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威海的房地產板塊幾乎見不到乳山板塊的介紹，箇中滋味一言難盡，簡單說來有以下幾點原因：
一來，乳山的地理位置邊緣化，距離中心城區較遠；
二來，乳山的經濟實力弱，在威海還是三市一區的時候，乳山就是墊底，文登的重工業一度發展得有聲有色，即使在轉型時遇到問題，現在也靠著原來的底子慢慢又升起來了，榮成更是不用說，一直都是全國的百強縣，只有乳山，一直如微燻的小火苗，掙扎著在農業上耕耘，卻沒有大的成就；
三，行政地位，現在文登劃區，榮成也有劃區規劃，唯有乳山，“安分守己”；
四、在房產方面，乳山唯一一點很有存在感的卻是一朝爛尾十幾年被媒體惦記的海景房，沒有新聞了就被博噱頭、掙流量的媒體拿出來炒炒，以致於整個威海的海景房市場都會受到影響；
尤其是第四點，威海房地產分析有意無意地弱化了乳山板塊也就很自然了。
乳山的這種發展狀況，再加上當前樓市大背景，恆大進入乳山市場就很有意思了。
首先，在今年各大房企的年中業績會議上，以萬科代表，大房企們表示要退出三四線市場，下一步會加快銷售節奏。
其次，現在威海樓市進入橫盤期，各大樓盤普遍銷售壓力很大，恆大的全員營銷也早就緊鑼密鼓地開展了。
那麼，恆大此時進入乳山市場又是看中了什麼呢？
乳山 恆大·天悅
恆大天悅小區地塊信息：
位置：乳山市區勝利街西首北側
出讓面積：126341.1㎡
土地用途：住宅混合用地
最大容積率：2.1
最小綠地率：35%
成交價：17055萬
樓面地價約643元/平米
項目信息：
共48棟，分兩期開發。
規劃有高層30棟、多層洋房6棟、影城1棟、沿街商業8棟、綜合樓1棟、兒童反斗城1棟（16#）、兒童中心1棟，將推建面約78-139㎡御湖美宅和建面約131-193㎡墅境洋房。
恆大與威海
恆大集團，1997年成立，總部深圳，在全國180多個城市擁有500多個地產項目，《財富》世界500強第138位。
2019樓市行情下行，恆大的半年度財務報告顯示，其上半年收入2269.8億元，物業成績尤其顯眼，2019上半年物業管理收入23.2億，同比上升24.1%，投資物業收入8.2億，同比增長76.6%。
在當前融資困難、現金為王的局勢下，恆大現金餘額達到2880億元，同比增長41%。
這樣的成績頗有些滄海橫流更顯英雄本色的意味。
2019上半年，恆大在58個城市拿地79幅，這其中就有乳山（2019年2月18日成交）。
半年業績發佈的同一天，恆大新能源汽車品牌“恆馳”在亞冠賽場亮相。
恆大與新能源汽車較為人知的一件事是18年恆大67億投資FF（FaradayFuture）拿下其45%股份，但僅僅3個月，賈躍亭和許家印各種撕，合作閃崩。
恆大對新能源汽車的執著並未動搖，2019伊始，就通過併購，獲得了整車研發製造能力、頂尖動力電池技術以及在世界頂尖級新能源汽車佈局。目前，恆大已構建覆蓋整車製造、電機電控、動力電池、汽車銷售、智慧充電、共享出行等領域的全產業鏈，在各關鍵環節擁有世界最頂尖的核心技術。
恆大進入威海是在2016年，23.38億元拿下原三角輪胎地塊589.98畝（這塊地到底有多大，對比一下就知道了：華潤灣九里319畝，萬達廣場+萬達住宅218畝）。
雖然坊間傳說這塊地因為輪胎廠的常年“淫浸”，土壤、地下水都受到汙染，但坊間只是傳說，這個地段的優勢卻是明擺著，當年萬達也看中這塊地，但最終落到恆大手中。
恆大將這個項目命名為恆大海上帝景，總建面123.36萬㎡，住宅61.53萬㎡，商業25.97萬㎡，總戶數5184。
恆大海上帝景效果圖
