2019年，在銀川的房地產市場裡，最激動的不是搶房的購房者，而是在“搶地大戰”中鏖戰的各家房企。
回顧2019年，銀川總計出讓了49宗地（住宅和商業用地），賣地總金額高達67億多，最高溢價率達114.83%。
“麵粉”被搶瘋了，“麵包”會怎樣？
今天就來粗淺的分析下，銀川土地市場公開的信息裡，是否暗藏著樓市入場的信號？
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先來了解一下銀川的地價水平。
根據銀川市自然資源局發佈的地價動態監測數據，2019年四個季度，銀川的住宅用地價格分別是2106元/㎡、2165元/㎡、2224元/㎡和2293元/㎡，整體態勢是呈微漲的。
（2019銀川四個季度地價監測數據 源自銀川市自然資源局）
與2018年最後一個季度2059元/㎡的地價水平相比，2019年銀川的地價水平整體每平米上漲了234元；與2017年1941元/㎡的價格相比，每平米價格上漲了352元。
土地市場是房地產業的一級市場，業界常喜歡用麵粉和麵包來比喻地價與房價之間的關係，麵粉決定麵包價格，地價決定房價，這是成本使然。當面粉漲價，成品麵包還會便宜嗎？
直線上漲的地價，是銀川房價走高的助燃劑。
02
2019年，可謂銀川的“土拍元年”，地王出世，高價地頻出，不斷刷新銀川的市場預期，助推銀川房價上漲。
其中，以梁晟置業拿下的閱海片區59號地為年度最大的爆點，該宗地塊憑藉4718元/㎡的史上最高樓面地價，成為銀川的“地王”。
4718元/㎡的樓面地價，對於銀川樓市來說是什麼概念？
要知道，2019年銀川成交的41宗商住用地，平均樓面價不過是1454.83元/㎡。這整整高出均線水平約3263元/㎡的價格差價，就是“地王”的價值所在。
在2019年銀川已成交商住用地樓面價位居前十的地塊中，屈居“地王”之後的52號地（覽山公園旁）溢價率高達114.83%，樓面價也未過4000元/㎡，更遑論其它的地塊，樓面價差距更大。
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59號地為什麼能賣出銀川史上的最高樓面價？我們不妨微觀一點看看這塊地：
其面積89411.97平方米，南臨大連中路，與閱海萬家一路之隔，東鄰北師大銀川學校，西接正源北街。
所在的位置，正是銀川的“網紅區域”。
既靠閱海CBD中心，又挨德勝商住區；既比鄰銀川最被期待的學校，又與銀川的地標大閱城相守......僅僅報出它所在的位置，銀川人便能瞬間明白它的價值潛力。
在地王出現前，其周邊配套就必然有著較強的發展空間，這些配套的價值助長了“地王”的價值。
而“地王”本身，又是一個鉅額的投資項目，可以提升所在區域資本和土地的密集度。此時，“地王”又成了其周邊土地和配套的“配套”，如此循環往復，該區域土地的價格越來越高，區域升值也就愈快。
市場預期、購買預期受“地王”的影響發生改變，高價地加持，賣家的心態肯定會轉變。周邊樓盤會迅速做出捂盤惜售或漲價的回應，猶豫觀望的購房者若不趁此時儘快上車，那麼就只能再多花買個車位的錢去買房了。
04
拿地勇猛、“地王”誕生，土地市場的活躍，透漏出房企對銀川樓市後市的看好。
去年拍出的41宗商住用地，將在今年進入規劃開發期。也就是說，2020年，銀川樓市又將有一大批樓盤入市。
趕在2020年的開頭，房企們已經集中漲過一波房價。2020下半年，新項目入市，銀川房價又將面臨新的調整，這樣的調整，當然只會是再次漲價。
銀川購房者們，還望挺住。
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