記者 | 黃昱
自2月下旬復工復產後，廣州樓市呈現出緩慢爬坡的態勢，但總體成交量相比去年同期仍有大幅下滑。
克而瑞數據顯示，3月最後一週（03.23-03.29）廣州一手住宅共成交1785套，環比前一週（03.16-03.22）的1480套增加了305套，環比增加20.6%，已經連續九周呈上漲趨勢。
一手住宅成交量連續上漲，廣州的二手住宅成交量3月環比也大增4.5倍，在此期間，廣州還出現多個樓盤宣佈漲價。
但廣州樓市這一波回暖潮背後卻只是“市場的正常修復”以及“開發商的營銷套路”，所謂“小陽春”已不復存在。
據中原研究發展部數據，3月廣州網籤一手住宅成交量為4391宗，環比上漲487%；總成交面積為47.82萬平方米，環比上升480%。雖然成交量和成交面積環比大幅攀升，但並不能表明市場已經完全恢復。
值得注意的是，2019年3月，廣州一手住宅成交量為7446套，成交面積為78.22萬平方米。也就是說，廣州今年3月一手住宅的成交情況才達到去年同期近六成的水平。
廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，售樓處關閉近一個月後，從3月初開始陸續開放，如今已經全部對外營業了。但從客流量來看，廣州只有20%的樓盤出現人流相對增多的情況，整個市場的人流還是偏少。
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉亦指出，廣州一手住宅成交雖然實現了9連漲，但最近一週的成交量也只與去年的周均成交量持平，還談不上是“小陽春”。
他指出，廣州樓市的逐步恢復與兩個因素相關，一是1、2月的購房需求在3月之後有一個集中釋放，二是20多個樓盤在3月有加推動作，其中部分樓盤因為優惠活動開盤去化率能達到70%-80%，但平均開盤去化率只有40%多。
中原研究發展部數據顯示，廣州三月新增新房供應達5930套（62.16萬平方米），超過1月的5406套。然而受疫情影響，廣州庫存消化週期從2月的13個月提升至14.2個月，比去年同期多3.7個月，創下近一年來新高。
黃韜認為，網籤數據往往具有一定的延後性，廣州3月4391宗網籤的一手住宅中可能有不少是在1、2月分成交的，所以3月一手住宅的真實銷售情況可能更差。
儘管如此，不少開發商還是打算趁勢給購房者一些刺激，並對外宣稱“即將漲價”。一位房產中介對界面新聞透露，近期金科、萬科、保利等多家房企的在售樓盤都對外放出了上調價格的消息。
據界面新聞確認，位於廣州南沙區金科集美御風項目對外發布了從4月1日起將全面上調價格的海報，位於增城的保利大國璟項目釋放出3月27日起每平米上漲600-900元的信息。
然而所謂的“漲價”更像是開發商的賣房噱頭。肖文曉直言，樓盤優惠活動確實是階段性的，部分特價房源賣完後就恢復價格了，但每套房源不一樣、位置不一樣，價格上的可比性並不強。而且樓盤的營銷策略每週都可能變化，現在說“漲價”，說不定一週後又做特價活動。
肖文曉還認為，現在廣州樓市的調控政策並沒有放鬆，整體經濟形勢也面臨諸多不確定性，購房者的觀望情緒仍比較濃，在此環境下並不存在支撐樓盤“漲價”的要素，開發商還是會採取“平價換量”的策略。
作為存量房市場較為成熟的城市，廣州二手房成交情況也是衡量市場是否回暖的重要指標。中原研究發展部數據顯示，今年3月廣州二手房網籤量為2469宗，雖然環比上漲超過450%，但卻不到去年同期一半的成交量。
目前二手房市場成交週期較年前拉長，加上出現不少急需資金回籠業主，導致報價指數出現回落。上週二手房業主報價指數為30.4%，環比微跌4.3%，其中報價下調1%-5%之間的盤源佔41.8%，較上週增加1.5個百分點。
貝殼研究院提供數據顯示，3月二手房成交均價較去年12月下降了4.5%。
據4月5日發佈的全國房價行情數據顯示，有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌，其中廣州下跌幅度為3.63%，平均降價約1339元/ 平方米。
黃韜指出，廣州現在80%以上的小區還在封閉管理中，看房比較困難，所以二手房在疫情之後雖有緩慢恢復，但並沒有實質性增長，還處於“有價無市”的狀態。
事實上，與北京、上海、深圳以及一些熱點城市相比，廣州近兩三年來的樓市一直顯得“不溫不火”。業內人士普遍認為，這主要是因為廣州住房供應量一直比較大，另外限購、限貸、限售等調控政策仍然比較嚴格。
黃韜指出：“廣州今年的小陽春是不復存在了，但在5、6月份還是有希望進入初夏，前提是人們已不需要佩戴口罩。”
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