所謂行情好的時候都看漲，行情下滑，悲觀情緒也齊聚。
今年以來由於疫情影響，絕大多數行業企業業績基本處於一字下滑狀態，房地產行業企業首季除了恆大等極少數業績向好外，其他基本處於啃老本狀。如今疊加等疫情影響，讓諸如富力地產（下稱“富力”）在內的大房企也有勢均日下之態，企業內部一邊忙於加快融資借新盤活舊債、一邊吸納新的銷售資金扭轉經營活力。
對於富力來說，自2017年，以199億元接盤了萬達旗下73家城市酒店的權益及大連萬達中心寫字樓以來，富力並沒有很好整合吸收，反而拖累業績負債累累。
屋漏偏逢連夜雨。2018年年初以來，監管層面針對銀行開發貸款、信託融資、債權股權融資、各種表內外融資、私募基金等領域的監管重拳頻出，形勢日益嚴峻。
機構接連看衰富力
4月3日，穆迪將富力地產(02777.HK)“Ba3”企業家族評級(CFR)和富力地產(香港)“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示，對富力企業家族評級下調，反映對其高債務槓桿率和流動性風險上升的擔憂。
此前，2月26日，惠譽授予廣州富力地產股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，簡稱“富力地產”，02777.HK，BB- 穩定)擬發行高級美元票據“BB-”評級。
有息借款近2000億元總負債3475億
不被看好，事出皆有因。
此前，3月26日，富力地產公開上年度財報顯示，截止2019年末，富力地產新增合共27億美元兩年至五年期固定利率為8.125%至9.125%的優先票據、人民幣58億元90至270日期固定利率為4.83%至5.66%的超短期融資券、人民幣90億元四至五年期固定利率為5.60%至7.00%的境內公開公司債券。
其中，在負債項中，一年內、一年至五年內及五年後到期的分別佔負債總額的32%、57%及11%。年內償還的銀行貸款為人民幣381.6億元，而新增銀行貸款為人民幣499.0億元。於2019年12月31日，合計銀行貸款組合的實際利率為5.54%（2018年：5.36%)；非人民幣貸款佔貸款總額約24%。
2019年12月31日，富力地產持有現金為人民幣384.4億元，受限現金155.32億元接近一半，現金及現金等價物僅有229.04億元，流動性顯然不足。另一方面，富力地產所涉及借款總額則為人民幣1971.4億元，是股東權益的2.47倍；負債總額為3475.27億元，同比上年增長17.28%；負債率81.33%，而淨負債與總權益比率高達198.9%，很顯然，此時的富力就像一張繃緊的弓，一緊再緊，如今稍有不慎或有斷裂危險。
頻繁發新還舊今年舉債超255億
2020年以來，富力一直在開源節流路上。
據最新財報顯示，富力地產在手現金剛剛夠覆蓋年內債務，今年以來已經連續多次大額髮債，累計已發債超255億元。
於今年1月13日，富力地產公告稱，擬發行2020年度第一期超短期融資券。該融資券基礎發行規模為5億元（人民幣），發行金額上限為人民幣7億元，發行期限為120天；該筆融資券利率區間為5%-6.5%，已於1月17日上市，募集資金用來償還到期債。
於2月中據上交所信息披露顯示富力地產以非公開發行2020年公司債券已受理，擬發行金額為80億元。
於2月27日，公司與高盛（亞洲）有限責任公司、渣打銀行、香江金融、中信銀行（國際）、中信里昂證券及海通國際就票據發行訂立認購協議；發行總額合計4億美元，發行利率8.625%，2024年到期，公司擬將所得籌款歸還一年內到期的中長期債項。
據深交所於3月25日信息披露，廣州富力地產股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券的項目狀態顯示為“已受理”；信息顯示，該債券的類別為小公募，擬發行金額100億元。
申請H股全流通“收受理函件”
除發債募集資金外，在擴大二級市場流通方面也在加碼，據富力3月10日發佈公告稱，公司於當日收到中國證監會就有關公司提交的關於實施H股全流通的申請的正式受理函件，公告顯示，根據申請文件，富力地產申請全部已發行的約22.07億股內資股股份轉換為H股並在聯交所上市。
減持股權、折價配股
現金保衛戰上，富力也是鉚足勁，連減持股權、折價配股也都齊上陣。
於1月17日，建業地產發佈的公告稱，集團的全資附屬公司上海豫進(作為買方)、廣州富力(作為賣方)及目標公司就收購事項訂立股權轉讓協議，公司已同意向廣州富力收購目標公司10%股權及銷售債權，總代價為10億元。此前，上海豫進、廣州富力及上海恆玢分別擁有目標公司45%、45%及10%股權，於收購事項完成後，上海豫進、廣州富力及上海恆玢將分別擁有目標公司55%、35%及10%股權，目標公司將成為公司的間接非全資附屬公司。
作為“舊改特長生”，富力在2015年時初次進入鄭州市場，與本土房企建業聯合開發兩舊改項目。合作不到5年的時間，富力緣何減持10%股權？不言而喻。
首季銷售大減三分之一
銷售方面又怎樣呢？
受大環境疫情影響富力首季銷售金額同比上年減少超三分之一。據富力地產4月1日發佈公告顯示，累計至2020年3月底，總權益合約銷售金額約167.1億元，銷售面積達約140.13萬平方米，同比減少32.65%及34.87%。其中，今年三月的月內權益合約銷售總金額約為人民幣80.2億元，銷售面積達約658,700平方米。
或許首季出現銷售下滑是情理之中事，值得注意的是，2019年度富力銷售業績出現不達目標的情況。財報數據顯示，去年權益銷售為1381.9億元，而年初富力定下的2019年銷售目標為1600億目標，實際只完成目標數的86.4%。
據瞭解，富力地產設定2020年權益協議銷售目標為1520億元，較2019年實際協議銷售增加約10%。為達成銷售目標，富力今年將銷售超過230個項目，可售資源2700億元。集團計劃於2020年交付約939萬平方米可售面積的發展物業。在今年剩下不到8個月的時間裡富力能否實現上述銷售目標，有待關注。
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