近日，穆迪將雅居樂評級展望由「穩定」降至「負面」 。
之前花旗、高盛、匯豐、富瑞、野村等中外機構，紛紛下調雅樂居的每股盈利預測和目標股價。
很難想象，往年的毛利之王成為了家長口中的“差生”。
問題就出在大幅下降的毛利。
2019年，雅居樂的毛利同比下降25.6%至183.6億元，毛利率同比下降13.4個百分點至30.5%。
這是4年來，雅居樂第一次出現毛利下滑。2015年-2018年，毛利是108.1億元、123.7億元、206.9億元及246.7億元，毛利率由25.1%上升至43.9%。
投資者用腳投票。3月23日發佈年報後，股價大跌超13%；第二天，港股房地產股大漲的背景下，股價仍舊下跌3.04%。
截止4月8號收盤，雅居樂報價8.38港元，市值328億港元。
“毛利率減少的原因主要是海南島的政策的問題。”雅居樂主席兼總裁陳卓林，在業績會上說。
海南是雅居樂重倉的腹地，是公司毛利額的大頭。陳總還說：“海南項目是金蛋，是雅居樂最好的項目，沒有之一。”
目前海南的房地產調控政策空前嚴厲，政府去地產化態度堅決，短期內很難放鬆。
雅居樂該何去何從？
現金覆蓋不了短期負債 市值還比不上子公司
2019年，雅居樂實現銷售額1179.7億元，同比增加14.9%，增速與往年持平。
對於2020年的銷售目標，陳卓林認為，能實現1200億元就算很有收穫。
利潤增長速度大幅下滑。
淨利潤增加10.5%至92.33億元，股東應占利潤則為75.12億元，增速降至5.4%的個位數。2016-2018年歸母淨利潤增速分別為64.25%、163.84%、18.25%。
整體的負債水平、借貸成本都在上升。
雅居樂的有息負債共966.7億元，同比增加了81億元，佔總負債的46.5%；平均融資成本由2018年的6.49%增加至7.10%；淨借貸540億元，同比增加了106億元；資產負債率76.1%；淨負債率82.2%，較2018年底的79.1%有所增加。
值得注意的是，雅居樂的現金，無法覆蓋一年內到期的負債。
1年內需償還的短期借款422.97億元，手持現金僅426億元，其中受限現金超90億元，短期償債壓力大。
雅居樂副總裁潘智勇說，雅居樂已經償還了接近60億元的短期債務。“到時候如果市場利率成本太高的話，我們不排除通過自有資金、分紅方式或者其他資金池方式去償還境外債務。”
多元業務有一定亮點，公司物業服務公司雅生活已經登陸港股，營業額為51.27億元，同比增加51.8%；毛利18.83億元，同比增加46.0%；淨利潤12.92億元，同比增加59.3%。
諷刺的是，雅生活股價37港元，市值高達490億港元；比母公司市值還要多162港元。
你要投資者情何以堪？
非房板塊業務的收入貢獻佔比10.1%，要成為主營業務還為時過早，眼前房地產業務的問題更為嚴重，遠水救不了近火。
成也海南，敗也海南
雅居樂的毛利大滑坡，頗有砸自己招牌的意思。雖然陳卓林說：“現在整個行業的毛利率要達到30%以上，已經算很好了。”
但毛利率下降13.4個百分點，實在有點反常。暴露的問題：過於依賴海南市場。
自2009年起，雅居樂長期重倉海南，在海南海口、文昌、陵水、萬寧、臨高等城市均有項目佈局，而此前海南項目貢獻公司營收佔比高達40%，毛利率可達近60%。
從2009年到2018年，海南清水灣項目累計為雅居樂貢獻了近890億元的銷售額，被稱為“現金奶牛”，這也是近10年雅居樂股價的有力支撐。
2018年4月起，海南宣佈全島限購，海南樓市迅速遇冷。
2018年，清水灣銷售業績下降至83億元，而到了2019年上半年，清水灣確認的收入只有10億元。
公司副總裁潘智勇對外稱，2019年，海南區域的收入不到40億元，2018年收入則有113億元。
海南市場收入被腰斬。
雅居樂稱，在海南的土地儲備規模仍有487.87萬平方米，可售貨值超過千億元。
可是調控這麼猛，怎麼賣呢？海南已無房地產，誰去誰知道；附帶的效果是經濟停滯，這個海南人民最清楚。
陳卓林在發佈會上表示：“未來還得看海南的政策，我個人認為還是有一天能夠放開。”
海南確實有超級利好——建設自由貿易港，但是隨之而來的是更為嚴厲的調控政策。
3月7日，有媒體報道，海南實行現房銷售制度的消息，後來證實還未正式公佈。
如果真的實行，對房企無疑是雪上加霜；商品房不得預售，則資金回籠時間會延後兩年左右。
海南整治炒房之風，態度是非常堅決的，但也從側面看出，海南的”自由貿易港”是非常大的利好，不得不先壓壓房地產，防止重蹈覆轍。
長期來看，對樓市是利好；但這個短期，可能會要了很多房企的命。
時代的一個小浪花，可能會撲死一大波房企，希望雅居樂能撐到政策放開的那一天，成功上岸。
現在對形勢對雅居樂很不利，公司3月預售金額合計76.5億元，按年跌 35%；建築面積56.8萬平方米，跌32%；每平方米平均價約1.35萬元，跌4%。
今年首3個月預售金額合計156.5億元，按年跌逾37%，而對應建築面積 105.3萬平方米，每平方米平均價為1.49萬元。
雅居樂口中的金蛋，丟還不是不丟；短期負債壓力大，銷售下滑，新業務怎麼擴展。
2020年，將是這家新晉千億房企的陣痛期。
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