文 | 話嘮灣德佛
近日，深圳地產風氣神奇轉向，從“喝茶費”轉向“白菜”地價。
4月8日深圳第11區的飛地深汕合作區迎來了第一塊土地的拍賣，最終深汕城投以底價競得深汕首宗宅地，樓面價1590元/平。這麼便宜的地價，基本是深圳罕見的歷史“低價”。
有“白菜”的地價，深汕就這麼被看扁？白菜價的地價，為何開發商不瘋搶？其實，飛地，已經不允許這麼玩房地產。就如這次拍地是有競拍要求，對競拍的主體資格有明確要求：具有深圳市保障性住房項目開發經驗的競買申請人可申請競買（不接受聯合競買）本宗地。因此，除開深圳人才安居集團，就是深汕控股，其他房企基本無緣參加。
01.飛地的經濟與模式
中國新一代的經濟，不能用“地價”來衡量發展。通過地價衡量經濟，已經是非常傳統的發展思維，何況國家現在是明令“住房不炒”。
深汕自2018年底升級為深圳第11區後，從合作管控到實際接管，這過程體現“特區”探索飛地經濟發展新模式。
深圳擁有大量的高科技人才，一批的高科技產業，雄厚的經濟實力，有能力在飛地的深汕，打開建設經濟的新局面。
一個區域的發展往往依賴兩條主線拉動：一個是基建；一個是產業。
有了投資，產業才能振興，才有人的聚集，然後才有就業、居住、消費等。
在居住方面，今年4月3日深汕特別合作區也發出了首張居住證，讓外來建設者及早享受合作區發展帶來的紅利，增強歸屬感。短短一年多，飛地新城市骨架初現，“五縱六橫”道路通達。高鐵已經有廈深高鐵，還將有廣汕高鐵、深汕高鐵。深圳南山外國語學校(集團)深汕學校、深圳百合外國語學校深汕學校、南外深汕高中部、深汕實驗學校、深圳職業技術學院深汕校區也都已經落戶深汕。雖然目前深汕合作區戶籍人口僅有7.65萬人，但是如果有大量的企業轉移過去，就會帶去大量的就業人群。按照深汕的人口規劃，三年以後人口增加到25萬，平均每年大約要增長6萬人口，將是現在的2倍。
2017年深汕GDP才45億，2019年深汕GDP同比增長超過23%，出現比較大的增幅，遠超過深圳GDP增速，預計到2021年將達到150億。飛地的經濟，前景非常可觀。
對比中國一些飛地，如北京的雄安，已經在準備騰飛。南方飛地的深汕，也是將是有路可尋。
02.飛地的地產
2019年底，深汕區“解凍”購房政策，限購的政策在深汕基本是放開，深汕合作區購買的商品房套數不計入深圳其他限購區，這樣導致去年底深汕出爐的首度兩個住宅樓盤（振業時代花園和輝煌花園），迎來深圳人的熱搶，從而瘋狂熱銷。近2000套的住宅，如“白菜”一般被深圳人搶光。
這反應的不僅僅是深圳人對房子的“飢渴”，更重要是對飛地經濟的前景看好。
飛地的1萬元樓價，對於深圳市區普遍的5萬元遍地樓價而言，的確是“白菜價”，非常有吸引力。
地價雖低，但不代表開發商不賺錢。如果按照這次首度拍地的地價1500多元一平方，出售的樓價基本是10倍，賺錢空間還是很大。
這次這塊地，在4月8日下午三點競拍，也是深汕特別合作區今年首宗宅地，深圳市深汕特別合作區城市建設投資發展有限公司以底價1.96億獲得，樓面價1589.55元/平。該宗地位於深汕合作區鮜門高鐵片區，畢昇路東側，佔地面積為38533㎡，計容建築面積為123305㎡，起始價為19600萬元，最高限價29400萬元，土地使用年限為70年。該宗地採用“單限雙競”的方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競無償移交給政府的安居型商品房面積。本宗地安居型商品房建設戶型標準面積不超過90平方米，獲得地塊後一年內必須動工、四年內竣工。
從這些資料看來，這塊地的住宅，預計近1年內很快就出樓盤，進行預售。
從拍地歷史數據來看，目前已經有知名的地產開發商進駐深汕，如華僑城、振業地產等。按照統計，自2015年至今，深汕合作區共出讓了9宗居住用地，其中6宗位於鵝埠鎮、1宗位於小漠鎮、2宗位於鮜門高鐵片區，也就是本次出讓地塊所在區域。這些地塊大多被深汕控股競得，少量地塊被輝煌實業、振業地產等房企獲得。細看這次地塊地處的深汕的鮜門片區，是高鐵的所在地。鮜門片區擁有廈深鐵路鮜門站，交通出行較為便捷，鮜門將可能成為深汕特別合作區住宅項目的聚集地。
