8月統計局的數據又漲了，8月商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個百分點。
每個月的統計局數據，大家都會解讀，8月份的數據很可能出乎意料，雖然投資數據與資金數據下行，但成交量8月份居然漲了。1-8月商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長9.9%。
單獨看8月份數據，環比同比都有輕微上行。
對於每個月公佈的數據來說，最關鍵的數據是投資數據與房地產企業的資金數據。在8月份繼續出現了環比下調的現象。各種約束房地產企業資金鍊的政策出臺，對於後市市場的走勢影響非常大。
月度的銷售數據相對平穩，但走勢看，後續政策打壓下，平穩依然是趨勢。
8月單月樓市銷售商品房1.3億平米，銷售金額1.22萬億，整體看，市場在5-6月反彈後，再次進入平穩週期。單月數據環比同比均出現了繼續退燒的現象。
不論是投資數據還是銷售數據，在收緊調控的影響下，市場再次出現了放緩。
銷售面積連續8個月同比下調
不將房地產作為短期刺激經濟的工具這個原則下，房地產市場退燒表現明顯。各種收緊政策下，市場逐漸平穩。小陽春退燒。
出現同比下調的原因主要有幾點：
持續收緊的調控政策密集發佈+房價出現了部分區域的上行，高性價比房源減少。
整體看2019年8月份的房地產調控政策，合計多達60次！這在2019年春節後是新高，僅次於各地兩會集中的一月份。
2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次！相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。
7月單月全國房地產調控政策次數56次，6月單月，全國房地產調控政策次數高達46次，超5月份的41次。（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次）
連續4個月，房企資金情況惡化
1—8月份，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1—7月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款17322億元，增長9.8%；利用外資81億元，增長1.3倍；自籌資金36036億元，增長3.1%；定金及預收款38377億元，增長8.3%；個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。
最近4個月，房地產企業的資金情況不斷惡化。
2019年8月份，房地產調控密集，相比之前政策，最大的特點是增加了各種房地產金融政策收緊，疊加地方整頓房地產市場亂象密集。
從中央到銀保監會，密集加強對房地產金融的風險把控。特別是7月份來，連續5次針對房地產信託及美元債，均單獨針對房地產發佈政策。（具體政策內容見文後）8月初再次明確針對32城市檢查，約束房地產貸款額度。
針對房地產金融收緊政策持續發佈，包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。
從全國房地產調控政策看，2019年來，房地產金融政策的收緊成為最主要特點，房地產調控再次升級。
房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。
庫存數據6年新低，首次跌下5億㎡
8月末，商品房待售面積49784萬㎡，比7月末減少92萬㎡。其中，住宅待售面積減少140萬㎡，辦公樓待售面積增加16萬㎡，商業營業用房待售面積增加16萬㎡。
庫存數據看， 2014年2月末51397萬㎡，2013年12月庫存49295萬㎡。
從庫存去化看，僅去化92萬㎡是最近幾年最低。
投資數據出現下調，年內漲幅最低
2019年1—8月份，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62187億元，增長14.9%，增速回落0.2個百分點。
截止日前，標杆房企公佈2019年前8月銷售額的企業合計有25家，這25家企業前8月合計銷售額3.28萬億，同比2018年同期上漲了15.5%。
整體對比過去數據，2019年前8月房企銷售繼續分化，相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過50%，在2019年大部分企業都以平穩為主，部分企業漲幅明顯放緩。大部分企業業績逐漸持平。
其中部分龍頭房企持續多月出現同比下調。
相比2018年的企業銷售普漲，2019年房企分化明顯。
房企2019相比2018年明顯出現了幾個特點：
1：整體銷售額出現漲幅明顯放緩，龍頭房企全面同比下調，銷售數據開始退燒。
2：分化繼續明顯，整體看，中小房企數據依然在上漲。
3：佈局三四線城市企業銷售退燒明顯。
在2019年二季度房地產企業紛紛拿地後，7月資金收緊趨勢開始出現。8月，房企拿地明顯減少，合計拿地最高的萬科150億，保利92億，金茂68億，新鴻基66億，華潤64億。只有8家企業超過50億。
首先：房企搶地數量開始減少，相比2季度，下半年開始房地產企業收緊了拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少。融資收緊預期下，房企拿地意願退燒。
其次：從拿地企業構成看，民企少，國企佔比多，整體看，資金成本成為企業拿地的主要決定因素。
不斷出現的政策收緊，使得拿地房企數量減少。
第三： 從土地成交情況看，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率7-8月份出現了下調現象。
整體看，房企的資金鍊分化嚴重，大部分企業依然處於降槓桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業，最近拿地非常少。
中型房企成為搶地的主流企業，房地產市場拿地看融資，融資難時土地流標多。預計8月開始，土地市場與樓市一樣，有可能再次一季度水平。
整體土地市場降溫出現的可能性非常大。
後市預測：2019年無金九銀十？
2019年的金九樓市未現，主要有幾個原因：
首先：多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高。
相比2018年，在2019年上半年部分區域出現了小陽春，但隨後市場逐漸回落。
雖然當下全國看，房價上行城市依然佔主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。
其次：樓市已經沒有金九銀十，從市場看，2017年來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，這種情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場更多的看限價政策的嚴格與否。
2019年9月份因為即將大慶等因素，部分熱點項目的開盤可能延遲，也使得市場熱度降低。
第三：熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。
整體看，政策特別是信貸政策將影響2019年9-10市場，如果920日的LPR沒有降低，那麼市場很可能會繼續降溫
第四：9月上半月，土地市場也開始明顯退燒
中原地產研究中心統計數據顯示：9月上旬全國土地市場明顯降溫，累計數據看，月內超過5億的地塊合計50宗，這50宗地塊的平均溢價率只有7%。
從這51宗土地看，多達20宗地塊是底價成交，佔比高達40%，刷新年內最高記錄。只有19宗地塊的溢價率超過10%。
超過50%的地塊只有2宗，這些均是年內記錄。整體看，全國土地市場的降溫現象已經明顯出現。
最後總結一下，看2019年樓市金九銀十成色，主要看這週五的LPR利率，如果因為最近的CPI高位不降息，那麼2019年將沒有“金九銀十”，如果降息，那麼市場上優質房源，值得關注了。
閱讀更多 湛江樓市 的文章
