借名買房事實的認定與所有權確認

裁判要旨：

本案雖不宜僅以該協議書作為認定王京英與劉志軒之間存在借名購房合同關係的唯一證據，但結合本案有關事實與證據，可以認定王京英與劉志軒之間存在借名購房的合同。王京英與劉志軒之間簽訂的借名購房協議不足以對抗物權登記的效力，故王京英要求確認涉案房屋所有權歸其所有的請求法院不予支持。借名購房協議僅約束王京英與劉志軒，但涉案房屋登記在劉志軒與劉婷婷名下，故王京英無權以其與劉志軒之間存在借名購房合同關係為由主張劉志軒、劉婷婷辦理涉案房屋權屬轉移登記手續。

案情簡介：

法院查明劉志軒以王京英名義購買涉案房屋。2009年4月16日，涉案房屋登記至劉志軒名下。2009年4月30日，劉志軒領取案涉房屋所有權證書。2011年3月28日，劉志軒申請涉案房屋所有權人由劉志軒變更為劉志軒（40%）、劉婷婷（60%）。同日，劉婷婷取得涉案房屋的權屬證書。2011年6月3日，劉志軒與劉婷婷簽訂“離婚協議書”，約定雙方自願離婚，夫妻共同所有的涉案房屋所有權歸劉婷婷60%、劉志軒40%；雙方確認在婚姻關係存續期間由劉志軒親屬王京英贈送一套房屋，雙方協商一致如下：將上述房屋出售，所得款項歸還王京英140萬元；餘下款項雙方平均分配，各拿歸還王京英款項後的50%。

后王京英以其與劉志軒之間存在借名買房事實為由訴至法院，要求法院判令確認涉案房屋所有權歸原告王京英，劉志軒、劉婷婷協助原告辦理涉案房屋過戶事宜。

法院判決：

法院經過審理認為本案的爭議焦點為：王京英與劉志軒之間是否存在借名購房的合同關係。雖不宜僅以該協議書作為認定王京英與劉志軒之間存在借名購房的合同關係的唯一證據，但結合以下事實與證據，可以認定王京英與劉志軒之間存在借名購房的合同。首先，各方對王京英實際出資購買涉案房屋的事實無異議，對系借名購房還是贈與關係存在異議。其次，劉志軒與劉婷婷的“離婚協議書”亦確認王京英實際出資數額為140萬元的事實。再次，雖涉案房屋的現值已非140萬元，但劉志軒與劉婷婷在“離婚協議書”中關於歸還王京英140萬元的意思表示和王京英與劉志軒簽訂的“協議書”中“如有違約，劉志軒按房屋現值金額賠償王京英，並給付同期銀行貸款4倍利息”的內容相互印證。最後，上述“離婚協議書”中載明劉志軒與劉婷婷歸還王京英140萬元的意思表示，該意思表示與劉婷婷主張王京英贈與涉案房屋的事實相悖，且劉婷婷未給出合理解釋。故法院確認王京英與劉志軒之間就涉案房屋存在借名購房的合同關係。

關於王京英要求確認涉案房屋所有權歸其所有的請求：《物權法》第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。劉志軒以其自己的名義購買涉案房屋，涉案房屋登記在劉志軒名下，在沒有相反證據予以否定的情況下，劉志軒的所有權人身份應受到尊重。王京英以其與劉志軒就涉案房屋借名購房事宜簽訂的協議書主張涉案房屋歸其所有，但其與劉志軒之間的約定不足以對抗物權登記的效力，故其該項主張不能成立，本院對其此項訴訟請求不予支持。

關於王京英要求劉志軒、劉婷婷辦理涉案房屋權屬轉移登記手續的請求：根據相關規定，當事人約定一方以他人名義購買房屋並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記，可予支持。現王京英以“協議書”為依據主張劉志軒、劉婷婷辦理涉案房屋權屬轉移登記手續，但王京英與劉志軒之間的借名購房合同關係僅約束王京英與劉志軒二人。因案涉房屋登記在劉志軒、劉婷婷名下，故王京英無權以其與劉志軒之間存在借名購房合同關係為由主張劉志軒、劉婷婷辦理涉案房屋權屬轉移登記手續。另，王京英認為劉志軒、劉婷婷違反其與劉志軒的借名購房協議，在未經過其知曉並同意的情況下，擅自將涉案房屋所有權人由劉志軒變更為劉志軒、劉婷婷二人共有的行為侵害了其權益。劉志軒、劉婷婷的更名行為並非本案爭議的法律關係，不宜在本案中直接審查，王京英應當就該問題另行主張。

律師評析與思考：

本案中對於基礎法律事實的認定，即劉志軒與王京英之間是否存在借名購房法律關係。法院認可了“協議書”的客觀存在，並結合“離婚協議書”中關於王京英140萬元的表述以及劉婷婷未給予合理解釋，採納了借名購房法律關係成立的意見。

王京英是否可依據“協議書”要求確認對涉案房屋的所有權，若涉案房屋仍在劉志軒名下，王京英與劉志軒的關係到底如何認定？第一種認定是，劉志軒購買涉案房屋後，與王京英約定將涉案房屋過戶至王京英名下，即雙方的借名購房關係，實應為房屋買賣合同關係，此時王京英所享有的權利應與普通買受人的權利一致，即享有合同性權利而非物權性權利；第二種結論是，劉志軒代理王京英以自己的名義購買涉案房屋，而實際的購買人應為王京英，涉案房屋登記在劉志軒名下僅為權宜之計，實際權利人應為王京英。法院依據物權法就物權登記的效力性確定的規定，認可第一種認定結論，即王京英僅享有要求劉志軒依據協議過戶，若不能，可以要求劉志軒賠償的權利。

在涉案房屋更名在劉婷婷名下時，王京英要求劉志軒依據協議過戶是否履行不能？借名協議的效力僅及於合同雙方，即劉志軒和王京英，對劉婷婷不生效力，進而直接要求劉志軒、劉婷婷協助辦理過戶，不應予以支持。王京英可以要求劉志軒賠償，或者進而對劉婷婷與劉志軒的更名行為要求確認無效，理由主要是劉婷婷知曉借名協議的客觀存在，但這些均應當另案解決。