房產業內人士：普通人再也不能靠買房賺錢了！但房產股將迎來拐點

最近太驚濤駭浪了。真是令人大開眼界。美國也開始股災1.0，股災2.0啥的了。這真是很嚇人！

早段時間，有個人拼命懟巴菲特，好像他還是伯克希爾哈撒韋的老股東，說巴菲特老了，這麼多年，都跑輸指數。嘖嘖嘖，不行了不行了。

這位仁兄是David Rolfe，說當了巴菲特幾十年的股東，2019年10月份，賣掉了其上千萬美金的伯克希爾哈撒韋股票。David Rolfe認為，巴菲特持有大量現金，無所作為！（如果他一直空倉，就是高手，做對了！）

我其實很想和David Rolfe先生聊聊。他現在到底怎麼想的。

熟悉我的，知道我之前有個說法，我認為，人不是贏在起跑點，而是贏在轉折點。

有三個轉折點，極為重要。

1，投胎。2，婚姻。3，行業。

而投資，基本上，關鍵轉折點，決定了絕大部分的成與敗。其他時間，外人看來，那就是無所作為的。

經常捧場的朋友，會發現我過完年之後，幾乎把大部分倉位，換到了房地產股的倉位了。尤其是，我之前佔比兩成的生物股份，全部換成了房地產股了。第一大持倉東方雨虹也換了一部分出來了，搞得很多朋友來私信我，是不是不看好生物股份，東方雨虹了。

這裡也稍微說一下。生物股份業績迴轉，幾乎沒有懸念。

但是，我賣一隻股票，是基於三個經典的賣出條件。

1，基本面變壞。很顯然，生物股份，東方雨虹基本面越來越好。

2，十分高估。很顯然，生物股份，東方雨虹甚至正常估值都算不上。

3，有更好的標的。是的，我現在有了更好的標的了，所以，就切換過去了。

這個更好的標的，就是房地產股。

之前，我有一整個系列，講房產投資的。

這裡面，有幾個我最為看重的判斷，事後看，是僥倖對了。

1，我去江浙滬走了幾個月之後，我認為，要重點看一下蘇州和杭州。現在看來，漲幅是驚人的。尤其是蘇州，很嚇人啊。但是，我自己是把社保放到杭州了。這純屬個人原因。杭州是我的福地哈！

2，我認為，房產將來會傳家寶化。即有價格無市場。現在，正在印證中。

我過去的幾年，除了自用的一些房產，幾乎沒有再增加物業的投資了。就是基於這個判斷為主。其次是管理起來比較麻煩。

我認為，將來房產的市場會有較為有趣的變化。

就是二手房除了一些重點城市，大城市，還會有些市場，還比較活躍之外。其他的城市，二手房市場，將會非常不好做。

我之前從事過二手房中介大概一年半左右。屬於正兒八經靠這個行業吃飯的。

我覺得，將來房產投資，全面的機會非常難。結構性機會還是有。

就是，非專業人士，想買套房，賺很多錢，這件事，非常難了。

最後形成寡頭壟斷，就是，全國還是有一群非常專業的房產投資者，能夠賺錢，剩下的，很難賺錢，或者賺得不多了。跟各行各業一樣。比如我這種的，就靠房產投資較難賺到錢了。所以，我不就轉行了麼！

但是，房產企業，可能將繼續延續其賺錢的日子。直到某個關鍵拐點出現。

通過這樣的方式，最終實現房住不炒。

之前做房產投資，我大概經歷過幾個賺錢的階段。基本上如下：

1，沒有限購與限貸，限售的時候。大概十多年前吧，那時候，投資房產賺錢，最好的方式，是快週轉。比如，你從開放商處買一套房子，首付2-3成，過陣子，漲了，然後，你就放到中介，幫你賣掉。

這種方式，有個變形版，我們十多年前用得多，後來幾乎沒人做了。就是，你整天揣幾萬塊現金在包裡，然後，滿世界看二手房，因為，一手房是幾乎沒有折扣的，有也很少，但是，二手房，因為房東賣房的時候，有相當一部分是急需賣房子的，這個時候，你有大筆現金的話，可以談到較大的折扣。

一般來說，談到較大折扣之後，當機立斷，馬上定金付好。然後，立刻透過中介開賣。利潤可能較少，比如，加個10%就賣。但是，週轉特別快。很多時候，幾周就賣掉了。一年下來，資金回報率很高的。

