若盘点深圳楼市近几年发展最迅速的区域，宝中必须榜上有名。
“刚需等不起”、“一天一个价”是众多购房者对宝中近来房价的认知。
现阶段的宝中二手房，可以总结为两点：
一是小区挂牌价整体提升，高者去到21万+，更有业主疯狂加价1000万；
二是除了个别小区，单价都卖到10万了，包括不怎么看好的花样年、风临洲、菁英趣庭、御景湾等。
看来，宝中老房子，不仅远超福田CBD、华侨城的价格，更是力压前海、后海、蛇口。
这样的宝中，你还敢接盘吗？
PART.1
挂牌单价21万+，加价1000万
还敢接盘吗？
先来看下宝中片区二手房价格。
看链家网的房价地图，宝中二手房，除了个别房源，例如深业新岸线二期、佳华名苑、丽晶国际挂牌价9万多，不少楼盘挂牌均价在10万+，典型的豪宅价格。
▲截图自链家网
而熙龙湾一期和润恒御园，房源已经挂牌到21万+，熙龙湾一期的248平8房户型，总价直接上升到5300万，润恒御园348平6房户型，总价7500万！
润恒御园这套房源比较特殊，是目前小区唯一在售的，今年1月时挂牌6500万，3月、4月分别涨价300万、700万，两次加价1000万，不知道业主怎么想的，难道放出来试探一下而已？
▲截图自链家网
不过前段时间去宝中踩盘，确实发现中介挂出的房源价格普遍10万+，熙龙湾花园、壹方中心玖誉、西岸观邸挂牌价单价去到12万+、13万+，熙龙湾花园租金高者在1.7万/月。
▲图源湾区壹地产
▲图源湾区壹地产
▲图源湾区壹地产
若系数宝中那些典型“妖盘”，要属花样年花郡、风临洲苑、西城上筑、金泓凯旋城、菁英趣庭等，都是去年豪宅税取消后房价涨幅较大的几个楼盘。
1、
花样年花郡
最高挂牌14万+
花样年花郡，08-10年建成的小区，去年7月价格在7.4万左右，目前在售房源挂牌价都在10万+，甚至53平户型挂牌价14万+，这个价格比福田、南山的一些名校学位房小户型价格都高了。
关键小区挂牌价不断上涨，其中一套34平户型，从去年10月332万，上调到今年3月425万，5个月5次调价，前后涨价93万，算下来从单价从9.7万上调到了12.5万。
无独有偶，同小区的27平房源，1月初挂牌价300万，现在再去看，已经320万。
▲截图自贝壳找房
▲截图自贝壳找房
其实花样年花郡，一直是宝中比较抢手的小区，主要是因为其所带的学位相对还可以，加上主打28-58平的小户型，单价虽高但是总价低，好上车。不过半年时间上涨了近3万/平，10万+这个价格是究竟是透支还是远未到顶？
2、
金泓凯旋城
YQ期间涨价80-180万不等
凯旋城一期牌单价在9.1-13.3万之间，二期9.5-11.5万。
金泓凯旋城二期，有几套房源YQ期间房价降了不少，包括143平半个月降价170万（单价还是去到了10.6万），142平降价30万。
▲截图自贝壳找房
▲截图自贝壳找房
反倒是一期，多是不降反升，涨价80-180万不等，158平涨价92万，240平涨价120万，144平涨价84万，245平涨价100万，114平涨价100万。
最夸张的是84平户型，2月底挂牌1080万，3月底900万，4月初又加价180万回到1080万，也是目前挂牌单价最高的，13.3万/平，媲美香蜜湖、深圳湾一些豪宅了。
▲截图自贝壳找房
▲截图自贝壳找房
3、
风临洲
10天加价50万
风临洲，06-07年建成的小区，主要以二房、三房为主，去年7月，房价6.8万左右，转折点出在“双十一豪宅税”，11月-12月一个月的时间上涨了2万/平。
有意思的是，目前在售的两套76平2房，10天时间，业主加价50万，单价9.8-9.9万，相信不久应该要上10万了。
▲截图自贝壳找房
▲截图自贝壳找房
4、
西城上筑
挂牌价均在10万+，有业主涨价260万
受深圳“双十一”豪宅税新政影响，西城上筑年末房价涨幅比较明显，均价一个月的时间上涨了1万多，目前挂牌价均在10万+。
其中一套105平户型，去年10月降价10万，11月时，前后3次涨价160万，12月时更是一次加价278万，总价达到了1278万，单价11.7万。今年3月时又降价180万，不过从第一次降价到今，这套房子还是加价了260万。
▲截图自贝壳找房
▲截图自贝壳找房
5、
菁英趣庭
91平6房单价10.3万/平
菁英趣庭，是目前房价比较友好的楼盘了，挂牌单价8.8-106万，总价333-950万，同花样年花郡一样，也是主打小户型，只是学位上比较一般。
不过，户型，是菁英趣庭的亮点之一，74平可以做到3-4房，91平做到5-6房。
价格自然也高，复式91平6房，目前挂价是10.3万/平，总价950万。
▲截图自贝壳找房
▲截图自贝壳找房
PART.2
宝中二手房均价登顶10万+
力压前海、后海、蛇口
回头看2019年，可谓是宝中房价攀升得最快的一年，“818示范区利好+豪宅税”这两把火，让宝中烧上了10万+，成为最亮眼的一个片区。
