胖哥昨天在微薄上面看到這樣一條消息
大概的內容是馬光遠非常看好武漢，
武漢一定能夠崛起為中國的一流城市，
中部最大的城市，
因為像疫情這樣的考驗，
對一個城市各方面的管理和競爭力都有極大的提升。
武漢整體疫情結束以後，
買第一套房的要抓緊。
胖哥不管他是學李佳琦一樣為湖北，為武漢帶貨也好，還是真心看好武漢。
胖哥依然堅持自己的觀點：武漢買房投資，入場需謹慎，短期內房價漲幅有限，抄底不可取；中長期看好，做好價值投資的準備。剛需買房一定要趁早買。
從武漢的房地產市場三個指標
1、土地指標
2019年武漢土地出讓金額是1766億元，創造歷史新高，出讓金連續4年超過千億，穩居全國前5名。
2、房價指標
對比人口密度城市實力相當的南京、杭州來看，武漢的平均房價是1.7萬元/平，低於南京的2.86萬元/平和杭州的2.9萬元/平。
3、市場供求指標
2019年武漢市房地產可開發建設面積4387萬㎡，位居全國第五，市場潛在開發較大，供應量比較充足。
2019年武漢市民企100強營收總額為8052億元，佔武漢全市GDP的47%，而成都只有37%。綜上，武漢的房價還有上漲空間，還要重點關注民營企業恢復和發展情況。
按理說武漢發展潛力越來越大，但是有一個區域胖哥是一直搞不懂，
那就是-----花山片。
為什麼？
因為一個地王接著一個地王出，2019年樓面價三度被刷新，而樓市的結果，確實不盡人意。
早在2017年的時候，P（2017）057號地塊爭奪格外激烈，聯投、綠城、龍湖、城開、湖北建工等在內的多家知名房企的激烈爭搶，最終達到熔斷價10000元/平。
（P(2017)057號地塊位置圖）
經過方案評比，由聯投旗下的關聯公司武漢花山生態新城地產有限公司以綜合評分84.57分拿下該地，成交總價13.39億元，樓面地價10000元/平，刷新花山樓面地價。一個月後，綠城加碼花山，攜手聯投共同開發該地塊。目前開發項目為綠城鳳起樂鳴。
2017年12月26日，花山地價再度被刷新。P（2017）167號地塊由聯投旗下的關聯公司花山生態新城地產有限公司以總價71020萬斬獲，成交樓面價11367元/平。
P(2017)168號地塊被武漢城開拿下，成交價98500萬元，成交樓面地價10299.6元/平。開發了武地建發璽院。
（P（2019）027號地塊）
而在2019年P（2019）027號宅地由湖北交投產城控股集團有限公司以20.78億元競得，成交樓面價為
10643.55元/平，溢價率85.07%。目前開發項目為交投華園。P（2019）078號宅地由鐵四院以總價120428萬元競得，成交樓面地價10584.01元/平，溢價率74.7%。項目案名初定為花山花錦。
（花山片區樓面價前五樓盤，統計截止於2020年4月3日）
從上面我們可以看出，早在2017年的時候，花山片區樓面價就已經過萬，而在去年升，花山地價持續破萬持續刷新，相當於給市場注入了一針強心劑，當面粉價格接近甚至高於房價，後續的樓盤只有漲價一條路。
眾所周知，由於限價的因素，房價大漲是一件幾乎不可能的事情，而從最近這半年花山片區樓盤開盤價格來看，一個比一個低，可以說花山的開發商心都有點涼涼了。
（近半年來花山片區樓盤開盤情況）
從上圖上來看，花山片區並沒有因為地王的出現而出現漲價的情況，相反，開盤樓盤價格越開越低。這說明什麼？
可能前期樓盤的拿地價較低，所以低價入市，但是既然低價入市為何沒有日光？
今天胖哥想說的就是位於花山片區的一個純新盤項目------交投華園。
交投華園
