从3月1日开始，有商业住房贷款的人必须做一道选择题，是将自己的房贷利率转换成LPR，还是选择固定利率？
而且选择机会只有一次，这次选好之后，在以后整个贷款周期内都不能再调整。
新政针对哪些房贷？哪些房贷族需要转换？
以下需要转换：
1. 在2020年1月1日前已经发放的贷款，或者已经签订借款合同还未发放的贷款
2. 是浮动利率（基本都是在每年1月1日调整）
3. 参考贷款基准利率定价，比如上浮10%或者打8折等等
4. 非公积金个人住房贷款。
很多人对这道题目都是一头雾水——
到底什么是LPR？
为什么已经买房的人还要再改利率？
到底应该怎么选择？
一看解释：MLF，集中报价、报价银行加点、加权平均计算等，头都大了。
很复杂的样子
这都不重要，因为这些事和你没关系，都是银行干的。
你只要清楚两个东西：“加点数值”和当下执行的LPR利率。
具体怎么操作？
按照央行的说法，“同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值”。
加点数值=你目前的实际率—4.8%
这个“加点数值”在合同期间是一直不会变。
目前房贷对应的是5年期以上的LPR，去年12月的利率是4.8%，每个商业贷款用户转换之后的新利率，也就是根据当时和商业银行签订的贷款利率，然后在4.8%的基础上加减一定比例。
举个栗子
假如之前和银行签订的是基准利率（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，
具体的加点数值就是：5.39%-4.8%=0.59%
转换之后就变成LPR+0.59%。
如果2021年的5年期lpr利率降到4.6%（一年期LPR下调和房贷无关），
那么2021年实际贷款利率就是4.6%+0.59%=5.19%；
如果2022年5年期lpr利率继续降到4.4%，
那么2022年实际贷款利率就是4.4%+0.59%=4.99%。
所以lpr利率中长期降低的话，我们的还款压力也是减少了。如果你原先贷款利率是在5年期贷款基准利率基础上打9折，
现在的利率就是4.9%*90%=4.41%。
2019年12月的5年期LPR利率是4.8%。需要加的固定利率是4.41%-4.8%=-0.39%，
这-0.39%的利率就是以后固定的加点幅度。
如果在2021年1月1日利率重定价日之前，
5年期LPR利率降到4.7%，
那么2021年实际贷款利率就下降到4.7%-0.39%=4.31%；
如果2022年继续降到4.6%，
那么2022年实际贷款利率就是4.6%-0.39%=4.21%。
这也就是你搞清楚“加点数值”和当下执行的LPR利率即可。
那面对新政，我们的房贷利率究竟怎么选？
是转换成LPR，还是选择固定利率？
很多人都说，转成LPR，因为利率下行是必然，你看国外的利率都是负利率了，其实长周期来看，我们的利率是一直在下降的， 但是一味认为利率下行，也有一些片面。
LPR的实行目的是为了让利率市场化，尽然市场化就应该顺应市场的规律，上涨下跌都是有可能的。
（近20年，基准利率变化表）
如果从短期来看，LPR下降的概率显然更大。从去年8月份推出LPR改革至今，LPR利率保持了下降的趋势。
所以，如果你预期将来LPR利率下降是大概率事件，那么选择转换成LPR而不是固定利率，显然对自己更加有利。
所以如果你的房贷剩余时间周期不是很长，比如10年以内的话，你就可以转成浮动利率。
不过，房贷周期通常都长达二三十年，即使在短期之内能够预见到LPR利率会下降，虽然短期之内中国经济加息的可能性并不大；但在更遥远的未来，如果中国经济出现比较严重的通货膨胀，加息的可能性还是会存在的。
如果你不想承担未来的未知的市场化风险，可以选择固定利率。
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