即使在現在看來，恆大海上帝景的商業配套也十分醒目，這是威海第一個將五星級酒店引入社區的項目，現在已經營業的恆大影院也是威海為數不多的社區影院。
恆大在威海的運氣非常之好，低谷拿地，高峰銷售（萬科、龍湖則剛好相反）。
2016年是威海樓市暴漲前的平靜期，恆大在此時拿地，待2017年6月11日一期開盤，威海樓市剛好進入狂飆突進的階段，開盤當天去化1156套，去化率90.73%，總成交金額約17.5億，整盤均價12040元/㎡，其中高層均價11800元/㎡，洋房均價14500元/㎡。
恆大海上帝景以年銷售量1158套的業績登上威海2017年年度房產銷售排行榜榜首，也是在這一年，威海房價正式邁入萬元時代。
二期在2017年10月1日啟動加推，主要是高層和公寓產品，均價提升至16000元/平米。
三期於2018年6月啟動加推，主要是112-334平洋房，均價提升至20000元/平米。
2018年，恆大海上帝景銷售面積15.5萬㎡，成交均價15385元/㎡（2018年中心區—指環翠、高區、經區、臨港，商品房銷售均價10371元/㎡），銷售套數1159，蟬聯銷售榜首位。
也是在2018年，恆大擴大在威海的佈局，經區“恆大悅瀾庭”、榮成“恆大御海半島”、“恆大御湖莊園”、文登“恆大翡翠華庭”等相繼推出，除了文登項目也都取得不錯的業績。
文登恆大翡翠華庭2018年10月開盤，房天下網站上的信息，當前新房均價8000元/平米。
但是在二手房版塊，該項目的價格卻呈現出另一種形態。
這條曲線走勢更真實地反映了該項目的情況。
該項目佔地17萬平米，總建築面積31萬平米，住宅28萬平米，容積率1.8，2284戶，102-144平，分兩期開發，社區內設恆大影城、會員會所、商務洽談所、人工湖、商超+1.5萬平商業街、幼兒園等，室內報警設備+社區保安，人車分流。
其社區規劃跟恆大位於經區鳳林的悅瀾庭相似，可以說在業主服務方面做得非常好。
但是，恆大在威海市區的火爆場面並沒有再此出現，項目開盤時就比較冷淡，到現在也沒有起色。侃房幫分析其原因，可能跟該項目的選址有關。
圖中箭頭代表文登發展方向，購房者也喜歡順著這個方向買房。這個發展方向很大程度上跟文登的交通樞紐發展有關。
圖中紅色圓圈是文登汽車站所在位置，規劃的城市軌道文登站也是這個地方，此外，這個方向也是前往威海機場，連同威海市區、榮成的主幹道。文登的商業中心、行政中心都在圓圈附近。
可以說，翡翠華庭的選址偏離了區域發展的主軸。
而且，從圖中可以看出，項目右側就是文登開發區管委，也就是說這片區域是開發區，是聚集工廠企業的地方，其宜居性是大打折扣的，實際上，該區域當前的狀況相當於城鄉結合部，會選擇在這裡購房的客戶一般都是剛需，而恆大的面積都是一百以上，顯然定位的是改善客群，這又是一個衝突的地方。
但是，恆大的戶型是改善型，價格也是改善型，其架勢很像是想以一己之力推動整個文登經濟開發區的房價，只是面對整體發展方向、配套情況、周邊環境等，顯然是陷入孤木難支的境地。
恆大與乳山
令人難以置信的是，乳山的房產市場從18年下半年到現在一直都在上漲，好像絲毫不受大環境影響，新開盤的小區大都業績不錯，更有甚者，今年上半年開盤的紫錦嘉園火爆到搶號的程度。
紫錦祥園和紫錦嘉園屬同一開發商，位於勝利街路南，小高層帶電梯，毛坯，戶型面積在100以上，房價接近七千，有購房者表示開盤時找了3個朋友幫忙都沒有搶到號。
乳山市區新開盤的項目房價多在六千以上，七千以上的也有，大多沿新華街、勝利街分佈。新華街是市政府前的一條主路，勝利街更是乳山的教育、商業中心，乳山最好的中小學府前學校（含中小學）、第二實驗小學、一中都在這條街上，最主要的兩個商超利群和振華也在這條街上。乳山市醫院原在新華街，現搬至利群商圈東南。
