核心提示
◆需求端：留不住辉煌也留不住人
◆供给端：房子多的不能再多了
◆结语：今天的底部可能是明天的高位
浙江舟山 33 岁小伙李海花了 5 万多人民币在鹤岗买了套房，两室一厅。从此找到了归属。
李海的故事经媒体报道后广为传播，让这个东北城市如此尴尬地站在聚光灯前。
鹤岗对于年轻一代来说已是陌生。它的辉煌，属于上个世纪。
1918 年，鹤岗开始了第一口煤矿的开采，早期的发展为鹤岗崛起奠定了基础，但也注定了此后畸形的产业结构——重工业独大、轻工业遭到抛弃。
这种计划经济的产物，也将注定鹤岗辉煌和衰落的命运。
100 年后，5 万一套的房子折射出鹤岗走向中国城市发展的另一个极端。那么，相比大城市动辄 10 万每平的房价，现在是抄底鹤岗的好时候吗？
需求端：留不住辉煌也留不住人
我研究了鹤岗近 20 年的统计数据，按照此前分析城市房价的逻辑（具体可戳《成都的房价还会涨吗》），发现了鹤岗更为真实的一面。
先看城市发展潜力。
1. GDP 抛锚，一场无法平稳靠岸的航行
鹤岗辉煌时是什么模样？当地有人这样对媒体形容过：
在鹤岗经济景气的时候，豪车遍地，商场、餐馆人头涌动。「那个时候，我们大鹤岗人非常骄傲。短短数年光景过去，如今的佳木斯比鹤岗强太多了。最起码到佳木斯一看，有一点像大城市的样子。」
鹤岗在过去 20 年里，发展势头在下图中可以形象地看到。
从 2000 年开始，鹤岗驶入发展快车道。之后捷报不断：增速高于全省平均值、创 1998 年以来最好水平。
2004 年，鹤岗 GDP 总量达到 104.9 亿元，提前一年实现突破百亿元目标。这一年，中央政府开启了「振兴东北」计划。
这是属于鹤岗的高光时刻，那时的人们还感觉不到危机会在几年后爆发。
2011 年是实施「十二五」规划的开局之年。鹤岗官员充满信心，提出新目标，其中一个是「十二五」时期 GDP 总值达到 700 亿元。这一年鹤岗财政一般预算收入增幅列全省第三位，四煤城第一位，为历史最好水平。
然而在 2012 年经济达到顶点之后，鹤岗经济告别快速增长，虽然 2017 年、2018 年有所回暖，但大势已去，至今 GDP 总值尚不及「712」目标的一半。
下面这张图也很直观地反映了鹤岗的寒冬是多么凛冽。
在煤经济兴盛时代，鹤岗享受了充分红利，却没有培育新的经济增长点，一旦煤炭需求急剧下降，鹤岗经济便急速下滑。
正如那句：时代抛弃你时，连一声招呼都不打。
2. 留住人才变得越来越难
未来城市的竞争核心是人才。一座城市的在校大学生就是城市的人才储备，只要城市底子好，机会多，能留住大学生的概率就大。
在 2001 年时，鹤岗师范高等专科学校获准成立，当时的官员非常自豪：鹤岗人有了自己的大学。
2002 年，鹤岗迎来了第一批大学生，虽然人数有点少，但总是个好的开始。
之后多年间，鹤岗大学生人数一直在攀升，学校也从之前的 1 所变为 4 所。2010 年，鹤岗高校在校人数达 6639 人，为顶峰时刻，此后人数一路减少，高校数也变为现在的 1 所。
鹤岗留住人才正变得越来越难。
3. 医疗水平原地踏步
如果说在校大学生代表城市未来的力量，那医师数量则代表城市向前发展的后勤保障，用执业（助理）医师数能较为直接地反应其医疗水平。
我们可以看到，从 2002 年到 2017 年，鹤岗执业（助理）医师人数虽然有所上升，但涨幅不明显，鹤岗在医疗水平上没有长足的长进。
通过以上三组数据可以发现，目前鹤岗发展潜力在减弱，如果无法找到新的经济增长点，未来不仅不能吸引外地人前来定居，连本地人口都会流出。
我们再看看当下鹤岗的人口情况，同样很不乐观。
4. 鹤岗正在变老
决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是哪里收入高人往哪里走。
我们发现鹤岗人口从 2001 年开始一直在减少，尤其是在 2012 年鹤岗经济达到顶峰之后，人口急速减少。
早期的减少可能与计划生育有关，但后期的减少只能说明一个原因：人口流入减少+人口流出增加，最根本的原因还是机会在减少。
那么肯定会有人会问：不是还有大量农村么，鹤岗或许可以吸收更多的农村人口？