這種方式後來幾乎很難做了。這在當時，是有其歷史原因的。因為，那時候，房企們都很小，產能不夠，沒有辦法為全國老百姓提供價廉物美的房子，所以，二手房相對而言，市場就比較蓬勃。

2，傳統的低首付買新房。這種模式，就是我們老百姓最常用的，也是我們普通人一不注意，就賺到錢的模式。

首付一般2-3成，利息也便宜。一簽就是20-30年的，每月還款也不多。當年我身邊很多人都是這樣，賺了點錢，存起來，然後，存到一定期限，就付個首付，然後，老老實實還貸款，過幾年，又付個首付，再老老實實還貸款。就這麼滴，慢慢有了一些物業了。

3，不斷找大折扣的二手房，全款買下來，淘房子。

目前，這種方式，還是比較主流的。也是政策打擊的。就是說，你滿世界找那種筍盤，就是大折扣的房子。比如，一套房子，市場價500萬，最好300萬就賣給你。很多人覺得，太扯了，怎麼可能。我只能說，在實踐中，時不時就可以碰到這樣的房子。你比如，這次疫情，我估計，將來就會批量出現這種情況。當年2008金融危機的時候，江浙滬很多這種房子，都是企業主遇到困難了，把房子趕緊打折賣，趕緊去補漏洞的。這時候，你要是有現金的話，就能買很多。即買即賺。

4，買大折扣的二手房，全款買下來，然後去抵押，並不斷重複這個過程。啥意思呢？就是，一套房子，市價500萬，你買下來350萬，然後，你去銀行貸款，搞不好，貸款比350萬還多，就等於說，你這套房子沒有花錢（月供還是要啊），甚至，這套房子還能賺幾十萬。用這樣的方式，每年買幾套，每年買幾套，不斷重複下去。

這種方式，在早幾年，還是行得通的。但是，這幾年，越來越難了，也是政策嚴厲打擊的對象。

5，首付買新房，然後，老老實實還貸款。並裝修好，出租出去，以租金養貸款。長期持有。我自己就是這種的。老老實實做中國好房東，至今為止，我自己是一套物業都沒有賣出去過。

所以，經常有人說，你買好些房子，你炒房，你不是人！你看過不賣房子的炒房人麼？看過持有十來年的炒房人麼？這種方式呢，就是比較辛苦，要做很多細節的管理。賺辛苦錢。

大概我接觸的主流房產投資就這麼幾種吧。

可是，我覺得，將來這幾種都會難以為繼，或者收益不好。原因如下：

首先呢，政策是房住不炒。政策的具體體現是限購，限貸與限售。

這個其實就是把所有方面給你堵起來了。當然，偶爾還是有專業選手能夠見招拆招，比如，用債務疊加去破這些東西。但是，本質上，還是增加了很多成本與風險。所以，我這種非職業選手，就被排除在外了。將來，能把這些空子都鑽營好的，必定是更賺錢的。

但我認為，這還不是殺手鐧。

真正的殺手鐧是房企產能的巨大提升。

早幾天一個文件下來了，說——非永久基本農田的農用地轉為建設用地審批權授權到了各省了。在幾個試點省份，城市，連基本農田的農用地，也委託給了地方政府。具體細則不展開。

這就是我認為，將來房地產投資出現重大變化的關鍵節點之一。

我一直認為，炒房的人，是不能把房子炒成這麼高的價格的。

一個三代人的家庭，擁有4-5套房，是不能算炒房的。道理太簡單了。爺爺奶奶輩住一套，外公外婆輩住一套，兒子媳婦輩住一套，孫子輩留一套。有些是二胎，再多備一套。

這能算炒房的麼？如果這個算。那倒是可以認為——房子是炒房者炒上去的。很顯然，這是不可能的，對不？

那麼，各位，你們看看自己，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族，擁有4-5套房以上。比例多不多？

別看著有些人，哇塞，有三四套房子啊，結果，都是自己父母，岳父母住著的，剩下的，租出去，等小孩長大了，留著結婚用。

真正炒房的，我知道的，都是兩位數以上的房產（住宅）。這叫炒房，你說你整個家族，集全家族之力，一輩一套的，加起來4-5套房，怎麼能算炒房呢？

那麼，這種擁有兩位數的職業選手，以全國的基數來說，並不多。

所以，說房價是炒上去的，顯然，我個人是持有保留意見的。尤其是，有些三四五線城市，房價也暴漲了，你把那個城市翻遍了，都找不到幾個背時的炒房者，你說，房價咋漲上去的呢？

