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Part1
产品篇鲁南经济头等舱，46万㎡商谷智慧园
位置：米庭智慧云朵为商谷智慧城A3#公寓，位于临沂市双岭路与临西十路交汇处西北。毗邻临沂大学，紧邻商城蓝海大饭店。目前在售产品为总层高20层的商业loft公寓。
五大亮点：
1、买一套得两套：米庭智慧云朵为复式公寓，双入户设计，层高4.8米，上下独立两套，互不打扰，仅算单层价格，是真正的买一套得两套，出租回收双倍租金，您的一份投资，可获得双倍收益；
2、毛坯价买精装房：项目为毛坯交付，可不用自己装修直接交付酒店托管抵租金；
3、首付5万：项目首付5万即可定房；
4、无理由退房：规定期限内可无理由退房；
5、托管15年，租金回报130%（具体计算在投资回报篇）。
六大细节：
8.1米入户挑高大堂/ low-E玻璃幕墙 /24户4部高速电梯/一楼下沉式设计/3118个车位；
Part 2户型篇
990㎡标准层灵动组合/29-74㎡双入户智慧公寓
一、990㎡标准层，灵动组合，企业可整层入驻
米庭智慧云朵单层面积990㎡，买一层得两层，990平实得2100平。可自由组合整层办公格局，空间可以任意分隔，为办公区域留取更多创意空间。
二、29-74㎡双入户智慧公寓
A户型丨建面约29.55㎡/
实得约67㎡
（上30㎡+下30㎡+赠送7㎡）
户型亮点：
- 买一套得两套，双倍收益；
- 超大落地窗，增加采光和通风，更多阳光抚慰；
- 两个独立卫生间设计，私密感更强；
- 4.8米层高loft，杜绝压抑感；
- 赠送7㎡；
B户型丨建面约40.18㎡/
实得约80㎡
（上40㎡+下40㎡）
户型亮点
- 买一套得两套，双倍收益；
- 超大落地窗，增加采光和通风，更多阳光抚慰；
- 两个独立卫生间设计，私密感更强；
- 4.8米层高loft，杜绝压抑感；
C户型丨建面约61.36㎡
实得＞122㎡
（上61㎡+下61㎡+赠送12平）
户型亮点
- 2大阳台，尊享更多阳光抚慰，视野更开阔；
- 阔绰开间，超大落地窗，居住更舒适；
- 赠送12平；
- 买一套得两套，双倍收益；
- 两个独立卫生间设计，私密感更强；
- 4.8米层高loft，杜绝压抑感；
D户型丨建面约74.02㎡
实得约148㎡
（上74㎡+下74㎡）
户型亮点
- 2大阳台，尊享更多阳光抚慰，视野更开阔；
- 阔绰开间，超大落地窗，居住更舒适；
- 买一套得两套，双倍收益；
- 两个独立卫生间设计，私密感更强；
- 4.8米层高loft，杜绝压抑感；
Part 3投资回报篇
宜商宜居宜办公，自用投资兼顾，可包租托管
6大优势，确保稳健投资：
1、星级酒店豪装+专业运营团队；
2、产权式：房屋具备独立产权，可以抵押或转让；
3、精装修：全屋品牌精装；
4、签订委托经营协议；
5、收益按时支付；
6、灵活选择，可托管、可收回；
投资回报率计算：
以A户型29.95㎡为例，计算投资回报率：
总房款：原价28万+8万元精装配置费=36万元
当天定购：3万抵4万，装修配置费抵4年租金=3万+24万+4年租金
当天首付：3万抵4万，装修配置费抵3年租金=3万+24*0.97万+3年租金
当天全款：3万抵4万，装修配置费抵2年租金=3万+24*0.94万+2年租金
A户型包租托管月返租金：1667元，包租15年=331000元租金
抵2年租金291000，抵3年租金271000元，抵4年租金251000元
投资回报率=（30000+240000*0.94）÷291000*100%=130%
年投资回报率=130%÷15年=8.7%（11.5年回本）
以9层面积990平为例，计算投资回报率：
酒店包租托管：29.95㎡每月租金1667元，40.18㎡每月租金2000元，61㎡每月租金2667元，74㎡每月返租金3000元。
整层一年租金为：
(1667*8+2000*10+2667*2+3000*2)*12个月=58.4万
29.95㎡装修配置费为8万元，40.18㎡装修配置费为9.6万元，61㎡装修配置费为12.8万元，74㎡装修配置费为14.4万元。
通过计算一整层装修配置费：
8*8+10*9.6+2+12.8*2+14.4*2=234万
9层总价为900万，整层投资托管租金为58.4万，整层精装配置费为234万；
托管15年酒店返租金总额为58.4*15=876万元租金。
全款89折：900万*0.89 折=801万
15年投资回报率=876÷801*100%=109%
年投资回报率为109%÷15年=7.2%
酒店智能精装配置：
全屋精装定制，语音智控，智能窗帘、语音智能电视、智能客控，人体工学座椅。
Part 4市场篇临沂各区域房价：
数据来自房天下
房价分析：北城新区均价在13000元/㎡，河东区均价8000元/㎡,兰山区均价8000元/㎡，经济开发区均价9000元/㎡，罗庄区均价6000元/㎡。
在兰山区公寓平层价已达8000元/㎡，米庭智慧云朵作为兰山区复式loft公寓买一套得两套，67平28万，可以算出，每平均价4千出头。
临沂公寓价格：
