2018年11月18日，潘大大在财新峰会上称我国房地产总市值已经到达到65万亿美元。好奇君跟很多网友一样，看到这个总市值，而且还是美元，瞬间就蒙圈了。
总市值是什么？房地产总市值又是什么？
总市值多用在股票，是指在某特定时间内总股数，与当时每股单价得出的乘积，就是股票的总市值。同比用在房地产领域，房地产的总市值即为：商品房每平米均价，与全国商品房面积的乘积，就是房地产的总市值。这个算法确实有点粗糙，不够严谨。但是，好奇君尝试的算了一下，发现与潘大大的数字很吻合。
比如：我们用国家统计局公布的2017年的数字来算：
◆2017年，全国居民人均住房建筑面积：40.2㎡
◆当时的全国总人口：≈13.9 亿人
◆当时的平均房价：≈7892 元/㎡
40.8㎡/人×13.9 亿人×7892 元/㎡=440.98万亿元人民币；按2017年人民币兑换美元的汇率为6.9（粗略换算，勿较真），约为63.91亿美元。很吻合，很接近。潘大大应该就是这样算的2018年的房地产总市值。
这个数值意味着什么呢？意味着2017年房地产总市值，与当年的国有资产总值不相上下。
“2017年，包括企业国有资产（不含金融企业）、金融企业国有资产、行政事业性国有资产在内，全国国有资产总额为454.5万亿元，负债总额345.3万亿元。”2018年10月24日公布的《2017年度国有资产管理情况的综合报告》首次全口径、全覆盖的晒家底。
真的是这样的吗？当然不是！通过上边的数字，好奇君在用计算器算的时候，就已经发现是一个很不严谨的算法了。比如：全国总人口有13.9亿，但农村人口占了多少呢？要知道，农村居民是有住房的，但不是商品房。那是自己的宅基地，土地性质是集体所有。所以，全国城镇房地产总市值，事实上应该按照全国城镇人口的人均居住面积来计算，而非全国总人口数量。
通过资料可见，2017年我国的城镇化率约58.2%，城镇人口数量约8.1亿，较2016年增加了1.17%。（详见以下图表）
城镇人口数量约8.1亿，较2016年增加了1.17%
◆全国城镇居民人均住房建筑面积：32㎡
◆全国城镇户籍人口：≈8.1亿
这样，全国城镇住房总面积是：32㎡/人×8.1亿人=259.2亿㎡。
全国城镇户籍人口8.1亿
我们还按照全国平均房价为7892元/㎡来计算，2017年全国房地产总市值应该是：204.56万亿元（315.52 亿㎡×7892 元/㎡）。同样按美元汇率6.9折合，大概是 29.64 亿美元。（以上都是好奇君的粗略统计，目前连相关机构都无法精确统计这一数字。诸位网友仅供参考和对比即可）2017年美国房地产总市值，是多少？不动产地调研机构Zillow的数据显示：2017年美国房地产总市值为31.8万亿美元。
总市值没有意义，房价收入比才真的是“幸福指数”
其实，房地产总市值谁高谁低，真的没什么意义。人口数量决定了总价值，这是毫无疑问的。
即使中国的房地产市值是全球的总和，但如果中国的人均收入水平足够高，人均收入全球第一，那也没什么关系，房价收入比符合预期就可以了。我们随便举个例子：
假如：北山广深某一线城市，房价每平米均价1万元，居民人均收入1万元，某三线城市房价每平米均价1万元，居民人均收入3000元，哪个城市的房价高？哪个城市的房价收入比高？一目了然。
所以，所谓的房价收入比，就是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。还以一线城市，比如5年前的北京为例：2013年，一套五环内的普通两居室新房100平米，按疯狂涨价后单价25000元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为10000元，则家庭月收入达到20000元，年收入为24万元。这样房价收入比则约为10，比较偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高。
所以 ，到底什么关系到了我们的幸福指数呢？大家看懂了吗？就是房价收入比。你所在的城市，房价收入比如何呢？欢迎评论分享。
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