上周末，央行出了一条关乎千万家庭钱袋子的新政——存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。
根据公告，2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
今年8月25日，央行就发布房贷新政，要求10月8日以后新增商业个人住房贷款时，以LPR作为定价基准。
根据央行数据，截至2018年年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元；截至2019年9月份，个人住房贷款余额为29.05万亿元。根据《全国住房公积金2018年年度报告》，2018年年末公积金住房贷款余额为5万亿元。
所以，很多人更关心的是：过去那么多年，已经发放的房贷，该怎么办呢？
上周末央行发布的新政，针对的就是存量房贷。现在，所有存量房贷的定价基准，也可以转化为LPR了。需要注意的是，定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款，不包括公积金住房贷款。
LRP到底是啥？定价基准又是什么？
简单说，以前我们买房贷款，央妈都会给出一个指导性的贷款利率，这个叫基准利率，所有商业银行都得以此为标准，在此标准上再上下浮动，完成房贷利率的定价。
而这个基准，或者说利率锚，完全是央妈说了算的，它说多少就是多少，一点讨价还价的余地都没有。
而LPR则是Loan Prime Rate的简称，中文叫贷款基础利率。
这个就不是央妈说了算，而是由多家银行共同报价产生，目前有大大小小一共18家银行共同参与报价，基本能反应市场真实的利率水平。
具体来说，就是这18家银行根据自己的资金成本和放贷政策，给出一个能给到最优质客户的贷款利率，把这个利率报送给全国银行间同业拆借中心。
这样就产生了18个报价，然后就像我们平时看综艺比赛评委打分一样，去掉一个最高价（分）和一个最低价（分），剩下16个数字，取算术平均数，就得出了当期LPR。
所以别觉得LPR这个英文缩写有多么深涩难懂，其实就是一个标准的市场化贷款利率。
房贷利率的定价基准由过去央妈说了算的基准利率，变为完全由市场供求博弈决定的LPR，就像计划经济向市场经济的转变一样，本来就是这些年来央行一直在推进的利率市场化的最后一步。
新政对房贷一族的钱袋子有什么影响？
先用人话说说存量个人住房贷款利率如何转换。
举两个例子吧。
情形一：假设小王有一笔30年的房贷，剩余期限27年，因为是二套房贷，过去合同约定的是5年期以上贷款基准利率上浮10%，也就是1.1倍，现在小王要将定价基准转换为LPR。
小王原来的利率为：4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月发布的5年期以上LPR是4.8%，假如小王和银行说我以后就按照LPR定价吧，那么他未来的房贷利率“加点”就是5.39%-4.8%=0.59%。
这个“加点”的意思是说，你现在的利率水平和LPR之间的差额。
而小王新的房贷利率计算公式就变成了：LPR+0.59%（加点）。
从现在到2020年底，小王房贷利率还是按照5.39%来计算的。
但2021年1月1日开始，小王的房贷利率计算标准就会变了。
这取决于那时候的LPR有多高。
如果那时候5年期以上的LPR降到了4.5%，那么小王的利率就会变成4.5%+0.59%=5.09%，还是比现在的利率更低。
情形二：假如小王是2009年买的房子，当时房贷利率破天荒打了7折，那么小王原来的利率就是4.9%×（1-30%）=3.43%。
现在加点幅度就是3.43%-4.8%=-1.37%。
没错，“加点”名义上是“加”点，大家可能会理解为都是增加利率，实际上如果之前的利率高于LPR，加点就是正数，低于LPR，加点也可以负数。
如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%，小王的利率就会变成4.5%+（-1.37%）=3.13%。
对居民来说，转换时点利率水平保持不变，且从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。因此，中信证券研究所副所长明明表示，在2020年内，存量房贷的利率实际上不会发生变化；从2021年开始，存量住房贷款利率才将正式与LPR挂钩。
该怎么选？
选择参考LPR浮动方式（即选择与银行约定重定价周期），还是选择固定利率方式，对于居民对利率走势的判断提出了考验。一旦进入2020年3月至8月份的切换时间窗口，交通银行金融研究中心高级研究员陈冀预计，由于居民整体自主判断利率趋势能力具有局限性，大量居民购房贷款可能较为积极地选择向参考LPR浮动利率定价方式切换。
此外，当然也有一部分居民会选择转换成固定利率贷款。“此次改革后，借贷双方可以协商重定价周期，甚至锁定利率也都是可以的。从国际上看，国外有不少个人住房贷款是固定利率的，这一方面可以降低个人的利率风险；另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平，促进利率衍生品市场发展。”接近监管层人士此前对记者说。
“本次公告对房贷利率再次作出专门安排，旨在稳定房地产市场预期，保持房地产调控政策的连续性。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量商业性个人住房贷款利率将逐步转换为以5年期以上LPR报价为基础定价，而在转换时点的利率水平应保持不变。2019年8月份以来LPR报价显示，居民房贷主要挂钩的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，这意味着，明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。
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