令人驚喜的是，早在2018年深汕的第一塊住宅用地，也是深汕控股獲得，當時以2.47億獲得，樓面價是1150元；時過了2年，這次深汕控股才花了1.96個億獲得，比2年前花的錢更少了。
從飛地拍地的模式看到，基本沿襲深圳的“單限雙競”方式出讓，這說明深圳對土地，或者對房地產的態度是堅定的，就是不搞房地產經濟。幾乎所有的土地出讓，都配有安居房的建設要求，而且是無償轉移給政府。要麼就是配建產業為主的用地。數據也顯示，從2015年至今，深汕合作區出讓了商業、工業等性質用地達到20宗，基本是用於建設公寓、工廠、產業等。
放眼到全深圳，今年拍了五宗的住宅用地，都是配建了人才房為主，基本表示深圳的住宅用地都獻給了人才住房，這是非常罕見的現象，說明深圳的供地節奏已經發生了變化，也說明深圳在脫離地產經濟，走向重視人才，產業導向的發展經濟思路。
換個角度來看，如果飛地的樓價不上漲，這才是深圳真正不搞房地產經濟試驗的成功。
03.飛地的產業，年產值破600億！
作為深圳的第11區，目測距離與深圳中心基本是90多公里，基本比到惠州的大亞灣都遠，但這個飛地的深圳區，有哪些值得我們期待的呢？
從這些年看來，飛地是將會迎來一輪新的發展。
今年一個大禮包就是，與飛地相關的飛地高鐵，要在今年啟動開建，就是深汕350時速的城際高鐵。一旦這條高鐵開通，飛地和深圳市中心僅僅是30分鐘的距離，屆時，市區上班，飛地居住，也是會實現。
那麼飛地到底有哪些產業呢？
正所謂，產業興，城市興。
目前，深汕合作區供地產業項目有89個，已投產項目26個，已動工建設項目34個，近40%已經動工。其中2019年，深汕合作區全年共接洽企業280餘家，完成專家評審項目32個，引進重點產業項目達到21個。
產業的落戶深汕飛地，預計是加速的事情。前陣子深汕領導就走訪南山高新區，推動高新區企業往深汕落戶。更早的2019年，深圳推出的產業用地，基本有10%是在深汕飛地。按照數據顯示，2019年的11月深圳市首次集中推出30平方公里產業用地面向全球招商，其中5平方公里位於深汕合作區，產業用地面積在深圳市各區中位居前列，主要分佈的就是在深汕飛地的鵝埠、鮜門及小漠片區。
查閱資料，深圳戰略新興產業的37個重點佈局片區中，就有一個是在深汕特別合作區。
經過近1年的發展，眺望深圳的“飛地”，產業新城已經在逐步脫穎而出。數據統計顯示，目前深汕合作區已經累計引進產業項目89個，計劃總投資超386億，預計年產值達683億元，年稅收58.2億元。深汕的產業定位方向是，重點發展以先進製造業、戰略性新興產業和未來產業為主導的現代產業體系，力推“總部+基地”“研發+生產”“智慧+運用”發展模式。
其中深汕的鵝埠鎮，是產業的重地。按照資料顯示，鵝埠鎮是深汕合作區聚焦發展的先行區，規劃打造先進產業集聚區，重點發展新一代信息技術、新能源新材料等。目前89個產業項目中的68家都落戶到了鵝埠鎮這裡，包括騰訊華南最大的雲計算數據中心、華潤新一代數據中心等。
飛地的一些產業特色，如規劃面積為13.5平方公里的深汕灣機器人小鎮（深汕灣機器人小鎮也已經被納入了深圳三大人工智能產業集聚區），將建成全國最大的機器人小鎮。2018年11月，小鎮首發項目——深汕灣科技城，僅用了10個月，一期工程就實現了主體封頂，已有69家企業主動對接，涵蓋智能製造、芯片、機器人等各方面。目前，小鎮已引進華睿豐盛、科衛、三寶、顯控等11家實體機器人企業，哈工大機器人集團、賽迪研究院、中航聯創等20餘家優質企業。機器人是先進製造業的代表，隨著5G時代來臨，人工智能、機器人將大規模進入人們的生產生活各個領域中。
▲ 圖為深汕灣機器人小鎮
▲ 圖為深汕灣科技城
如瑞祺科技產業園、時尚品牌產業園的智造產業，植入智造基因，有顯控科技等著名企業落戶。
區內還有小漠灣文旅小鎮、蓮花山生態康養小鎮、教育小鎮，一系列智慧城市的“產業小鎮”規劃建設也在齊頭並進，不斷夯實飛地的產城融合發展的基石。飛地立志發展成為粵港澳大灣區東部門戶，粵東沿海經濟帶新中心，深圳自主創新拓展區，現代化國際性濱海智慧新城。
這麼看來，昔日荒蕪、野草灘塗的468.3平方公里的深汕飛地，將會真的“起飛”！
END
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