乳山核心區面積小，各種資源都很集中，樓盤的分佈也大都圍繞這個範圍。
恆大天悅的選址在勝利街西首，該地塊鄰近乳山老汽車站。老汽車站東向是往來威海市區方向，南向道路是前往青島方向，北向是前往煙臺方向，西向主要是去鄉鎮的車輛，這樣的交通造成的影響是西向的開發一直落後於其他地區，至今並沒有較明顯的改善。
其周邊配備乏善可陳，過馬路往南約一里地有一個較大的集市，旁邊的天築綠洲小區有一個家家悅。
形成西面發展薄弱的另一個原因是當地人認為向東才是乳山的發展方向，大多人購房會首先考慮東面。
非但如此，恆大天悅選擇的這個位置地勢較低，剛好是大坡下的一個窪地，雖然恆大采取措施平整土地，但跟緊鄰的位於東邊坡上的天築綠洲小區相比，還是很明顯。
除了地勢低，該位置原來是熱電廠，侃房幫在走訪過程中問起本地人，得到的回答基本都是“在老熱電廠”那裡。
再一個影響本地人購房的重要因素是教育。
周圍鄉鎮有條件的會為了子女在市區購買學區房，同時舉家搬遷至此；市區內購買學區房的有相當一部分只是為了學區房的名額，並不一定會搬遷。
在侃房幫的調查中就有一家典型客戶購買了府前中學和二師小的一套學區房，90年的，1樓90平，60萬，單價竟然與新房相當，而這樣的情況並不特殊，走訪了幾家房產中介，好的學區房都能賣出新房的價格，而且很有市場。
恆大天悅在教育這一方面幾乎沒有優勢可言。僅在項目後面有一個西苑學校，屬於鄉鎮級別，再就是規劃中明天要在旁邊建一所公立幼兒園。
說完了恆大天悅的劣勢，再說一下它的優勢。
恆大天悅的優勢主要在於它自身。
首先，乳山至今沒有這樣的品牌開發商，當前在售的樓盤都是本地開發商開發，品牌效應會有一定的吸引力；
第二，恆大天悅的配套，在此之前，乳山的小區規劃都非常單一，只有簡單的綠化而已，恆大天悅配套的商業體、影院、兒童娛樂中心、業主會所等等幾乎每一個都具有吸引力。
當前乳山西面缺少一個商業體，恆大天悅的商業剛好彌補了這一點；兒童娛樂中心更是整個市區都缺少的，兒童的需要就是整個家庭的需要；乳山雖然有一家影院但其效果不敢恭維，恆大影院也會迎合很多人的需求。
第三，乳山到目前所售樓盤都是毛坯，恆大天悅規劃是帶裝修交付。
第四，物業，乳山當前各小區絕大都是本地物業，服務意識、服務水平都十分缺乏，恆大的金碧物業對購房者也是一大加分因素。
乳山市場
與恆大進入乳山差不多時間，碧桂園也進入了乳山。
碧桂園的這個地塊是本地開發商開發的叫金玫瑰莊園的小區的後期地塊，是與本地開發商合作的項目。
該項目雖然離核心城區也有一段距離，但是它鄰近乳山的重點高中金嶺高中，緊鄰河濱公園，自有其優勢。
乳山的房價放在威海整體，很明顯處於價格窪地，但很難說這是一個價值窪地。
在地理位置上，乳山離威海、青島都很遠，政策照顧不到，很是孤立無援，經濟發展滯後，人口流失嚴重。
海景房本是從乳山銀灘發展起來的，但卻發展到令人扼腕的地步，一時之間也難有改變。
乳山市區房產主要的購房群體是本地客戶，基本沒有外來客戶。
乳山的購房群體分化較為明顯，普通工薪階層傾其所能一般一輩子只買一套房，事業單位和發展好的小工商戶一般是現在住著一套，然後為了教育或是其他需求再買一套甚至幾套。置換的購房需求很少。
恆大天悅的戶型、配套等規劃顯然是衝著後一部分的高端購房群體的，沒有學區優勢、背離當地人認為的發展方向，好像，又到了考驗恆大品牌號召力的時候了。
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