随着国内居民收入快速增长以及消费需求的升级迭代，尤其新生代消费群体的崛起，商业地产行业迎来以体验感为代表的4.0时代。主题式街区综合体作为商业4.0的代表，以人为中心，注重消费体验和社交功能的打造，营造出良好的生活美学场景。优秀商业地产企业通过升级体验式消费，以生态、潮流、科技等方式赋能，持续为城市和居民生活营造全新体验。大悦城也在这段期间内完成了1.0-3.0的升级。
商业4.0时代，二大特征。一是资源全面整合，百业联盟，进一步降低获客成本，这个成本的降低因为多家、百业联合，降低的幅度非常大，是单店远远无法相比较的，因为成本大幅降低，所以能在质量与服务不变的情况下，大幅让利于消费者，在竞争中，处于绝对领先地位，也就是这样的优势，才能撑得起一个新时代，成为一个新时代的主要特征。二是全面信息化与虚拟化，无论实体资产还是货币，全面虚拟，即是成本需要，也是时代发展准备的结果。而大悦城一方面强调自我进化与内涵增长，不断实现产品迭代升级；另一方面着力于外延扩展，践行双线发展战略，城市布局更加完善。
购物中心运营能力
在商业地产领域的发展过程中，万科、华润、龙湖、宝龙、万达、大悦城等房企头部品牌已经形成相对成熟的产品线和运营模式，在资源整合、规划定位、招商运营等方面形成了较高的品牌效应，成为行业中的优秀标杆。商业项目的拿地、融资、开发、运营等四个环节考验企业根本开发运营能力：
1、优质土地获取能力。 拿地成本决定了项目能否良好运营的关键，如何选择高性价比地块是项目的关键；
2、资金平衡能力。由于商业地产平均回报率较低，必须做好现金流平衡，保障租金能够覆盖利息，因此融资成本是盈利的关键，而国企在持有物业上更具有优势；
3、规划定位能力。开发能力除了设计、工程建设及招商以外，项目的定位至关重要，包括产品形态及规模定位、租售方案及销售政策定位、业态及品牌组合定位、租金及收益测算定位等，决定了项目后期运营的关键；
4、招商运营能力。商业招商和运营管理，需要对进度、租金、商户及业态进行配比优化，尤其部分业态涉及工程机电条件，对业态调整形成一定的挑战。运营阶段则包括基本运营、物业和资管，通过对项目中的客流量、人流量等监测，如何降低经营成本，提升人均管理绩效、租金、营收以及品牌等。
剖析西安大悦城
自2007年在北京打造出第一座大悦城——西单大悦城之后，以“年轻、时尚、潮流、品位”为特征的大悦城目前有13个已开业项目( 12个大悦城, 1个祥云小镇)，现已覆盖北京、上海、天津、沈阳、烟台、成都、杭州等多个一、二线核心城市的核心地段，2019年财报显示已开业项目中，购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元；拥有在建及拟建的大悦城8个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市；在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个，位于北京、苏州、青岛等城市。
大悦城最大的核心竞争力还在于精细化运作，打造购物中心差异化竞争能力。在品牌推广方面，持续打造“青年引力场”活动主题，围绕青年、潮流、文化、公益、社群、情感延伸大悦城品牌内容，聚合头部资源，孵化潮流 IP新物种，对年轻客群中产生比较大的影响力。
以西安大悦城为例，项目位于西安大雁塔景区西南角，项目建筑面积 14.65 万平方米，可租赁面积6.3万平方米，是西安市及曲江新区重点关注、大力支持的商业项目之一。西安大悦城项目充分利用平台价值，为越来越挑剔和细分的消费者创造兼备场景化与智能感的消费空间。
一、商业空间重塑
盘活存量资产，创新升级注入新的活力。西安大悦城前身为曲江秦汉唐国际文化商业广场（又名“秦汉唐天幕广场”），161*17m 的亚洲最大天幕和2013年开业的世纪金花曲江店曾是该项目的优势。2016年，世纪金花黯然离场，该项目经营情况急转直下，同时项目存在设计、动线规划以及交通等方面的缺陷，升级改造需求迫在眉睫。针对原物业的空间结构和优劣势，项目改建方案经过反复讨论，总计600余天的改建后，最终于2018年12月10日正式完工。新亮相的西安大悦城实现了内外焕然一新，并且拥有更时尚的形象和更高的辨识度。
西安大悦城的目的很明确：树立“十三潮主场”品牌形象，成为西安商业标杆和潮流时尚地标。 在自我变革与求新存异的道路上,西安大悦城始终走在前列，客群定位为城市中产阶级、年轻活力青年、品质旅游客群，打造延续古都文化、融合国际潮流的“十三潮主场”。开业当天实现96%的品牌开业率，客流突破28万，创造单日销售1286万，刷新了大悦城体系内新开业项目的新纪录，完美呈现了大悦城控股的商业理念。一周年店庆活动当天，西安大悦城以14万总客流及1973万元总销售额在年末营销大战中交出亮眼答卷。
