在标普看来，负面展望反映雅居乐在收入增长缓慢，及进取房地产开发投资的情况下，其去杠杆计划在未来6至12个月内不会有实质成果。
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刚刚公布2019年全年业绩的雅居乐（3383.HK）“祸不单行”。在业绩披露后短短20天内，雅居乐先是被花旗、野村和高盛等国际投行下调目标价格后，紧接着国际知名评级机构穆迪又将其评级展望从稳定调整为负面，原因是业务扩张而增加债务导致其信用指标趋弱。
更麻烦的是，国际知名评级机构标普日前也将雅居乐的评级展望从“稳定”调整至“负面”。
标普在报告中指出，雅居乐资本支出大及销售增长缓慢。同时，由于雅居乐的去杠杆计划很大程度上依赖未来12个月的收入及债务控制，因此质疑计划成效，另加上外部环境因素影响，该公司在年内的合同销售表现充满不确定。
在标普看来，虽然雅居乐在过去两年透过债务融资进行大量房地产收购，不过结果却导致收益率下降，加上土地成本上涨及海南省房地产市场政策所限，雅居乐的利润会进一步受压，因此其债务对税息折旧及摊销前利润（EBITDA）比率在未来一年内都不会有明显改善。
不过，标普相信雅居乐业绩在年内或会有小幅度反弹，同时强调其流动性依然良好，可以满足融资及再融资的需求。
业绩不及预期
纵横陆家嘴注意到，雅居乐遭遇国际投行下调价格的主要原因是其不及预期的业绩和下滑的盈利能力。
数据显示，雅居乐2019年实现营收602.39亿元，同比增加7.3%；经营利润为180.4亿元，同比降18.4%；实现净利润92.33亿元，同比增加10.5%；毛利同比下滑25.6%至183.58亿元；整体毛利率30.5%，较去年下跌13.4个百分点，近四年来首度下滑。
纵横陆家嘴了解到，雅居乐盈利能力下滑的原因主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降，致使该公司整体毛利率有所下降。
具体来看，一方面受益于海南大盘清水湾项目红利的持续释放，雅居乐此前三年毛利率持续攀升，但受海南近两年持续的房地产调控政策影响，该项目2019年贡献的收入不足40亿元，较上一年大降逾六成而“红利”也开始加速褪色。
另一方面，伴随近年来雅居乐的加速扩张，去化速度加快的情况下，其整体销售成本大增33.1%至418.81亿元，且增速远高于营收增速。
标普认为，雅居乐利润率的反弹也将取决于海南清水湾项目贡献度的恢复。截至2019年底，雅居乐在清水湾项目中仍有800亿至1000亿元的可销售资源，该项目超过60%的高毛利率支撑着公司整体的盈利能力。这也意味着，海南房地产政策的走势是雅居乐未来评级恢复的核心因素。
净负债率超过130%
除业绩因素影响外，国际投行和评级机构的判断基础还有雅居乐目前的短期偿债压力。
数据显示，截止2019年年末，雅居乐有息负债总额为1102.37亿元（包含135.67亿元的永续债），净负债率则同比增加14.31个百分点至130.74%，远超行业均值。
其中，雅居乐一年内到期有息借款总额为422.97亿元，同比增长19.60%；非受限现金及现金等价物仅为335.51亿元，存在87.46亿元的短债偿债缺口。
图：雅居乐还款时间表
雅居乐最新的预售情况显示，截止2020年一季度末，该公司预售金额合计为156.5亿元，同比下降接近四成。
“受外部环境因素影响，以及雅居乐的房产开发业务扩张的执行进度比我们预期的缓慢。这导致该公司在过去2年大举举债收购后盈利增长依然疲弱”，标普分析称。
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