我認為，房子漲價，就是土地價格的上漲。（實際價值的上漲+通脹。）

那麼，這次這個新的土地政策，是在這個七寸上面打了一棒子。我們要好好看落實情況，如果落實到位的話，基本上，土地供應量，就得以非常大程度的解決了。

房企，在我的評價裡面，其實，和格力，美的這樣的製造業是非常類似的。

甚至，在某些層面，更加辛苦一些。

你看啊，格力們買材料，是可以全世界採購的，而且，格力們是強勢方，但是，房企的原材料是土地，只能當地買，而且，房企在這個環節，是弱勢方。

然後，售價方面，格力們是可以自己定價的，只要考慮競爭對手和客戶就好了。而房企除了考慮這二者，還要考慮政府因素。很多城市，他還給你把售價限死了。厲害不？

之前是，中央決定所有原材料，所以，他漲，房企們的成本就漲，售價當然要漲咯！~這才是房子價格上漲的核心啊！~朋友們！~怎麼會是炒房的人炒上去的呢？他們有這種實力麼？別逗了！~

所以，這次新的土地政策出來，就等於地方能夠決定賣地了。如果落實到位的話，他就有了更多的可賣的地皮了，對不？

我的推斷就來了。

二手房將來越來越不好做了。

因為，會有更多的新房。這些新房，建築質量越來越好，設計水平越來越高，你說，你願意買新房還是二手房？

有人要說了。地段地段還是地段！新房能有二手房這樣好的地段麼？

來來來，我說給你聽理由。世界是變化的，朋友。

比如，我所在的長沙。原來的最好地段那就是幾個商圈，五一商圈啊，東塘侯家塘商圈啊等等老商圈。這些商圈現在也是不錯的，人員很多，也方便。

但是，地鐵一通，車輛一多，現在，長沙最貴的地方，是濱江，梅溪湖這種新的商圈。道理很簡單。

老商圈住宅，你可以得到更短的通勤距離，或者，更方便的就業，吃喝玩樂，就學等等。

但是，新的商圈，以上全部可以得到，並且，全部升級換代。學區有新的，就業有產業園，吃喝玩樂更不用多說了。交通方便的不得了。環境不僅僅是好一點，是好了一代。

你說，怎麼競爭呢？

過去，地段或許很重要，因為，交通不方便啊。差十公里，能每天差好幾小時，或者配套設施差很多。

現在，完全不是這樣了，差十公里，地鐵一走，車子一開，影響就很小了。配套設施，新商圈比老商圈還要好。

所以，我的推斷是，隨著土地端的解放，地方政府能加大土地的供應，比之以前，意味著，價格實際上就會微漲，平穩，甚至下滑。薄利多銷麼！~對不？

而且，地方政府會越來越重視把城市管好，讓地皮的實際價值上升。從而附加值更好，賣更多錢。

之前，這種不那麼大。我搞好了，不見得能賣地，對不？

假設我上述所說，將來實現的話，那麼，第一個推論就是呈現出來了——

我本人也是根據這個進行投資決策的。

有人要說了，你看，買房投資越來越不好做了，那房產股不也一樣完犢子了麼？

我接著說，我第二判斷，就是，房產股將來會繼續好下去，直到未來某一個拐點的到來。

我們捋一捋啊，其實，有沒有土地新政，敏感的朋友，都會發現，這幾年，房企的產能在巨大的提升。

貴不貴不說，但是，產能在巨大的提升。

排名前幾十的房產企業，由於其極高的槓桿，極高的週轉，以及，中國建築這類企業玩了命的建，產能增加特別快速。

各位好朋友們，回想一下。

你們覺得，這幾年，你們所在的城市，變化大不大？是不是隔陣子，就變得有些不認識了呢？

我在長沙有套物業，原來住了好幾年，感覺還不明顯。後來搬到新的小區，才一兩年，結果回去一看，我天，日新月異啊！~滿大街都是人，車，各種吃喝玩樂全像雨後春筍一樣冒了出來。