loft市场分析：当前市场中，除去平层公寓，在售loft公寓主要有国华新城、荣昌悦玲珑、商谷智慧城，其中荣昌·月玲珑市场售价为12000元/平，价格偏高；国华新城价格相对偏低，主打楼上公寓、楼下学校，目前因学校并没有划归学区，出现退房情况。商谷智慧城米庭智慧云朵，均价8500，买一套得两套，均价4千出头，可以说是临沂兰山区性价比最高的loft公寓。
Part5交通篇
两纵两横/临沂汽车总站/地铁2号线/82路公交……
众多交通枢纽
交通配套
两纵：临西十路、临西十一路直达兰山市区；
两横：两横为双岭路高架和西安路；双岭路高架和蒙山高架衔接，北可抵达北城新城，南可抵达罗庄高新区；西安路大桥朝东抵达南坊，大大缩短西城与北横的距离。
临沂汽车总站：项目距离世界最大的汽车站临沂汽车总站仅3千米。
地铁2号线：政府规划地铁2号线全程39.2千米，途径双岭路沿线（项目紧邻双岭路），地铁链接临沂汽车总站、河东汽车站、临沂机场，联通西部新城、兰山片区北部，北城片区，河东区和经开区。
82路公交车：公交车可直达临沂火车站，共46个站点，无缝衔接新老城区；
G2京沪高速：项目距离G2京沪高速路口约2千米；
Part6区域篇
四城同建/西强增优势/临沂港/建“谷”
临沂商谷片区要牛了，你不来吗？
发展前景
四城同建：临沂市第十九届人民代表大会第二次会议政府工作报告提出，将推进现代商城、品质老城、产业西城、高铁商务城“四城同建”。
兰山区：做好“拆旧、筑台、引商、建谷”四项工程，持续擦亮市场名城、物流之都“金字招牌”。“建谷”即建设临沂“商谷”，打造辐射全国的进出口商品集散地，把商城变成兰山开放发展的活力之源。
商谷片区：主要建设电商、跨贸、供应链三个功能区。
西部新城：坚持“西强”增优势，放大临沂港效应，集中精力建设国际商贸城、鲁南铁路物流园，加大西部新城开发力度，构建商贸物流新高地。
国际商贸城：占地15平方公里，总投资320亿元，建成之后将成为世界级国际商贸中心城市的核心区、全球有影响力的生产资料交易与展贸中心、我国北方地区知名的生活资料交易与展贸中心、我国重要的物流基地和领先的现代示范区、我国北方地区的电子商务发展示范区。
商谷智慧城：
- 占地187亩，临沂市新旧动能转换重点项目及国际商贸城核心启动项目，规划公寓5栋，建筑面积约12.12万㎡；写字楼规划7栋，建筑面积约15.2万㎡；商墅规划56栋，建筑面积约2.11万㎡；沿街商业、写字楼群楼商业约2.5万㎡。
- 分为三大集群组团（商务谷组团，智慧云组团、科技芯组团），规划有30-74㎡全能商务公寓及loft公寓、250-500㎡墅级办公领地、80-200定制式办公空间。
临沂港：临沂港（Linyi port）又名“青岛港临沂港区”位于山东临沂市临沂商城核心区，是一座国际内陆无水港，由临沂商城管委会、临沂海关、临沂出入境检验检疫局、兰田集团共同规划建设，是临沂商城国际化的重要基础设施。
中欧班列：是指按照固定车次、线路等条件开行，往来于中国与欧洲及一带一路沿线各国的集装箱国际铁路联运班列。铺划了西中东3条通道中欧班列运行线：西部通道由我国中西部经阿拉山口（霍尔果斯）出境，中部通道由我国华北地区经二连浩特出境，东部通道由我国东南部沿海地区经满洲里（绥芬河）出境。
米庭智慧云朵：位居临沂商谷片区，具备南坊老城区现有的纯熟繁华配套，又可享受西城新区政务公共服务配套及发展红利，计划2021年底交房。
Part7配套篇
生活配套
自身3万㎡沿街商业街：招商大型购物中心及餐饮娱乐等相关业态。
临沂大学：项目与临沂大学比肩而立，临沂大学有着自成一体的生活配套设施，丰富的便民超市、餐饮、银行遍布周边。
商城蓝海大饭店：米庭智慧云朵紧邻商城蓝海酒店，为商务接待提供便利；
临沂九州超市（大学城店）：与项目距离475米，临沂最大连锁超市企业，公司拥有4万多方配送中心，30家直营门店，经营品种3万余个。
临沂宾馆：与项目距离为3千米，隶属于山东九州商业集团有限公司旗下，拥有3家星级酒店，精心打造 “亲情服务，温暖如家”的服务品牌。
凯歌国际文化城：项目距离文化城3.4千米，政府重点高新技术项目，临沂市独家具有合法文化经营资质的国际文化经营中心，也是临沂唯一为业主受理图书经营手续的文化中心。
书圣文化城：距离项目3.9公里，打造华北玉石城、华北古玩城、华北红木家具城综合性文化旅游市场。鲁南地区同类经营产品中档次最高、规模最大、种类最全的专业批发市场。
妇幼保健院：项目距离临沂妇幼保健院大学城院区仅2.2千米。
临沂市人民医院：项目距离市人民医院仅3.0千米。
看完以上内容
如果您想购买一套A户型29.95㎡的价格为：
以705室为例：
29.95㎡*单价9521㎡/平=285172元
享受3万抵4万优惠 即30000+245172元
当天全款94折即30000+245172*94折=260461元
当天首付97折：
3+245172*0.97=30000+237816元
若贷款11万，首付为30000+127816=157816元
月供为：1241元
如果您想购买一层价格为：
以9层为例，990平实得2100平。
9层总价为900万，全款89折：900万*0.89 折=801万
首付50%，即450万，两层首付450万，每月房贷50799元
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