在超級大盤橫行的貴陽，西南上城卻常常被忽略。
一直想聊聊這個項目，但始終找不到切入口。最近實地走了幾次後，感覺終於看出些門道和心得。所以今天咱們就來聊聊這個觀山湖核心區的超級大盤——西南上城。
老規矩，先說結論：
1、西南上城“造城”概念不足，更多還是以正常樓盤形式存在。
2、區位是西南上城的最大優勢，但目前價值釋放不足。
3、對比其他超級大盤，“偽超級大盤”是西南上城的特點。
西南上城在什麼地方？廣告上說的“十平方公里活力海”是否真的這麼大？帶著這個疑問，我們先來說說西南上城的區位和項目規模。
從上面的衛星圖可以看到，緊挨著巨無霸“西南商貿城”的就是西南上城所在的區域。實際上，西南上城本來就是西南商貿城的居住規劃區，因商貿城而生，是西南上城的緣起。
西南上城，分佈於西南商貿城的東、南、北三面，共計10個居住組團和兩個商業體（上城PACK和上城CLASS）集合而成。如果從金陽南路口世紀城附近出發，通過北京西路、體育路可以很快速的到達項目區域。如果從八匹馬、綠色未來出發，也可以很便利的從興築路、賓陽大道快速到達項目區域。如果從清鎮出發，走金清線、滬昆高速也可以便利的到達項目區域。
實際上，與很多人的認知不同有異的是西南上城項目並不偏遠，也不荒涼。反而距離觀山湖核心區很近，且四通八達的一個位置。如果不是區位便利性，也不會把金陽客車站（未來的西客站）放置在這個區域。
交通上呢？前面說過了，外部交通已經有幾條大道這個沒得說。內部呢，實際上從項目的規劃來看，它的“內部道路”是個偽命題。西南上城，就沒啥內部道路！
項目鳥瞰圖
我們來看看這張項目鳥瞰圖，可以看到項目內組團分佈。一個個小組團錯落的分佈在賓陽大道兩側，這條大道就是西南上城的“龍脊”，也是最重要的一條主路。除了這條南北縱向主路，其他的東西向要麼是市政一般道路，要麼是北京西路這種快速幹道。實際上不管是賓陽大道還是體育路、北京西路，都更多的是服務於城市的主要道路，而並非主要是滿足小區內部通行。
項目分佈在賓陽大道兩側
所以我說，不同於未來方舟、花果園、世紀城這種超級大盤的道路系統。西南上城並不是在一塊白地上畫圖，從頭開始規劃。所以更多的是在已建成區域修建各個組團，組團分散並不統一。這是西南上城不同於其他超級大盤的地方。
S2號線一期北段走向圖
軌道交通上，其實西南上城還有不少優勢。在項目覆蓋的區域，就有s2號線的體育路站、西南商貿城站、龍昌站三個站點。還有環城快鐵的金陽南站哦，要說真正的TOD，這裡真的可以有點發言權。
但問題也很尷尬，S2號線一期北段雖然早在2016年就已經批覆。但什麼時候開始大規模建設？什麼時候竣工通車運營？都是一個謎。環城快鐵也是一樣，什麼時候竣工？什麼時候通車？都還是很含糊，這一點大家要注意。
巨無霸的西南商貿城
配套上呢？先說商業配套，目前從項目規劃來看，西南商貿城更多的還是依靠西南商貿城作為大型商業綜合配套。但西南商貿城畢竟還是以批發為主的大型商綜合商貿城，在體驗式消費上比品牌購物中心還是差得遠。
正在修建的學校（觀山湖外國語實驗學校？）
教育配套上，西南上城覆蓋區域內的學校還是挺多的，比如說有觀山湖外國語實驗學校，賓陽學校等等。但是這些學校是公立還是私立？哪些是公立哪些是私立？這才是業主最關心的事情，說實話，我找了很多資料，目前也還無法確定這些學校的相關屬性，希望早日有個定論。
其他特色配套上呢？說真的，西南上城就有點乏善可陳，比如說寫字樓、星級酒店、娛樂場所、體育運動設施等配套，目前項目還沒有很亮眼的工程出現。有部分的商業設施，倒是也出現在規劃中啊，不過我個人覺得還是屬於比較普通的層次。不說比得上方舟的外灘七公里、花花的海豚、雙塔、貴陽街…也比不上世紀城的世紀金源購物中心啊。
說真的，除了中天和宏立城，這麼多年外來的開發商比較厚道的，還真是世紀城。起碼給了觀山湖區第一個真正意義上的商圈。
說了很多項目這麼多的東西，再來聊聊項目的規劃。為什麼我會說西南上城是一個“偽超級大盤”，“造城”概念不足呢？
