問：本人有現金600萬左右，改善型，手頭兩個購房名額，也能買雙拼。 在南山看了很多房子，預算1200萬左右，目前在前海路幾個樓盤中挑選。想諮詢一下泛海拉菲二期怎麼看？2012年的盤，學位是南山實驗荔灣小學和深大附中，雙拼165平的1200萬，單證175平的1500萬，這個盤能買嗎？升值前景如何？未來前海自貿區能輻射嗎？
答：就在前海自貿區旁邊，如此明顯的地緣優勢還有什麼可以質疑的。泛海拉菲二期屬於前海路上比較新的房子，選籌也沒有問題。 至於雙拼房，還是儘量別碰，時間越推移，越面臨的不是賣多少的問題，而是賣不賣得出的問題。
問：龍崗中心城有什麼特別的硬傷嘛？最近關注萬科清林徑在。
答：除了離市區遠和沒有熱點可炒，龍中沒什麼硬傷。 住慣了龍中的人哪兒都不願去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了不漲，龍中一切都好。 不過我要悄悄告訴大家，龍崗已經開始跟漲了。很多房源上調了十到二十萬，龍中，大運的房價都在漲，康城成交價已比去年上浮5個點。 錯過寶中，錯過前海，再錯過龍崗，剛需就真的無處可去了。
問：總價400-500w在南山購買房產基本50平左右，這樣的結婚夠用麼。還看到很多房屋改造以及空間再利用的裝修方式。您覺得購買核心區域小戶型，再通過改造方式擴大空間，這樣的方式可行麼?
答：你好，婚房看你自己的取捨，南山也有價格低的樓盤，大部分潮汕開發商的盤贈送也比較多，深圳1改2，2改3的業主不少。 深圳未來很長一段時間都會是以南山為核心的格局。 自住不用在乎漲幅，只要追求地段和位置沒有錯。 未來房價升值 收入增加後再考慮改善置換。
問：老師，石巖嘉信雲峰公館怎麼樣？雙地鐵口，預算匹配的話，像這種緊湊戶型是否適合純投資？
答：石巖在深圳是很尷尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，長期會跑輸大市的，這個盤靠近6號線官田站，距離差不多1公里吧，只能說適合石巖自住的中產家庭，投資談不上多優秀的。 慎入
問：千大，惠州大亞灣離深圳那麼近，房價差2萬每平，作為環深，為什麼沒有投資價值呢？謝謝
答：叫啥的都有了[捂臉] 一個姓深，一個姓惠。暫且不論那天量供應，坪山都涼涼，兔死狐悲，惠州投資價值何在？
問：十三老師您好，認真看了您的問答對這份機緣深表榮幸！ 我家大寶一年級在桂圓小學，現住嘉寶田花園小2房（400多萬），另有一套光明1號兩房（300多萬），二寶生後住不下，天天想著有一套4房住。現在手上還有現金400萬，家庭年八超300萬。 曾考慮過嘉寶田花園一套4房的，以便小孩上學？也想等對面華潤食府（新盤）開盤買新的，想必能跑贏大盤！也想買香密湖或華僑城的房，自住環境好，也能跑贏大盤。關於小孩上學，我們家庭支持去私立！ 不考慮寶安、前海。因為我們工作在羅湖！ 十三老師，我的問題是賣掉這套自住的，買一套1500萬左右的3-4房，您建議華潤食府還是香密湖華僑城（老師幫我推薦幾個盤）？
答：羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規劃為深圳未來的華爾街，筍崗是一個重點舊改區，原來的倉庫廠房是很容易推動舊改的。 筍崗片區，嘉寶田是唯一有花園社區的大盤，附近工作自住可以考慮； 再來對比香蜜湖和華僑城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產保值的較優選擇；只是，你需要上千萬的資金上車；中長期看略微跑贏大勢； 2.深圳灣： 深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置，加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學校作為導火索，一飛沖天； 仔細分析，新房+剛需戶型+靠近科技園+學區，顯然是有錢的上班族的典型偏好，通過觀察也不難發現，深圳灣吸引的主要是南山工作的高層管理人員。 當然，想跑贏大盤，這幾個片區都要考慮學位。 香蜜湖：香格麗苑，翠海花園 深圳灣：太古城，陽光海濱 感謝讚賞！
問：老師好。 北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區的。總體上，北京是不是增長潛力，比不過深圳。
答：如果北京已有一套，二套大金額投資應該放在深圳。 北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場自由度和競爭意識遠超北京，未來發展誰更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。 不過有京籍的是不捨得放棄北京戶口的，沒有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。