項目動態：目前項目信息較少，項目主要以疊拼、多層跟高層住宅為主，帶裝修交付。規劃公示顯示，交投華園總建築面積為282186.49平方米，容積率為2.3，建築密度為22.88%。項目分為11棟高層，18棟多層，其中高層房源1367戶，多層房源278戶，可容納月5264人居住，項目設置機動車停車位2343個。
交投華園產品涵蓋瞰湖高層和創新低層住宅，項目內部配備了12班國際幼兒園、三大架空層空間(夢華書院、童樂坊、上河雅集)、兒童遊樂場、運動跑道、燈光球場等配套，項目的面世將給花山版塊迎來新增供應。
地址：項目位於花山生態新城花城大道與慶珪路交匯處。
交投華園光谷展示中心已於去年11月23日開放。
胖哥點評：
為什麼買它？
1、湖北交投的第一個項目，值得期待。在武漢，有好幾個帶交投名號的樓盤，比如位於黃陂的交投合盛嘉園跟位於蔡甸的交投逸景天宸。但是都不是湖北交投的項目，湖北交投是湖北四大省級基礎設施投融資平臺。
湖北境內大量高速公路、港口、橋隧，皆出自湖北交投手筆。對標基礎設施千億級投資規模，房地產可能只是一小撮投入。
這個項目是湖北交投在武漢的第一個住宅項目，往往第一個項目是打開口碑的關鍵，一般大集團公司都會比較重視第一個，所以胖哥很期待湖北交投的第一個項目會給購房者一個怎麼樣的答卷。
（公司官網）
2、產品值得期待。項目當時拿地的時候就已經有規定，要求建築色調以淺灰色為主。根據項目釋放的信息顯示，整體將以“宋朝”人文情懷為主題，結合現代的時尚與開放，打造武漢首個新宋式山水人文住區。
在現代化建築裡，結合嚴東湖自然風光，用大量的宋式風元素，比如山、水的東方雅趣、格局動線，再到園林景觀、建築設計、工藝細節，歸家禮序進行全面的“宋式”植入。
其實胖哥還不太懂“宋式”風格是怎麼樣的，所以比較期待他們的成品。
3、“賭性比較大”。這個項目具有一定的‘對賭’的意味在裡面，也就是項目周邊的“X”因素------花山河。
（花山河效果圖）
花山河簡單來說就是在花山這個地方，打造第二個‘楚河漢街’。
此前曾有消息稱，花山河上未來將建起10座橋樑，屆時將現“十橋聯珠”的壯麗景觀。
湖邊還將修建時尚影視創意區、旅遊商業聚集區與濱水生態展示區，將生態體驗、創意展示與影視音樂等融合在一起。
但是目前這一規劃一直沒什麼動靜，據說還在拆遷中。
花山河建好了，對周邊樓盤肯定是個利好消息，房價也會隨之上漲，但是如果一直在紙上，那麼久不好說了。
為什麼不買它？
1、位置差了一點。項目位置一般，在高速公路旁邊，位置相對有一點偏。位置相對較偏就會帶來交通的不便。
自駕的話，主幹道有大長山路、花山大道、花城大道、武漢繞城高速等，門口小路比較多，但有些沒有路名。
武漢繞城高速是要收費的，因為是高速段，交投華園直線距離1.6公里處、開車3公里左右，可以從花山收費站進入繞城高速。
地鐵方面：距離最近的地鐵站是地鐵19號線的花山河站，未來道路修通後直線約1.2公里左右。走過去的話還是比較遠的。
地鐵19號線是武漢市軌道交通第四輪獲批建設的線路，地鐵19號線自武漢火車站至高新二路，線路全長20.6公里，設站6座，投資171.9億元。
2、周邊配套一般。項目雖然處於花山，但是既不靠近山，也不靠近湖。周邊除了樓盤就是高速公路，整體環境一般般。
除了花山河，花山區域另外一個商業是花城匯，不過這個項目胖哥去逛過，基本上沒有什麼人。
項目自身規劃有幼兒園，周邊還有花山小學和花山中學，整體感覺教學質量一般。
3、價格。項目拿地價就1萬多，然後再加上裝修，胖哥預估售價會在19000-20000元/平米左右，不談疫情，這個價格在平時在花山都不好賣，有點任重道遠的感覺。
胖哥掌握的項目資料就這麼多，有寫錯的，或者漏掉的歡迎跟胖哥聯繫。
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