记得2015年宝中二手住宅成交均价为不过4万出头，2019年4月，宝中二手房参考均价从8.44万/平，上涨到今年3月的10.35万/平，一年时间上涨22.6%，带着些“疯狂”的意味，逆袭传统关内，涨幅都赶上甚至超过深圳湾了。
▲截图自链家网
宝中经过去年这一轮上涨，措不及防地摸顶10万+了！来看看现在深圳均价10万+的片区，加上宝中一共9个，说的出来的都是百花、香蜜湖、深圳湾这些公认的豪宅、名校片区。
现在，与宝中一路之隔的翻身片区不过5.8万，而10万+的宝中，一举超越均价9.6万的前海、7.9万的南山中心区、7.5万的福田中心、9.8万的华侨城，甚至超过了9.5万的后海、9.6万的前海和10.2万的蛇口，这又是什么操作？
关键现在业主心态也非常高，哪怕YQ期间，房价不降反升，花样年花乡58平户型，2019年12月挂牌550万，今年3月，挂牌价达到了580万，上调了30万。
除了二手房，宝中的“魅力”同样体现在新房上。去年6月开盘的新锦安公馆，均价8.4万/平，成交金额位居全市新房住宅成交金额TOP10榜首；11月开盘的榕江•云玺锦庭，均价10.9万/平，也在当天去化约8成，大户型基本售罄。
最近更是有消息称，宝中三个新盘，要缴纳所谓的“喝茶费”（即更名费，开发商要求支付额外的费用，才能进入买房环节）才能买房。
而这笔“喝茶费”，能收取到100万！100万，都够做首付款了，不过愿意交钱看房的人依然不少，看来宝中“魅力”真不小。
▲截图自家在深圳论坛
从去年上半年的7万+，到现在一些楼盘已经赶超福田CBD、华侨城价格，宝中房价着实魔幻。不过我们认为宝中能有这样的成绩，去年示范区利好+豪宅税调整只是其中一个导火索，主要还是因为其地理位置。
PART.3
宝中胜在区位上
南面是桂湾、前湾、妈湾、大铲湾
来看下宝中范围，由宝安大道、新安六路、广深沿江高速、湖滨西路围成，双界河一侧，就是前海的桂湾，往下走又是前湾、妈湾，以及大铲湾，区位上宝中自带光环。
前海三个片区，桂湾定位是商务中心区，前湾是综合发展区，妈湾是保税港片区，重点发展金融、科技、信息、物流业。
而大铲湾，去年腾讯新建鹅厂选址大铲湾，腾讯已经出手，可以确定今后这里会是以高端产业为主。
前海+大铲湾这几个地方，今后都是科技金融精英人才聚集区，但范围内的住宅却屈指可数，这部分人是要外溢到其他地方居住的，所以今后周边的住宅，很多新盘或次新盘的价格会有所提升。
考虑到临近的宝中，目前地铁、商业、教育、医疗相对完善，属于公共资源集中建设区域，居住层面更合适，所以就近安家定居宝中是大概率。
尤其现阶段随着前海写字楼逐渐交付使用，高管、白领出入成常态，宝中受到利好就更大，顺理成章的承接高净值人群外溢。
那么，宝中逐渐坐实了10万均价，现在接盘后会不会站岗？
那就要博两点，一是宝中会不会在前海扩容范围内，二是宝中会不会出现名校。
PART.4
宝中的变数
扩容+名校
1、宝中加入到前海扩容
这几年前海扩容呼声很高，事实也证明，前海正在“慢慢”扩容。
2017年，有媒体称，前海将扩容到77.34平方公里，将涵盖宝中＋大铲湾＋大空港。
▲前海新城市中心概念规划图
而最新的消息是，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。
这意味着，前海扩容终于由官方宣布，而且还是“双扩区”，扩容一旦开始，对宝安中心区绝对是个利好。
因为从宝中与前海在地理距离和关联度来看，纳入前海范围可期待。
2、宝中出现名校
前面也说了，深圳10万+片区，要么真豪宅，要么有名校，而宝中虽然各方面配套成熟，但是有一个短板，就是缺少一流名，同样10万+，学位最差的毫无疑问是宝中。
现在宝中配套的学校有宝安实验、海韵中学、海旺中学等，2019年的中考成绩，排名分列20、29、34名，只能算中等偏上。
现在都在炒海天小学，据说会被纳入宝安中学（集团）作分部，虽说不知真假，不过“宝安教育”官微中，介绍了宝安中学（集团）小学部（筹）的消息，地址就在熙龙湾南侧，60个班规模。
▲图源楼巅
重点来了：
一，按照规划，海天小学本身是一所小学，但是60个班，不太像是小学规模。
二，去年11月，海天小学地块又进行了调整，建面调整为3.6万平，这个规模是具备创办一所九年一贯制学校条件的，那是否意味着海天学校是一所9年制呢？
不过，海天小学2012年就已经立项，至今未落地，综合来看，落成还需时日。
作为原关外片区，早些年的宝中发展较慢，2015年全国楼市大涨时，宝中开始发力，房价步入7字头，但后来也经历了三年横盘，2016、2017、2018几乎停滞了，2019年又涨了一些。
而如今区位优势，加上前海扩容概念，以及大铲岛、欢乐港湾让宝中逆势翻盘，进入了深圳10万+阵列。
不过宝中虽然各方面配套成熟，但是有一个短板，就是缺少一流名校，看这些年房价涨幅最大的几个片区，深圳湾、香蜜湖、福田保税区、龙华，很重要的驱动因素是学位，若是宝中出现了名校，也许会再次暴击宝中楼市。
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