二、“十三潮”主场
西安大悦城控股集合定制品牌、零售品牌以及餐饮品牌三方面资源打造“十三潮主场”品牌形象。
定制品牌方面，打造最强旗舰品牌组合。西安大悦城成功签约Victoria’sSecret西北首家全品类旗舰店等30%首进西北品牌，190家首进西安及曲江区域品牌，以及西北第三家IMAX博纳影院旗舰店，言几又特别定制版旗舰店等全新旗舰店。
零售品牌方面，打造最强潮流品牌组合，其中10%西北旗舰店，15%首进西安品牌，75%热门人气品牌。大悦城控股与主力租户 inditex 集团品牌、Hollister等签约，引进多家一线国际轻奢和潮流品牌，树立“十三潮主场”品牌形象，极大提升西北区域潮流商业标准。
餐饮品牌方面，打造最激发味蕾的格调餐饮，其中40%首进西安品牌，60%人气品牌。大悦城控股成功引进哥老官、蓝蛙等众多首进西北餐饮品牌，刷新城市商业记录。
三、科技赋能
基于运营管理智慧与营销创新思维，大悦城控股开发并应用了全新一代的商业地产运营管理系统——悦·云。
悦·云智慧商业系统融合了AI、BI、区块链、无线感知、3D成像、智能机器人技术，集成了 “智慧POS”、“中央结算”、“CRM3”、“通用接口平台”、“数据交换平台”、“营销平台”及“D客平台” 七个子系统，以数据资产为核心，以客流和商户运营为主线，融合科技与体验，实现精准客流、立体营销、智能商管、线上与线下一体化等多种功能。
西安大悦城全场铺设悦·云系统，核心BI系统贯穿商业经营的整个业务流程，打造交互的线上服务平台，建成以客流系统、WIFI系统、小城、智慧POS、CRM等为核心的客流感知体系，重塑人、货、场智慧交互生态。
四、商业空间重塑
外观设计上，西安大悦城采用古今结合的设计理念，仿古式建筑屋顶搭配U型玻璃幕墙改造的外立面，衬托着大雁塔和西安古城得天独厚的历史人文底蕴。钻石光电玻璃入口的“投影灯光秀”频频吸引路人驻足围观，西安最大室内下沉广场拾光中庭承办了多场IP活动，是整个项目营造青年文化生态圈的核心力量。
室内空间以多元素来打造丰富的主题式购物环境，碰撞出跨越时间与空间的沉浸式体验。用丝带串联室内的各个场景，室内彩虹桥贯通大悦城的各个角落，以“丝绸之路”元素铺排整个商业空间的细节装饰；拾光中庭是大悦城的“核心主场”，1700平方米超大开阔的活动秀场，通过开放式阶梯，完美的诠释了大悦城室内空间室外化的新商业场景概念，“悟空”当然是其中最特别的存在。
重塑消费生态，加码夜经济。特别是2019年下旬，当90/00后成为消费主流，在公共交通夜间运营时间延长、政府政策推动等因素的推动下，对西安年轻人夜生活模式清晰摸底后，大悦城紧抓年轻客群，通过空间重塑与品牌加持，为西安“夜经济”体验注入全新活力，为消费者带来昼与夜的无差别美好生活。93.1西安女娃电波之夜、青年文化节的燃乐计划高校乐队大赛、天台奇遇记，接踵而至的营销活动，全方位服务热衷夜音乐活动的年轻客群。
加磅宵夜美食、深夜食堂，增强顾客体验感和浸入感，形成了串联青年的夜间娱乐、文化和饮食等多种场景的独有夜间体验式消费生态圈，仅一年的时间，西安大悦城便创造了一个又一个“潮玩新地标”。其亦正在发挥着一个商业项目越来越大的优势，为全城的青年提供一个夜间的美好生活场景，一个城市夜经济的秀场。
随着时间与经验的积累后，为了更贴近目标客群后适时调整西安大悦城整体业态比例和主题设定等。西安曲江大悦城初期设定是利用原有项目中具有优势与热点的主题场域——查特花园打造备受好评和知名度的主题街区，再搭配自创IP的吃货共和国、勿空街区、潮π街区，组成四大主题街区。4层查特花园 拥有无敌观景平台，360° 欣赏大雁塔；勿空街区斗战胜佛雕像已成为市民和游客大拍照打卡新地标和大悦城的知名IP形象，并且勿空街区作为全国首个西游文化主题街区，把正宗的陕文化用时尚的方式呈现出来；吃货共和国，打造西安首家重口味主题性餐饮区域；EDC 潮酷街区，西安潮人街拍聚集地，打造社群文化空间。
五、总结
以“大悦城”这个品牌来说，公司持续创新，2019年公司升级品牌建设内核，发布未来3-5年大悦城品牌主题“青年引力场”，持续扩大品牌影响力。全国各大悦城结合属地化特色，举办多样化活动，持续释放大悦城“青年时尚”品牌本质，打造青年文化地标。
在巩固提升大悦城品牌影响力基础上，聚焦品质中产，定位区域型时尚生活中心，深入推进“大悦春风里”产品线在北京、苏州等城市落地，确保实现高品质呈现。大悦春风里聚焦品质中产，定位区域型时尚生活中心，随着第二条产品线的开启，大悦城品牌更加多元，两条产品线将共同促进品牌价值和规模的快速提升。
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