按照现行的北京二套房购房政策，普通住宅首付6成，非普通住宅首付8成，按揭贷款利率是LRP加105个基点，即LPR（4.75%）+1.05%=5.8%。购买二套房，大多是为了子女上学或者改善性需求，一般单价毕竟高，6到8成的首付，5.8%的利率确实对于很多购买二套房的家庭来说，首付压力比较大，贷款的利息也相对比较高。其实，现在二套房，贷款是可以做到4.85%的贷款利率。并且，房价也能有20万左右的优惠幅度。这个并不是标题党，是绝对真实可行的购房方案。
一：如何做到二套房贷款利率4.75%？
今年突发的新冠状病毒疫情，对经济产生了很大的影响。国家为了扶持经济发展，各大银行2月底，3月初纷纷推出了贷款利率优惠的降息政策。这些降息政策基本都集中在，房产抵押贷款。现在，房产抵押贷款，二十期，等额本息，最低年化4.75%。首先先用首套房办理抵押贷款，然后再全款买二套房，相当于二套房贷款利率4.75%。
二：抵押贷款和按揭贷款，还款时有什么区别？
抵押贷款和按揭贷款，只是申请贷款产品不一样，如果是同样二十年期，同样等额本息的还款方式，两者没有什么差别，月供也是完全一样的。
三：为什么之前，没有听说过用首套房抵押，然后全款买二套？
对于银行来说，正常按揭买房自住要比抵押贷款业务，风险要小。所以，正常来说，抵押贷款的利率是要比买房按揭利率要高的，在今年之前，基准利率是4.9%，首套房按揭是基准利率上浮10%，是5.39%。二套房按揭是基准利率上浮20%，是5.88%，抵押贷款当时一般是基准利率上浮30%或40&，正常是6.37%或者6.86%。去年贸易战原因，抵押贷款大面积降息一次。现在，疫情原因，在之前去年降息基础上，2月底3月初，很多银行针对抵押贷款推出利率优惠政策，二十年期，等额本息，最低4.75%。出现了罕见的，抵押贷款利率远低于二套房按揭利率的倒挂现象。所以，才在近期出现用首套房抵押后买二套房，用抵押贷款替换二套按揭的大量购房案例。
四：为什么说采用首套抵押，全款购买二套房，最少能省20万？
1：全款购买议价能力强，购房成本是可能大幅下降的。全款购买和按揭贷款，对于原房主来说拿到全部房款的时间是不同的。尤其是现在疫情，不少卖房是因为着急使用资金。对于一些着急卖房、要求快速拿到资金的原房主来说，全款购买有非常大的优势。一般来说，一次性付清全款，成交价可以压低5%左右。一套五六百万的房子，是否全款，大概有二三十万的价差。
2、节省税费。如果申请房贷购买房子，三价合一（成交价，贷款价格，交税价格），这样子简单地说就是无法报低价了。比如：1000万购买一套房子，要申请700万贷款，就只能按照1000万纳税。全款购买，就可以按国土局的最低指导价过户。这样也能节省不少的税费。
3、交易周期短。由于不涉及贷款，所以不需要等待银行放款，交易周期短，节约买卖双方的时间和精力。
五：首套房按揭没有还完，是不是就不能做抵押？
首套房按揭没有还完，是可以做二抵的。一般来说，银行的评估值大概是房子市场价的9成。房产抵押可以贷评估值的7成。比如：房子市场价是500万，现在按揭贷款剩余本金100万。评估值大概是市场价的9成，也就是450万，450*0.7-100=215万。二抵的可贷额度就在215万。对于二抵，需要注意的是，第一：需要按揭还满18个月以上，第二：一定要有可贷余值。第三：因为对于银行来说是有优先偿债权问题，也就是一套房房子如果做了两次抵押，当借款人不能履行还款义务时，需要优先偿还按揭贷款，剩余部分再偿还二抵的银行。这样，二抵相对于一抵风险更高。所以，相对二抵的利率也会高于一抵。现在二十年期，二抵的最低利率在5.2%左右，也是比首套房按揭略低。
六：是不是没有公司，是不能做抵押贷款的？
抵押贷款最主要、最核心的是抵押物，只要抵押物没有问题，其他都可以解决。
七：抵押贷款办理周期多长？
因为买房要追求尽可能成本低，利率越低的银行，审核越严格。一般，一笔抵押贷款办理需要一个月左右。
八：如果考虑采用上述方案，应该什么时间规划办理抵押贷款？
建议如果确定要买二套房，应该在刚开始看房时，就规划办理抵押贷款。首先，抵押贷款至少涉及上百万的资金，银行会有各方面的细节要求。贷款没有审批下来，毕竟心里不踏实。其次，先规划抵押贷款，无法会存在，假如贷款办理下来了，房没看好，前面会多付利息。这个其实是不用担心的，抵押贷款，需要先银行面签，房产评估，补齐资料，银行批贷，公证，上抵，放款，这些环节。当银行批贷后，会出具批贷函，批贷函拿到手了，贷款就没有问题了。还需要公证，上抵后，才会放款，计息。对于买房的朋友来说，在批贷后，先不走放款流程。根据自己的具体购房进度，再安排公证，上抵，放款。这样是最稳妥的方式。
很难通过一篇文章，就能把每个细节都介绍清楚，想详细了解或者有其他涉贷信息需要咨询的，可以单独联系。经常有朋友反复留言说，为什么不回复，您的丝信只能看不能回，可以直接留下其他方式对接。
閱讀更多 北京金融姚禹 的文章