這種情況，早幾年，完全沒有這麼快速和明顯的。

我每年都幾乎會去寧波，每次去，我都嚇一跳，哇塞，怎麼變化這麼大？長沙和寧波，都還是二線城市喲。

為什麼？

房企的產能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。

房企就像一頭巨獸，在以驚人的速度，迅猛的成長。然後，不斷的建新房，新商圈，然後，不斷的有人口入駐進來。

有沒有土地新政，這個變化，都在一天天的發生著。

光是這些增量，就可以讓房企們繼續好很久。

土地新政改變了什麼？

很多人的解讀是，土地新政能夠打壓房價。我覺得有可能，但是，對這點我不堅定，不清晰。道理很簡單，我很難想象，現在一個城市賣2萬一平方，然後，地方政府因為能自主賣地了，就把土地降價，把房價搞到1萬一平米。我對這個持保留意見。我覺得，不漲，微漲，就不錯了。這樣，相較通脹，實際上是降價的，且，抵押品也沒有減值危機。

但是，我覺得，改變了一個很重要的點，就是，房企的產能還能再往上走。

因為，比如，一個城市，一年原來是能從中央批10塊地，但是，市場需求是20塊地，買不到的，就等著。

現在，是一個城市自己能批了，那麼，可能性會是，按節奏來，沒錢了，就多批幾塊，有錢了就少批幾塊，按節奏來賣。

但是，維持住房價，是底線。是不是很像股票中的市值管理啊？

這樣的話，房企們，作為“來料加工”企業，等於訂單多了麼，從原來的10塊，增加到了15塊了麼，是不是這個道理啊？

所以，我的推斷是，房企們的產能還得提升。體現在財報上，可能是均價微漲，售出量增加，利潤率差不多，但是，絕對值增加。

這樣，也就實現了房住不炒。

你看啊，炒房還能那麼賺錢麼？永遠都有還不錯的新房子在等著你。你買了房子，變成二手房，此時此刻，你不是和其他二手房們競爭啊，你是和很多很多房企們的新房在競爭啊！自然而然，炒房者就會逐漸減少咯。

我認為，房地產股票能夠投資的道理就闡述清楚了。

即，房企們，這次將吃到“數量增多”的利潤。即，原來賣10萬套房子，將來可能賣20萬套房子。這裡面，一部分是小房企被整合的數量。一部分是土地新政之後，地方政府有可能增加的土地數量。

而不是，像多年前，有些房企那樣，吃的利潤是“土地漲價”的利潤。其實，稅務盾之後，土地漲價的利潤，房企吃不了多少的。

但是，這裡要注意，只有佈局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。就那麼幾個城市群。長三角，珠三角，環北京，中部武漢長沙雙子星，成渝，大概這五個，潛力最大了。

還有就是，快週轉的模式，依舊是最猛的模式。

邏輯就是，賣一個麵包，你不可能往奢侈品那價格上面去賣，對不？國家也不允許，要打擊！你只能多賣麵包，以前賣1000個，現在賣1萬個。走量賺錢。

好了，這就是我買入的支撐邏輯。

再就是關鍵之處了。

估值。

房地產的估值有多麼慘，你們看看！~多慘！~

幾乎都是個位數。

我測算過。假設未來估值不提升，就吃利潤正常的上漲，5年一倍，概率也是相當大的。

以萬科來說，現在的估值，和2012年的估值差不多，都是個位數，粗略算，是2012年2月份的估值差不多，那時候復權股價是6塊錢左右，現在跌成這個鬼樣子，是28塊錢左右。8年4.7倍左右，年化收益21%的樣子。和ROE相近。

保利也差不多，2012年2月初，5塊不到一點，現在是15塊左右。年化16%左右。也和ROE差不多。

恆大地產是和2015年5月初差不多，從5塊左右，到這段時間暴跌的13塊左右。年化收益22%的樣子。

我自己主要就是這三家地產公司，還有一個融創。融創漲幅太驚人了，保守點，不算了。

這裡有人一定有疑問，將來還是有至少兩種可能性會虧。

第一，估值繼續跌，像銀行那樣，永遠沒有盡頭……

第二，業績轉折，不增長或者虧損。

估值繼續跌，是有可能的。因為，大部分人都喜歡買政策鼓勵的行業，你看新科技們，漲幅驚人，其中大部分企業，根本不需要基本面支撐，甚至沒有基本面支撐的。

這個我看不懂，就不參與了。

估值這件事，我是不知道將來究竟會怎麼發展的。市場先生，神鬼莫測。

現在8倍市盈率，將來可能腰斬，到4倍，接著再腰斬，到2倍。恆大就有長期3-4倍估值的時候。沒辦法，捱打跑不掉的。

比如說，我買過興業銀行和浦發銀行，一般來說，市淨率為1，都可以認為是正常的吧。好傢伙，現在都是0.6左右。還有民生，還有港股的銀行股。估值能繼續往下到你投降的那一天。

