疫情嚴重的時候，國內各房企紛紛推出了“線上看房”，幾家歡喜幾家愁，有大賣470億的，也有慘淡0銷量的。不過大家有沒有發現，
所有線上賣的都是一手房？為何？買過二手房的朋友一定知道，買老房子是一件非常非常心累的事情。沒有不會出的毛病，只有你想不到的！什麼牆體開裂，滲水漏水，管道堵塞等等，你不親自跑一趟驗房就敢下手，那心也真的是夠大的。
中外同理。房齡上升免不了伴隨著各種房屋質量問題。我之前一直說，如果買日本房產儘量要親赴當地看房。但從今天起，就“瑕疵問題”大家可以放心許多。
因為4月1日起，日本的新民法正式開始施行了！
挑重點說，有三個非常重要的改變可以降低“雲看房”的風險。
1、瑕疵問題的時效性。
首先是瑕疵問題通知期限時效性的問題。
按舊民法，如果投資者購買的是新房，開發商會承諾10年的瑕疵擔保，但若是二手房，瑕疵擔保則只有短短的3個月，且以房產過戶作為時間節點來計算。
民法修改後，廢除了原來3個月的期限，買主只要在知道瑕疵後的一年以內通知房東，便可向房東提出修繕、賠償、退房等等合法要求。
舉個例子：
我於2020年4月購買了東京某地二手公寓一套，但因為疫情關係，暫時無法赴日。8月的時候，終於可以去日本了，我去看了自己買的房子，結果在一個較為隱蔽的地方，比如衣櫥後面，發現了牆面有一大塊無法去除的汙漬。
根據舊民法，二手公寓擔保責任有效期一般只有3個月，現在已經逾期了，我無法向房東提出任何要求。
但根據新民法，因為我之前無法赴日，顯然不可能知道這衣櫥後有那麼大一塊汙漬。既然我是在知曉後1年內通知的房東，那麼我就有權提出修繕、賠償等等要求。
2、賣主肩負舉出瑕疵問題的責任
日本一直奉行“契約自由“原則。
比如，耐震性不夠，顯然是重大瑕疵問題。但如果在契約書中，買賣雙方同意就此問題，房東無需負責，那也是可以的。
因此在舊民法下，買房會出現部分或全部責任免除的條款。尤其是在購買老物件的時候，很多瑕疵問題當然無法避免。不過投資者既然選擇了這種房子，肯定也不會過分在意。在締結契約時，可能就會寫有：「全部免責」。這樣一來，任何瑕疵問題房東都無需承擔責任了。
但新民法中，契約中「全部免責」將無效。房東有義務列舉出每一個瑕疵點。如果有隱瞞或疏忽未告知，則默認房東為責任方！
這給投資者帶來了極大的方便！
本來，房子存在部分瑕疵，你沒有發現，房東也沒有告知，就不會被寫在合同裡。等有了問題，往往會扯不清楚到底是誰的責任。
而現在，買主不用再費勁地看是否有瑕疵了，反正房東負責。只要有瑕疵，但卻沒有告知給投資者，那這瑕疵就是房東的責任！
簡單理解，要不要你負責是我的事，但說不說是你的事！
3、瑕疵問題解決方法更多了
在舊民法中，遇到瑕疵問題解決方法只有兩項：
（1）損害賠償請求
——字面理解，賠錢～不過這裡的賠償僅僅是指賠償：信賴利益。
信賴利益是指，在契約不成立和無效的情況下，因誤以為契約有效而造成的損失。
比如，登記費用等為契約締結而產生的準備費用。
（2）契約解除
——合同解除！退房！～不買了！
有沒有發現問題？
舊民法中處理起來相對比較極端。你如果申請賠償吧，賠償非常有限，都未必能解決得了問題。而如果申請契約解除吧，似乎又有點小題大做了。一些小瑕疵，還真犯不著說要退房。
但在新民法中，買家又多了兩個選項：
（3）追完請求
——按照契約內容進行改進。
比如契約承諾牆面沒有任何汙漬。既然現在有了，那房東對此負責修繕即可。
（4）代金減額請求
——減免部分房款
比如這房子本來賣1000萬日元的，現在我發現牆面脫落，我要求減免1萬日元。
其實我覺得新民法中新設立的兩種“請求方式”更為合理吧！對賣家來說更容易接受，對買家而言也更有實際操作可能。
最後，雖然新民法有非常大的改進，但買房我還是建議儘量要實地走走。只是如果真的有好房子，而大家又確實不方便赴日，倒也可以果斷下手。有這麼完善的法律體制給你撐腰，不怕你各路妖魔鬼怪。
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