對於超級大盤，我的理解是這樣：建築體量超過500萬平米，包含商務辦公、酒店商旅、購物中心、大型超市、居住社區、中小學教育等多種業態的區域性開發項目。超級大盤自身應擁有相對完善和獨立的城市基礎設施系統、道路交通系統、社會運行系統（商業、教育、社區安防及管理等），集中性、高密度、高效率的生活模式是超級大盤的典型特徵。
以這個概念去評估西南上城，我們可以發現很有意思的現象。西南上城的12個居住組團，也就是什麼天悅府、…分散於區域中。其實，每個組團之間的聯繫並不強，也沒有通過一些強聯繫的中心物業（辦公酒店集群、購物中心、商業街）達成聯繫。
換個說法：西南上城實際上是碧桂園在這個大區域，修了10個獨立的房地產住宅項目外加2個商業項目（只是他們都有一個前綴——西南上城）。不追求集中性和獨立的城市功能是西南上城的最大特徵。
這也就是我說的：西南上城是一個“偽超級大盤”。但這並非一定是壞事，超級大盤的高集中性和高密度，帶來的高效率便捷生活。但是超級大盤這幾年的社會管理問題也是愈發突出，嘈雜、噪音、擁堵……都是不可避免的。
西南上城這種模式，化大為小。反而有可能讓業主有“大盤小住”的感覺，體驗到更好的生活質量。
兩種模式，兩種生活，各有優劣，看你如何選擇。
具體到西南上城的12個組團，我們也可以來進行一個排序。因為碧桂園的產品標準化程度非常高，所以我們更多的考慮組團區位、交通和便利程度來衡量組團價值。
第一個權重因子：核心商圈。城市裡哪些地方區域價值最高？仔細想一想，一般肯定是核心商圈周邊的區域價值最高（噴水池之餘貴陽、春熙路至於成都、解放碑之於重慶、新街口之於南京……），所以，核心商圈是我們採納的第一個權重因子。
第二個權重因子，我認為是區域的核心公共交通節點，比如說區域內的地鐵站周邊、主幹道、立交節點等。
所以，我們完全可以使用這兩個權重因子，作為超級大盤各組團區位價值最重要的影響因素來評價組團的區位價值。因此我設計了一個簡單的計算公式來計算超級大盤內各組團的區位價值。在這個計算公式中，組團與核心商圈的直線距離佔到了40%的比重，而組團與核心公共交通節點之間的距離佔到了30%的比重。剩下的30%分配給了自然景觀資源和教育通勤以及其他特殊屬性。
對於對於西南商城，我們前面說過，項目規劃其實並沒有很集中的商業綜合體。但是我們再深入研究一下，未來人流最集中的地方，很有可能是下面這裡。
貴陽西客運樞紐，有可能是未來集交通客運（地鐵、環城快鐵、客運站、公交樞紐）、購物休閒、商務辦公於一體的交通綜合體。交通綜合體擁有先天的人流優勢，但是如何圍繞交通人流做好商業服務，對於建設方來說是個需要好好考慮的問題。這個交通綜合體應該並非是碧桂園修建，而是由政府修建。
交通節點，主要是由S2號線在區域內的三個地鐵站和兩個路口（體育路與賓陽大道路口、北京西路與賓陽大道路口、興築路與賓陽大道路口）組成。
綜合這兩個權重因子，得到西南上城各組團區位價值排序如下：
天悅府＞映山府＞博士府＞觀山府＞紫御府＞和泰府＞觀瀾府＞景宸府＞瀾山府
晴川府實際上距離其他組團有點遠，周邊配套不明朗，所以暫時不列入比較中。
總結一下：對於西南上城大面上的分析，我們就聊到這裡。其實在觀山湖樓市，西南上城可以說頗具性價比。但是碧桂園經過前兩年的突飛猛進，銷售收入跨越了一個等級。但是在高週轉的過程中，工程質量卻頗受詬病。
對於西南上城來說，每個組團的產品設計延用了碧桂園一貫的設計模板，都是經過多年時間考驗的產品，基本沒有什麼硬傷。周邊除了商業配套，其他的配套都還算豐富。不過交房質量相信才是眾多業主關注的地方。目前項目還在建設過程中，希望碧桂園能吸取經驗、認真對待，交出一份令業主滿意的答卷。
項目的各個組團怎麼樣？有沒有什麼特殊的亮點？我將會在“跟著鳥叔去看盤”專欄中對西南上城每個組團單獨評述。如果大家有興趣深入瞭解，可以訂閱專欄喲。
謝謝大家支持。
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