在國家大力鼓勵體育產業的東風下，如何打造體育綜合體，以消費帶動體育產業發展？如何改造城市中的老舊場館，並與和“城市更新”相結合，以進一步推動經濟社會持續發展？如何解決“體育場館的賽後可持續營運”這個世界性的難題？
近年來，武漢的城市建設和經濟建設取得了長足的發展，但體育產業的發展卻相對滯後，軍運會為武漢發展和完善體育產業提供了難得的良機。
我們試以新華路體育場的改造展望為例，期望對即將邁入快速發展期的武漢體育產業及剛剛萌芽的體育地產進行探討。
新華路體育場的前世今生
武漢新華路體育場是1955年建成的一座綜合性球場，佔地135畝，建築面積16982平方米，看臺可以容納3萬餘人。原是“漢口地皮大王”劉歆生的私人花園裡一塊健身的地盤，1934年收歸國有後定名為漢口體育場，1953年原中南體委決定在漢口體育場的基礎上修建一座專業體育場，建成時是全國第一流的綜合性體育場。
（劉歆生向家人展示漢口規劃圖紙）
它見證過武漢雅琪激情澎湃的衝A歷程，也經歷過那場讓人刻骨銘心的0:7，目睹過武漢黃鶴樓的衝超成功以及中超豪氣七連勝，也為武漢光谷的忿然退賽而傷感無奈。它見證了武漢足球的起起落落，在武漢球迷的心中，這始終是一座聖殿，如同老特拉福德球場之於曼徹斯特，如同聖西羅球場之於米蘭。
2005年中超第9輪，武漢黃鶴樓3-2力克山東魯能
武漢是一座足球底蘊深厚的城市，熱情的武漢球迷對新華路體育場抱有十分深厚的情感
數十年的使用，新華路體育場內部設施早已老化，看臺已有裂縫，座椅均已斑白。這座位於漢口市中心、經過60多年的風雨洗禮、有著深厚歷史底蘊的體育標誌性建築，由於歷史原因和現實發展的受限，現有的場館設施已不能承擔大型賽事活動，整體空間佈局也不符合時代的需要，新華路體育場正面臨著新的挑戰。
2015年的大暴雨後，新華路體育場成為泳池
在武漢卓爾足球隊將主場遷到漢陽沌口體育中心後，新華路體育場已很少承擔重大足球比賽。如今，幾度修繕的新華路體育場靜靜地佇立在那裡，任憑時光似水流逝，任憑周邊滄海桑田。
距離新華路體育場不遠處的新華路和建設大道交匯處，是高樓林立的武漢金融街核心區
新華路體育場的改造契機
2016年，湖北省體育局發佈《湖北省體育產業發展“十三五”規劃》：
1.提出打造足球、網球和航空運動三大優勢體育產業。
2.推動體育與房地產融合，引入社會力量新建公共體育場館的可探索體育地產模式，配套一定的商業用地用於商業、餐飲和商品房開發。鼓勵大型體育場館融入多元業態，打造城市體育服務綜合體，推動體育與住宅、休閒、商業綜合開發。
3.推廣PPP模式，吸引社會力量參與體育場館建設和運營，實質性推動國有體育場館所有權與經營權分離工作，產權歸國有，經營權歸企業，支持體育場館通過委託、特許經營等方式，委託專業運營機構管理。
4.推行場館設計、建設、運營管理一體化模式，將賽事功能需要與賽後綜合利用有機結合，建設以體育場館為核心的城市體育服務綜合體。
5.新華路體育中心改造項目為“十三五”期間二十個重點體育產業規劃項目之一，改造功能定位於城市體育服務綜合體，打造以體育賽事、健身休閒、體育培訓、體育商貿等於一體的城市體育服務綜合體。
今年5月，湖北省體育局領導一行至新華路體育中心調研，明確指出抓住承辦亞洲盃、武漢市政發展和體育強省建設這三大機遇，迅速啟動規劃改造。
新華路體育場的改造展望
攜手武漢走過60餘年風雨的新華路體育場，已然成為武漢足球史上的豐碑，也永遠是武漢球迷心中神聖的體育圖騰。
如今，面對新的機遇和挑戰，新華路體育場的改造或將成為武漢體育地產發展的重要里程碑，也將為武漢乃至全國範圍內大量老舊體育場館和閒置大型建築的二次開發利用提供教材和範本。
結合《湖北省體育產業發展“十三五”規劃》及前期諸多次討論過的改造構想：
方案一：進行大規模的改擴建，借鑑已經完成改造的倫敦溫布利球場及已經完成改造方案徵集的上海虹口足球場，改造成專業足球場。
同時提前規劃佈局，引入餐飲、休閒、健身、體育、培訓等業態，充分利用每次比賽和演出活動中現場數萬人的客流資源和地處漢口中心城區的地理優勢，
做大做強“球場經濟”和“夜間經濟”，帶動城市經濟活力，打造新型體育服務綜合體。
