最近的深圳樓市太過魔幻！
一面是豪宅售罄、秒光，一面是剛需遇冷、銷售慘淡；一面是3月份成交量暴增，一面是二手房價每平下跌879元。
疫情全球蔓延之下，深圳樓市出現兩種態度，剛需首套房怕下跌，而資金充裕的投資客怕大漲。
01
深圳樓市“冰火兩重天”
近日，招商蛇口豪華公寓太子灣灣璽再次刷屏，4月5日上午，太子灣灣璽推出N5棟公寓，單套總價2900萬起，共計54套，開盤半天全部售罄，吸金23億元。
經常關注深圳樓市的人可能會發現一些貓膩，短短一個月的時間，太子灣灣璽已經用“日光”、“秒光”刷屏三次。
3月7日，招商蛇口太子灣·灣璽N3項目推70套公寓，戶型240㎡-398㎡，單價8-11萬，總價2000萬起步，最高售價達5000萬+/套。開售當天售罄，吸金超42億元；
3月13日，太子灣·灣璽T7棟加推14套房源，建面約360平米、370平米，總價4200萬起，開售8秒就宣告售罄，銷售金額達6億元。
深圳豪華公寓的頻頻“日光”，一方面是開發商每次推盤的數量不多，存在運用飢餓營銷製造話題的嫌疑，另一方面，深圳確實存在強大的購買力，熱點區域的新房非常搶手。在一次又一次的“日光”、“秒光”之下，人們彷彿已經淡忘了疫情對樓市的影響。
但是與豪宅相對的，深圳的剛需新盤卻是另一番景象。
3月28日，光明區樂府花園線上開盤，千套房僅賣出3成。
從去年開始，火熱的光明區被貼上了“日光”的標籤，樂府花園是光明區今年入市的第一個樓盤，因此頗受關注。在項目開盤前，深圳看房團就曾對樂府花園進行深度分析（《均價4.7萬，它將打破光明區的“日光”神話》），因其交通、學區、價格等因素，預測很難熱銷。
3月31日，坪山區新盤方直穀倉府也開盤遇冷，據現場購房網友爆料，當晚選房結束時，總共賣出40套左右，第二天正式轉介上客，售樓處才熱鬧起來，但從畫面上看中介似乎比客戶更多。
在二手房成交數據方面，據中原研究中心數據顯示，3月深圳二手住宅過戶8008套，環比上漲380.4%。
而據中國房價行情網數據顯示，一線城市房價全部下跌，上海跌超5%，每平跌3401元，居全國首位。
深圳3月份二手房環比下跌1.21%，每平下跌879元。
深圳樓市，豪宅售罄，剛需遇冷，成交量暴增，成交價微跌，這背後的原因到底是什麼？
02
深圳樓市的兩種態度
在當下的深圳，最害怕房價下跌的是購買了首套房的剛需。
對於普通工薪族來說，在深圳購房意味著掏空六個錢包，透支整個家庭的積蓄，並背上三十年的貸款。房價稍微有個風吹草動，都會牽動他們敏感的神經，因為房價一個百分點的下跌，可能就是一個月、幾個月的工資。
我們常聽到中介說，買來自住的房子不必關注房價的漲跌，其實這是大錯特錯的。事實上剛需對房價的漲跌尤為關注，因為對於大多數家庭來說，一套深圳的商品房，可能是家庭唯一的資產配置，房價的下跌就意味著資產的縮水。
而且對於大部分剛需來說，未來還面臨著人口增加、孩子上學、換工作等對空間、學位、區域的變更，滿足以上置換需求的條件都是建立在房價上漲的基礎之上的。
於是我們便可以看到，有寶安某小區業主集體哄抬房價、打響財富保衛戰的行為，一些光明區業主把二手房價格掛到6萬，但作為唯一的住宅，也並不是誠心想賣。
與剛需相對的，最害怕房價上漲的是資金充裕的投資客。
投資客與剛需不同，他們見慣了風浪擁有更強大的心臟，喜歡在判斷形勢之後，選擇抄底入手。
普通剛需會計算房產每年的收益率，而投資客更看重長期的回報率，深圳一個樓市週期走完需要3-5年，如果沉不住氣高買低賣，就成了被收割的韭菜。
在深圳樓市新一輪的上漲週期中，疫情的影響是給投資客的一個重大機會，他們已經集結好資金準備抄底深圳，這時候最怕的就是沒等來房價下跌，反而等到了房價上漲。
相信此時此刻最鬱悶的，還是那些剛剛攢夠了首付想在深圳購房的人，相比於以上兩類人群，他們更加的謹小慎微，進退兩難。
房價漲，發現首付款不夠了，掙錢的速度沒有房價上漲的速度快；房價跌，他們則更願意持幣觀望，在房價下跌的恐慌下，剛需就變成了一個偽命題。
於是深圳樓市出現“冰火兩重天”的現象，這是投資客和剛需對深圳樓市不同的態度所導致的，不同的態度和投資邏輯，指導出不同的購房行為，體現在市場上就是豪宅售罄，剛需遇冷。
而成交量暴增，是因為1、2月份受春節和疫情的影響，樓市交易凍結，積壓的成交集中在3月份完成導致的。二手房價格環比下跌，意味著在疫情之下，想要快速出手的房產，價格還是會被一定程度上壓低。
03
喝茶費？學區房？官方下手了！
在疫情期間逆市上漲最厲害的，一個是寶安中心、一個是名校的學區房。
其中寶安中心新盤海納公館，購房需繳納100萬的喝茶費，這相當於深圳東部地區一個首付款的價格；
而華強北的金茂禮都，因為是深圳實驗學校的學區房，36平的一房以總價728萬成交，單價近19.8萬。
針對以上問題，4月3日，寶安區住建局發佈通知，即日起開展打擊房地產開發商企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動，一旦發現有以上違法行為，將採取以下措施 ：
1、列為房地產掃黑除惡和樓霸專項整治線索，聯合市場監管、公安、稅費等相關部門進行查處。
2、暫停涉案樓盤全部網籤權限。
3、從嚴進行誠信處罰。
4、變相強制服務並收取費用的，按相關規定，每套處以10萬元罰款。
5、有其他價格違法行為的，移交市場監督管理部門查處。
面對學區房的炒作行為，官方也給予嚴厲回應。4月4日上午，深圳教育局點名“四大名校”！點招、掐尖零容忍！
深圳市教育局基礎教育處處長姚一勤表示：
2020年深圳義務階段招生工作由去年的“口袋紮緊”變成“口袋扎死”，就近免試入學“動真格”，對於點招、掐尖等違規招生行為零容忍，必須追責問責。
全市直屬學校，尤其是四大名校的義務教育招生要依法、依規、依文件，各學校校長要有大局意識、規矩意識、紅線意識。
名校之所以有好成績，除了教育水平外，更加依賴的是優質的生源，如果名校失去了點招生，可能會影響學校的排名，其學區房的價格自然也會受到影響。
剛需、投資客、業主、開發商、市政府，每個角色都給深圳房價施加一個“力”，有些“力”是正方向的，有些“力”是反方向的，這些作用力的合力，到底是向上的還是向下的，我們拭目以待。
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