对于刚刚过去的2019年，房地产市场“稳字当头”的调控政策效果显著, 全国楼市趋稳，上游中国土地交易市场热度转冷。在“房住不炒”的整体理念下, 受房企融资环境趋紧影响,中国土地市场开始进入新常态,房企拿地逐渐回归理性。
全国土地市场成交量和出让金双双下跌
据奥维云网地产大数据监测全国土地交易数据显示：2019年土地成交数量为62454宗，同比下降19.2%；土地出让金达60921.59亿元，同比下降3.7%。如果分季度来看，一季度全国土地市场需求端同比下滑，出让金收入和土地均价双双下跌；二季度土地市场热度回升，出现短暂回暖，土地成交量及出让金双双上升，其中出让金同比增加50%；进入三四季度以后，房企融资趋严和土地市场调控力度加大，全国土地市场有明显降温。
土地成交建面：2019 全年累计同比降幅21%
据奥维云网地产大数据监测全国土地交易数据显示：2019Y成交土地中，建设用地面积达204930.61万平米，同比下降20.54%；规划建筑面积达356236.67万平方米，同比下降19.47%。从区域来看，华东区的面积最大，达到83116.84万平米，同比下降23%。
从各省市土地成交面积数据来看，2019年全年，山东、江苏、河北、浙江、安徽、河南、湖北等9个省份土地成交面积规模较大，均超过1亿平方米。但同比增速均出现了不同程度的下滑，下滑最多的是河南省，同比降幅超过30%。相反，天津和海南两个省土地成交面积同比上涨，分别上涨18%和58%。
重点城市土地市场分析
从重点城市来看，2019年全年，土地成交价款前50位城市的门槛值明显提高，由2018年的40082亿元提升至42323亿元，增长6%。其中2019年前50位城市土地成交价款累计达42323亿元，占全国土地成交总价款的比重为70%；其中，前20位城市成交价款达27299亿元，占全国土地成交总价款的比重为45%。其中杭州、北京、上海、苏州、重庆位居前5名，累计土地成交价款达9864亿元。
土地成交价格：未降反涨，平均价格涨幅达21%
2019年土地成交价格并未延续2018年的价格回落之势，全国土地成交价格迎来大幅上涨，增至2973元/平方米，同比上涨21%，升至历史高位。地价的明显上涨。分析认为价格的上涨一方面是由于2019年一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升，比例增加了3个百分点；另一方面，由于年内市场热度不高，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升，这也进一步推高了2019整体的成交均价。
从判断市场冷热的另一指标溢价率来看，2019年整体溢价率较2018年基本持平。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）的平均溢价率15%，较2018年略有下滑。分城市级别来看，一线城市的溢价率6%，与2018年基本持平。二线城市的溢价率在13.8%，增加0.2个百分点。三四线城市的溢价率同比下滑1.8个百分点，为15%。
“全民抗疫，众志成城”。2020年的这场新冠肺炎疫情，无疑给中国甚至全球的经济都带来了一定的冲击，各行各业都面临着十分严峻的考验 。在此我们重点分析一下，本次新冠疫情对土地市场的影响。通过奥维云网的深度研究，结合当下土地市场的表现，我们从四个方面解析，此次新冠疫情对土地市场的影响及后市的发展趋势：
1.多省份土地出让按下暂停键！
受疫情影响，房地产前端，售楼部关停、销售活动基本全面暂停；建筑工地也全面停工，施工进度被锁；而房地产市场最基础的土地端，线下招拍挂全部停止、部分线上交易也被迫取消，全国多座城市，纷纷推迟或直接暂停既定土地出让安排。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2月初，像四川、黑龙江、辽宁、贵州和重庆、合肥、长沙等多个省市宣布暂停土地出让。全国土地市场迅速进入速冻期。
2.销售、投资均下降，房企面临现金流压力, 拿地意愿降低。
销售方面：春节错位叠加疫情影响，TOP200房企整体销售业绩同比下滑10%，各梯队增速及门槛值均有下降;融资方面：受融资收紧叠加疫情影响，施工暂缓、售楼处关停等导致房企工程开发与营销动作被动放缓，销售回款持续增压，导致房企整个资金压力增加,未来房企拿地将更加谨慎，节奏放缓。因此未来土地市场低位运行的态势明显。
3.疫情过后，预期年中再迎成交热潮
2020年1月土地成交数量为4027宗，同比、环比分别下降36.1%、34.1%；土地出让金达3604.34亿元，同比、环比分别下降20.1%、52.2%。成交规划建筑面积21573.2万平米，同比、环比分别下降38.5%、45.2%。
整体来看，2020年初土地市场成交热度全面遇冷。我们认为，疫情扩散叠加春节放假影响，社会经济活动基本停止，土地供给减少，需求不足导致这一时期土地成交呈阶梯状下滑。但是随着各地疫情逐步好转，市场开始解封，土地市场也迎来释放。首先，政府政策刺激“救楼市”，加快供地节奏，使土地供应快速恢复；其次，年初拿地受到抑制，房企补仓需求增强。最后，房地产业仍是经济发展的重要支柱，鉴于销售停滞面临资金压力，政府信贷和融资环境对地产行业的放松可期，扶持力度在加大，目前国企基金、国企金控平台及保险资金均未就疫情问题对地产投资业务等做出调整，投资规模、放款额度等均不减退，融资渠道多元化缓解开发商压力。预计4、5月之后市场会强势反弹，迎来成交热潮。
4. 疫情后，三四线投资降温，房企拿地将重回一二线城市
近年来三四线城市楼市供应过剩，房企资金回流比较困难。因此在三四线城市的营运环境越2019年楼市调控不断，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以开发商为了资金回笼，纷纷转战新一线和二线城市。近年来经济发展较快、人口流量较大、营商环境越来越好，特别是户籍制度改革，使房企拿地纷纷转战一二线城市。据奥维云网土地成交数据显示：2019年一二线城市成交数量以及建面占比明显提升。以恒大的拿地表现来看，2019年在一二线的拿地比重提升了24个百分点。
预计未来新一线城市与二线城市中的热点城市会成为下一步房企拿地的重点对象。
5. 棚户区改造，预计将带动2020年的投资
2019年住建部会同发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。因此我们判断未来棚户区改造，将带动2020年的投资。
小结：疫情终将过去，春天必会到来。从目前来看，受疫情的影响，可能导致房企资金面压力增大，土地投资、交易和开工等会明显受到影响。但疫情消退，政策放宽，推地量逐步提升，肉眼可见的市场回暖，未来可期。
（本文作者：地产事业部研究经理 耿明华）
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