不過，由於一直有盈利有增長，股價體現出來不是下跌，而是橫盤，就是不漲。

將來，房地產也可能這樣的。

但我還是偏樂觀，原因有兩點。

第一，房地產的槓桿和銀行的槓桿有著巨大的區別。銀行一核銷，虧起來是要命的。房地產的槓桿是有土地做支撐的。而且，比例差距也是巨大的。

房地產模式是，你有100萬，然後，借了1000萬，利息較高，去買了房子，買了地，將來賣房賣地賺利潤。風險在於，房子，土地很差，比如，買到了大西北的山溝溝裡的地，買了危房。那就虧死了，如果不是這樣的情況，就健康很多，保險很多。

第二，銀行虧起來，有兜底的，亂不起來。就業其實影響不大的。因為，工作不會大量消失，不新增也就是了。

這兩點，對投資者的心態影響，是不同的。有著很深刻的不同。

第二種情況，就是房企們真實發生業績虧損。

這就比較麻煩了。如果真的是這樣，那就是基本面惡化了，我就會賣掉。

但是，我經過自己的瞎琢磨，我認為，這種概率是很小的。

第一點，我只買最大的幾家，萬科，保利，恆大，融創。就這四家，少賺就少賺，安心一點。這裡面除了恆大，我想，都是財務相對不那麼激進的。恆大有些激進，一來，恆大我持有四五年了，分紅早就分回來了，其次，恆大的企業文化以及執行，並不是那種我們看上去的激進或者玩火型的。

許家印先生很多做法，是大開大合的，當下覺得好嚇人，事後看，又是合理的。當年做礦泉水，我很不看好，因為正好我朋友給他們做的礦泉水整體策劃。我聊過幾次後，就覺得不行。但是，這個有點類似格力做手機，雷聲大雨點小，看著嚇人，結果一算賬，也沒什麼。你說，當年格力做手機的時候，多少人認為完了完了，格力多元化，完蛋了，趕緊賣出，股票跌跌跌，整個輿論把估值殺下來了，後來我一看格力究竟投了多少錢，才那麼一點點，我就覺得沒事，量級差太多啊！~

現在回頭看，股價漲了這麼多。

我多年實踐經驗下來，是——不要聽企業家說什麼，主要要看企業家做什麼。有時候，有些話，他們說出來，是有些背後的原因我們也不知道的，只要量不大，就對主業影響不大。

恆大最麻煩的是造車。估值差就在這裡。

現在花了很多錢了，如果將來造車搞不成，這些錢，就會有很多虧損的。當然，在拿地上面補回來一些了，但是，還是會有相當大的虧損。

如果將來造好了，這個就不得了，戴維斯雙擊妥妥的。

能不能行，我也不知道。

再一個就是債務的問題，這個就不用說了，恆大哪一年的債務不嚇人？年年嚇人。

這裡我多說一句，有一種生意模式，借債本身就是盈利的重要一環，對賭的是通脹導致債務實質上是縮水的。

另，如果恆大真的現金流斷了，破產了，那麼，就得認賠。各位投資者自己好好算一下概率吧。

我覺得，目前我持有的倉位，也對我整體投資影響不太大。所以，我也就沒有去細算了。

等於說，我是投了房地產整個賽道。賺些房地產指數一樣的收益算了！

總之吧，我認為，我自己將來是不準備將精力放到房子的投資上面去了。但是，我對房地產股票的投資，是有著較大的信心，以及較為樂觀。

我認為，人民對美好生活的嚮往，是註定了有——居者有其屋這個選項的。

我曾經租過房子，我對那種羨慕國外可以一輩子租房子住的人，是表示敬佩的，但是，我個人絲毫沒有興趣租房子常住，我一點也不喜歡租房子，我就喜歡買一個房子，在院子裡種我喜歡的花草，養喜歡的錦鯉。我完全不會考慮帶著家人租個房子常住。

據說，德國人最喜歡租房住，租金也不漲，一輩子租，多好。

5%的人擁有德國50%以上的房屋。

我一點也不想成為那50%的人，實在要選的話，我寧願成為那5%的人。

真正實現房住不炒，未來一定可以的。

房企們擴大其產能，地方政府提供平價的土地，用快週轉的模式，一批又一批的把房子造出來，那麼，中國十多億人口，總有一天，能夠居者有其屋，總有一天，能夠過上美好的生活。

我用我的倉位，實打實的支持房住不炒的政策！

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