波动率（以季度变动的标准差衡量）约为1%，而商业地产价格的波动率为4%。第二，商业地产价格跟于消费和投资与产出同向变化

。该研究成果即将在国际顶级学术期刊International Economic Review上发表，题为Discount Shock, Price-Rent Dynamics, and theBusiness Cycle（《贴现率冲击、价格-租金动态变化与商业周期》）。

为什么商业地产价格的波动远大于租金？

价格-租金变化是预测长期商业地产投资回报的核心，但现有模型都在一定程度上存在偏差。传统的商业周期冲击，比如技术和劳动力供应冲击，无法合理解释价格-租金的动态变化。商业地产的租金价格由边际产量决定，但商业地产价格是一个具有前瞻性的变量，等于未来租金的贴现值，而跨期的贴现率冲击，在影响未来商业地产价格的同时，不直接影响当前的租金。因此，本文作者引入贴现率冲击变量，构建了一个与金融市场和实体经济紧密联系的动态一般均衡模型，解释了为什么商业地产价格的波动远大于租金的现象，同时由于商业地产价格增加能够改善企业的融资条件，增加投资和总产出，进而带动消费。

本文作者通过研究发现，贴现率冲击是商业地产市场与商业周期之间的重要联系。结果显示，在影响商业地产的价格波动因素中，作为抵押品带来的融资作用贡献约占三分之一

。然而，租金对商业地产价格变动的影响并不显著。此外，本文作者指出，进一步将股票市场纳入模型可以成为一个新的研究方向。论文合作者为美国波士顿大学的苗建军教授和美联储亚特兰大分行的查涛教授。

王鹏飞，北京大学汇丰商学院经济学教授、副院长。2007年获得美国康奈尔大学经济学博士学位，毕业后在香港科技大学经济学系任教12年。主要研究领域为宏观经济学、金融经济学、货币经济学。王鹏飞教授曾在Econometrica, American Economic Review, Journal of Finance, Journal of Economic Theory, Journal of Monetary Economics, Journal of Financial Economics, American Economic Journal: Macroeconomics等国际顶级期刊上发表几十篇学术论文，是一位有国际影响力的宏观经济学家。