我们可以看下数据：鹤岗 2017 年城镇化率达 82.6%。根据联合国预测，到 2030 年中国城市化率将达 70%。显然，鹤岗的城镇化率已经很高了，未来已无空间。
比人口减少、城镇化率高等人口红利因素衰退更为严重的问题是，鹤岗已经进入严重老龄化阶段。2017 年，鹤岗 60 岁及以上人口占比达 22.4%，同期全国的平均水平为 17.3%。
人口老龄化其中一个经济含义是，地区产品中需要增加有关老年人的养老、医疗、照顾等成本，在一个开放的经济体系下，其竞争力会受到非常大的影响。
老龄化直接让经济缺乏增长动力，间接抑制了地区的购房需求。
5. 在校小学生越来越少
在校小学生数量的增长率越高，越是能生动展示其父母（青壮年人口）正在大量涌入城市，即很好地体现了城市对人口的吸引力。
对于上面这张图，我第一眼看还真有点不敢相信：从 1998 年开始，鹤岗小学生在校人数大趋势是下滑，从近 12 万人锐减到 3 万人。出生率下降是很重要的一个原因，但肯定也有家长带着孩子远赴他乡谋生，双重原因造就的局面。
通过以上五点我们可以看出，鹤岗经济不再辉煌，未来的发展路线尚不明朗。当地人生育欲望下降，青壮年缺乏，老人变得越来越多，自然住房购买力和购买潜力都不强。
供给端：房子多得不能再多了
分析供给端，我之前在研究成都时使用了套户比和土地财政依赖度这两个指标，但套用在鹤岗实现不了，一是数据不全，二是其特殊性，所以我准备从另外的维度入手。
上图是鹤岗十多年来的开工情况，我们可以看到数据从 2001 年一直攀升到 2011 年，之后出现下滑。为什么施工面积会减少，很重要的一个原因是房子卖不出去了。
东北证券的数据也印证了前面的说法，销售面积急剧下滑。
东北证券通过中介网站发现，目前鹤岗市在售项目共 5 个，销售均价区间为 3200 元-4200 元/平米，且项目均为现房销售，大多已于 2016 年以前交付，去化情况堪忧。
造成供给过剩还有一个重要原因：棚改。
有媒体研究鹤岗市每年发布的政府工作报告统计得知，自 2013 年开始大力推进棚改政策后，2013 年-2018 年六年期间，鹤岗共建设约 16.6 万套各类保障性住房。
棚改房的大量入市增加了市场库存，价格低，量大，肯定没人买商品房。
南方周末曾报道，棚改房因预算有限，开发商偷工减料导致建筑较差的现象十分普遍，加上缺乏后期的物业管理，外迁户人员素质较低，也是众多鹤岗人选择尽快低价出售棚改房的另一原因。
我还在鹤岗政府网站上发现了一件有意思的事情，当地在 2019 年 4 月成立了「烂尾楼」专项整治工作领导小组，并打算用三年开展全市「烂尾楼」专项整治行动。
整治「烂尾楼」都需要成立专项工作组，可见鹤岗房地产市场有多么严峻。
鹤岗为了整治「烂尾楼」 成立专项工作小组
今天的底部可能是明天的高位
鹤岗今天的楼市，缺乏真实需求支撑，供给端又有大量房源，房子不仅没有上涨的空间，再次触底也不是没有可能。
与鹤岗同属于资源型城市的甘肃玉门最近也被媒体报道，称一套房子总价不过两三千元，房东看心情定房价。
所以对于鹤岗房价，今天的底部可能就是明天的高位。
之所以这么说，是因为中国资源枯竭型城市大多是计划经济的产物，他们更依赖计划经济体制，旧体制、旧模式、旧观念惯性大。
体制的僵化带来的是思想不解放，由此造成一些资源枯竭城市在转型中对自身的认识不足，思路不清，发展定位模糊。
这种城市转型真的无可救药了吗？可以肯定地说，难度很大。但也有转型成功的案例，比如德国鲁尔区。
由废旧工厂改造而成的鲁尔区博物馆
作为德国曾经的工业化和繁荣的发动机，鲁尔区钢铁产量占全国总量 70%，煤炭产量更是高达全国产量的 80%以上。
鲁尔区在采矿业逐渐衰落时开始研究转型之路。他们没有拆掉烟囱、鼓风炉、车间，而是将他们变成戏剧、音乐、绘画、舞蹈、表演以及更多其他活动的场地。
鲁尔区尊重、珍视并保留了它庞大的工业遗产。如今，它已经从钢铁和煤炭行业的失业损失中逐渐复苏。现在鲁尔有 500 万居民，是欧洲最大的都市之一，并以其多元化和充满活力的文化而闻名。
但愿鹤岗的未来，是鲁尔区今天的样子。
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