虹口足球場的改造方案是和魯迅公園結合在一起打造一個可持續性發展的體育中心、全民健身活動中心和商業中心
方案二：維持目前綜合性體育中心的模式，不做大的改動，同時引入“體育培訓”、“項目孵化”和”投融資引入”三位一體的體育創客工場，
平行發展“球場經濟”和“創新體育產業”。方案三：利用主體育場周邊的空地資源，引入立體車庫或者建設停車樓，改善停車條件；同時結合新華路的改造，優化內外道路和出入口，改善交通狀況，解決人車疏導和交通擁堵的問題。
鳥瞰新華路體育場，可以看到主體建築周邊還有很多空地和室外球場可以利用
以上前兩項方案是確定球場改造的方向，後一項方案是改造中大概率會包含的選項。下面我們簡要分析一下改造為專業足球場的優勢。
- 改造為專業足球場，打造城市體育服務綜合體
武漢作為九省通衢、長江中游城市圈的中心特大城市，2018年的常住人口超過1100萬，但至今依舊沒有一座專業足球場。
比對同樣是位於中心城區的其他城市的大型體育場，如可以容納6萬人的廣州天河體育中心、可以容納6.4萬人的北京工人體育場、未來可以容納5萬人的上海虹口足球場，只能容納3萬人的武漢新華路體育場顯得侷促，也限制了做大做強“球場經濟”的人流量基礎。
地處廣州市核心區、見證廣州足球幾起幾落並復興崛起的天河體育中心
倫敦溫布利球場的改造經驗，新華路體育場或許可以借鑑一二：
始建於1923年的英國倫敦西北部的溫布利球場，一直是英格蘭隊的主場。在即將進入21世紀的時候，舊溫布利顯得越來越陳舊老化，儘管她是一個足球聖地，但已無法滿足現代足球比賽的需求。英足總最終選擇拆除舊溫布利球場，新建一個全新的專業足球場。2007年，耗時4年，耗資7.8億英鎊，可以容納9萬人的新溫布利球場完工並投入使用，承辦以賽事為主的多元化運營，包括各級別的足球比賽、橄欖球、賽車、音樂會、演唱會等。
老溫布利球場
新溫布利球場
利用溫布利周邊交通便捷、地鐵環繞、人流量大的先天優勢，從2002年起，英國投入15億英鎊，以新溫布利球場作為區域核心，在球場周圍佈置了酒店、辦公樓以及品牌店、餐廳等零售餐飲業態，翻新和新建了體育館和大劇院，逐步形成一個充滿活力的城市新中心，每年吸引了超過1500萬人次的客流來此。
以新球場為核心的溫布利中心區，紅色虛線為主要客流通道，球場和通道周邊佈置了各類文化、商服業態
溫布利核心區內的街景，包括球場、體育館、劇院、酒店、品牌零售店、餐廳、酒吧、咖啡店
英國對溫布利球場的改造，以及其在球場周邊引入文化、商業、商務等業態，做大做強“球場經濟”並進一步帶動周邊經濟可持續性發展的城市更新模式，值得武漢借鑑。
地處漢口核心鬧市區的武漢新華路體育場，交通便捷，2號線中山公園站距離體育場不到500米，周邊人流量較大，擁有先天的地理、交通和客流優勢。
未來改造成專業足球場，新增的觀眾人數不僅可以給球場帶來直接的票務收入，也可以給球場周邊帶來更多的消費人群；同時，擴大的建築容量也可以引入更多的入駐商家，帶來更多的商業收入。
球場改造過程中的地產機遇
繼商業、文旅、養老等主題地產之後，體育+地產因順應了體育產業、運動消費、休閒娛樂等體驗經濟發展趨勢，已有異軍突起之勢。
就全國範圍來看，像佳兆業、中天城投等企業已經介入體育健身、體育設施建設和場館運營管理。除此以外，諸多房企已經介入足球俱樂部、賽事轉播、賽事運營等領域，可以獲取包括門票、場地出租、轉播權收入、廣告贊助費、周邊產品開發及專業服務等多元收入。隨著消費升級和全民體育的趨勢，商業地產運營商也開始探索如何在綜合體中融入體育業態。
就武漢而言，已有奧山集團正式進軍體育特色小鎮，開發冰雪主題綜合體光谷澎湃城和沌口澎湃城。
奧山澎湃城和首創奧特萊斯、武漢網球中心將在光谷東形成體育、旅遊、購物為一體的城市新中心
新的地產機遇或許已在武漢體育產業中萌芽：
1. 佈局武漢體育產業新一輪發展
軍運會的舉辦不僅提升了武漢的城市形象，也為武漢體育產業新一輪的發展帶來了助推力。
2019年6月，中國申辦第十八屆亞洲盃成功，武漢名列19個承辦城市候選名單中；
2019年8月31日，男籃世界盃即將打響，武漢是8個承辦城市之一；
