疫情之下，我们以足不出户，隔离病毒的方式保证安全，防止了病毒的进一步传播，但这也给许多行业造成了巨大的经济损失，餐饮、影视、娱乐、旅游……
西贝作为仅次于海底捞的国内第二大连锁餐饮企业，创始人也表示只能撑3个月，更遑论本就压力大的中小企业经营者们。
无法处理的大量备菜、无法继续开展的业务、工作人员的工资…… 桩桩件件让人焦头烂额，可以说是遭遇重创。
对于延迟复工的职工们来讲，吃紧的现金流也让他们难以按照原定的合同支付房租。而此时爆出的自如、蛋壳等租赁公司一面要求房东减免房租，一面又利用现在不便换租，给租约即将到期的租客涨价等情况，使他们的处境更是雪上加霜。
时代的一粒灰，落到每个人身上，就成了一座小山。
据了解，无论是企业还是个人，都发生了延迟支付房租的情况，下一步很可能爆发大量的房屋租赁合同解除纠纷。我们选取了近期本所律师承办的两起典型的房屋租赁合同解除纠纷案，向出租、承租的企业和个人提示，以避免不必要的损失。
一、案情简述
案例1:
A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，租了B公司坐落于海淀区某处的房屋，用于开办中医诊所。双方在租赁合同中约定了租赁期限、租金数额和租金支付周期等内容。
合同签订后没多久，B公司相继提出提高租金和解除租赁合同，被A公司拒绝。B公司对出租房屋停水、停电，使A公司无法正常经营，被迫同意解除合同。双方签订了《房屋租赁合同终止协议》，对租赁合同的解除、房屋的腾退、解除合同违约金的金额作了约定。
在房屋腾退时，双方再次产生纠纷，B公司擅自扣留A公司的一台机动车和出租房屋内的部分物品，拒绝返还。
案例2：
C公司与D公司签订仓库租用合同，约定C公司租用D公司位于大兴区某处的仓库，用于存储包括冷冻食品在内的货物，双方在合同中约定了租赁期限、租金数额和各期租金的支付时间等内容。
合同履行过程中，C公司因经营不善，资金周转困难，未能如期支付租金。D公司立即封库，扣留了C公司的全部货物，并切断供电，导致仓库内存储的冷冻食品腐烂变质；还将扣留的货物变卖，既未将变现款归还，也没有用来抵扣拖欠的租金。
二、解疑答惑
Q:1、租户不交房租，房东能否扣押出租屋中的物品？
A:不能。
根据《担保法》第八十四条第一款规定：因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。
留置权是债权人以合法手段占有债务人的财物，在债务清偿前加以留置作为担保的权利，债务无法清偿时，可以变卖留置财物，优先受偿。
这项权利只能由法律规定。租赁合同纠纷不属于法定的合同类型，因此房东不能对租户的个人物品行使留置权。
如果房东因为保管不当、擅自处置所扣物品，或扣押物品使其无法正常营业，给租户造成损失，还需要承担赔偿责任。
Q:2、房东能给房屋停水断电吗，此时租户还用支付租金吗？
A:判断房东停水断电是否合法，首先要看合同有没有相关约定。
如果租赁合同有明确规定，房东此举是合法的。但是房东有事先通知的义务，若未告知租户直接停水断电，给租户带来损失的，依法应予赔偿。
如果租赁合同中没有相关约定，可以根据具体情况判断房东停水断电是否正当。如果租户只是拖欠少许租金，没达到房东有权解除合同的标准，只能要求租户承担违约责任，而不能通过违约行为来制裁另一种违约行为。如果租户严重拖欠租金导致违约，房东解除合同后，租户无权再占用房屋，房东有权断水断电。
对于租户该不该支付这一期间内的租金，也应根据停水断电对租户的影响具体分析。如果没有根本影响到租户使用房屋，只能要求减少租金；如果是给商铺断水断电，根本影响了租户的使用目的，此时就不必继续支付租金。但是租户如果在断电期间仍然占用了房屋，则应结合房东是否解除合同、是否已给予了合理的搬出期限等因素，综合考虑是否应给予房东合理的补偿。
Q:3、房东在哪些情况下可以提前解除租赁合同？
A:实践中房东拥有法定解除权的情形主要有以下几种：
（1）不可抗力。
（2）租户擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建。
（3）租户未经同意转租。
（4）租户未按租赁房屋的性质使用租赁房屋，造成房屋损失。租户利用房屋进行非法活动也属于此种情况。
（5）不定期租赁，出租人可以随时解除合同。
（6）租户未支付或者迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付的，房东可以解除合同。
对于房东解除合同的行使方式，主要有两种：一种是直接通知租户解除合同并收回房屋；另一种是向法院起诉，请求解除租赁合同。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
Q:4、租户在哪些情况下可以提前解除租赁合同？
A:除非在租赁合同中特别约定了可以提前退租,否则,提前退租就是违约,需要承担违约责任。但特定条件下，租户也有权提前解除合同而免责。
实践中,主要存在以下几种情形:
（1）不可抗力。对于因不可抗力导致不能实现合同目的的,合同双方均有权解除合同。
（2）房东拒不交付租赁房屋。如果出租人拒不交付房屋，租户承租房屋的目的就不能实现,因而租户享有合同解除权。
（3）租赁房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的。
（4）对于不定期租赁，随时可以解除合同。
（5）租赁房屋危及租户安全或者健康的，租户随时有权解除合同。
（6）审判机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致租户不能使用，可以解除合同。
（7）因房屋权属有争议导致租户不能使用房屋的，租户有权解除合同。
（8）租赁房屋不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致房屋不能使用的，租户可以解除合同。
（9）一房数租之有效合同不能实际履行的，租户有权解除合同。
Q:5、因自身原因无法继续履行租赁合同，能否要求提前解除?
A:可以解除，但应承担相应的责任。
通常，只有一方违约，守约方要求解除合同的，才能得到法院或仲裁机构的支持；违约方要求解除合同的，一般法院不会支持。但租户因自身原因需要解除合同，在符合一定条件时，也是可以解除的。
如在《深圳经济特区房屋租赁条例》第21条规定：“有下列情形之一的，允许变更或者解除租赁合同：(三) 当事人一方有合理原因确需变更或者解除的；因变更或者解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任；当事人均有过错的，各自承担相应的责任”……
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