而武漢馬拉松和武漢網球公開賽都已然成為武漢的城市名片。
口碑爆棚的武漢馬拉松
影響力與日逐增的武漢網球公開賽
體育和地產融合，房企可以利用自身豐富的商業營運經驗，做大做強體育產業。目前中國的體育產業佔GDP的比重僅為1%左右，對標發達國家2%-3%，還有巨大的成長空間。按照“體育十三五規劃”，到2020年，中國體育產業總規模將達到3萬億。
2. 城市核心位置的存量資產盤活
《第六次全國體育場地普查數據公報》顯示：全國共有大型綜合性體育場館超過1100個。大型體育場館在未來將逐步從“增量時代”邁入“存量時代”，相當數量的老舊場館將面臨升級和改造。
而作為近現代工業基地的武漢三鎮，已搬離市區的工礦企業在市區內遺留下大量的老舊閒置廠房。
武漢主城區內還有大量可以二次開發利用的工業遺產資源
2009年，漢陽區引進上海致盛集團，利用百年工業遺址原824廠的廠區廠房，按照“整舊如舊，差異發展”的思路，打造成佔地90畝，建築面積約4.2萬平方米的“漢陽造文化創意產業園”。
位於龜北路的漢陽造文化創意產業園
2019年1月，利用原平和打包廠舊址，江岸區政府聯合中信建築設計院聯手打造的青島路“多牛世界”文創院區正式開園。
（武漢多牛世界園區，未來這裡將形成文化藝術、時尚設計、科技創意三大板塊的內容產業和人才聚集新高地）
2019年下半年，江岸區利用原武漢無線電廠舊址改造的“大智無界·空中小鎮創意產業園”也即將正式開啟。
大智無界·空中小鎮創意產業園效果圖
目前，武漢的市區內還有大量閒置的老舊場館和廠房，“文創院區”是一種改造利用的方式；而將這些老舊建築改造成體育場館，則可破解城市內部運動空間不足的難題。
2006年在上海成立的洛克公園，藉助“體育”、“健身”這一熱潮，摸索出體育與商業地產結合的新商業之路。通過租賃、合作共建、改建等形式，盤活存量資源，並注重選址改造舊廠房、倉庫、老舊商業設施等用於大眾體育健身。目前旗下已有40多家場館正在運營，其中上海地區有20家，此外在杭州、南京、蘇州、無錫等城市均有多家洛克公園旗艦店在運營中。或許未來能在武漢的老舊廠房裡，看到如此精心改造的體育場館。
洛克公園上海漕河涇館內的室內籃球場
老舊建築再次利用，不僅僅是單純的騰龍換鳥，更是將其重新融入到片區的城市更新和發展中，用新的姿態適應和引領新時代城市生活，聯繫過去、現在和未來，成為有時空縱深，保留情感記憶的城市空間。
3. 核心商圈的多元商業體系構建
倫敦溫布利球場周邊多元化商業體系的構建為新華路體育場的改造提供了來自海外的案例，而來自美國Sasaki設計師事務所對上海虹口足球場的改造方案則提供了即將付諸於實施的策略。
Sasaki的方案是利用虹口足球場地處上海核心商業區北部，周邊的商業、文化街區人流密集，地鐵交通便利，又毗鄰魯迅公園的多重優勢，將足球場加以擴建和改造，塑造為兼顧體育活動、商業活動和公共活動空間的多功能綜合體。
新增了1.5萬座位，優化了觀眾席位，使之成為觀看足球比賽和大型演出的體育活動中心
和公園連為一體，將公園的景觀將延伸到體育場內，形成公共活動中心
（新增了商業、社區娛樂設施，用高架公園通道將虹口大學區北面的文化區和南面的商業區連接起來，使球場成為城市娛樂休閒中心）
與虹口足球場的觀眾容量、城市區位、周邊環境等類似的武漢新華路體育場，無疑可以參考和借鑑其改造策略，打造漢版的新型城市體育服務綜合體。
結語
對於武漢球迷來說，他們盼望能像以前一樣，在漢口中心觀看自己熱愛的球隊比賽，賽後還可以就近聚聚喝上兩口；
對於追星一族來說，或許未來他們在家門口就能看到自己心愛明星的演出；
對於房地產企業來說，在住宅市場面臨調控、商業地產面臨飽和的存量競爭時代，體育地產是否會是新的突破點呢？
而對於餐飲、休閒、購物、體育、健身、培訓等業態的商家來說，在傳統商業項目已近飽和的情況下，以“球場經濟”為核心的城市體育服務綜合體是否會是新的藍海呢？
未來新華路體育場的改造，或許會給武漢帶來驚喜。
（2018年1月被大雪覆蓋的新華路體育場。寶刀未老，何時出鞘？）
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