問：十三老師您好，目前現金約100W，在南油有一套宿舍，想找適合居住的四房或三房，想長期持有且能保值的，預算600-700W。看了梅林片區的碧荔花園（四房最低750W），南油宿舍有必要持有嗎？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合適的樓盤推薦嗎？謝謝。
答：你好，梅林是之前關口所在地，因為歷史原因，導致片區住房較為破舊，人員雜亂密度高，整體品質較差，是福田的金融民工們租房的不二之選； 但如果從購房角度考慮，梅林的地位就有些些尷尬了，因為再往北沒多遠，民治和龍華中心品質差不多，價格卻便宜不少； 坂田價格相對，品質卻好上不止一個檔次；除了生活半徑在附近，考慮自住之外，選擇梅林的理由並不多，因此，梅林潛力較低，中長期看跑輸大勢； 南油宿舍出手思路正確。
問：十三老師好，請問頤安都會中央5期76平2+1戶型怎麼樣，自住用，（89平資金不夠），比較糾結的是朝向問題，只有東北和西北的朝向，是不是這樣的朝向很不好，居住體驗差？將來二手房也難以流通？
答：放心買入，頤安是大運的龍頭股，基本無短板，以後長線看漲。 89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒問題，小面積低總價漲幅一樣不弱。 至於朝向，更不是在深圳買房應該糾結的點。
問：老師好，我在2018年入手了一套羅湖的聚龍大廈60平，當時是想著用那裡小學學位，但是現在又決定不去那邊上學了，看了價格也沒怎麼漲？目前是出租狀態，以租養貸。作為家庭投資性房產，我是否要賣掉換到寶安熱門片區呢？不知道羅湖未來的走向如何？謝謝！
答：聚龍大廈漲的不好，一是因為羅湖的大概念，一是隻有名校螺嶺小學缺乏中學支撐。 昨天我又去了一趟羅湖，說句扎心的話，部分片區有淪為貧民窟的趨勢。 羅湖自住性價比仍然很高，純投資類則該果斷置換了。
問：剛賣了深圳的房子，家庭年收入50萬左右，不穩定,另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300萬的現金，在百花片區的小戶型和梅林梅香學校的學位房之間考慮，有點拿不定主意。買梅林的房子能全家住，壓力可能小點，買百花的小戶型不能住，還得再租房。我想問下：1、您覺得買哪個片區的房子更合適？2、百花目前小戶型650萬+了，您認為還有上漲的空間嗎？3、什麼時候買合適？4、能否做到首付三成?5、今年房價會降嗎？我有必要再觀望一段時間不？
答：你好，關於如何選學位，分情況，傾盡自己所有資產，只能買一個學區老破小。這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。 百花太貴了，從投資角度是不建議入手的。建議疫情之後淘淘筍，最近有一些急售房源，多關注。 全款抵押可以操作成首付3成。
問：老師你好，請問西鄉流塘片區您怎麼看？未來12號線地鐵口物業，天驕小學和文匯中學學位。目前自住一套，計劃12號線地鐵開通後賣出置換，是否合適？
答：西鄉流塘-前進二路沿線持續看好，地鐵12號線是快線，拉通南山和寶安腹地及大空港，是很關鍵的縱向通勤路線，如果你持有的物業是次新電梯盤，建議長期拿著別賣了。
問：老師好，龍華的龍悅居4期有深外龍華學校的中小學雙學位，但當年是按經濟適用房建設和銷售的，網上看到8萬左右的價格，想問下這種房子的質量和未來升值潛力如何？那個小區好像大部分都是低收入人群，會不會影響樓盤的價值
答：學位讓一部分居住體驗差的樓盤也雞犬升天 龍悅居四期，之前叫經濟適用房，補地價，確實能轉紅本交易，原購價低，不過當時也不是誰都能買到，主要分配給保障房歷史遺留，還有參戰退役、基建工程兵的住房問題。 學區劃分在深外龍華學區內，有學位利好因素，不過新學校暫時還沒中考成績。 深外龍華校區，小學部只有3個豪宅盤，再加龍悅居可以報，這個學位確實是吸引力。
問：你好！我15年5月在田貝買了一套60平米的二手房子,原價245W，現市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20號前在東莞沙田的尉藍海岸買了100平米的一手房，當時價120w，現市值價160w，現毛坯房，未租。現手上有幾個公司在經營，現金流好，年收入在50w左右，想將沙田房子處理，置換到靠近龍崗的大運城邦（屬東莞區域），價格2.8w左右，妥否？還能另支高招嗎？現我兒子深戶，有購房名額！
答：你好，兒子是深戶，建議繼續加倉深圳。 雖然大運城邦在東莞算不錯的樓盤了，但是未來的價格天花板會比深圳低很多。 大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，大運城邦就也沒戲。 考慮大運城邦還不如增加點預算入手一套龍崗大運板塊上車盤。
問：老師好，投資的話，龍崗中海康城和坪山中心高鐵站附近的招商花園城、萬科金域緹香和大東城相比那個更有潛力，目前中海康城價格還要便宜一些，個人感覺坪山中心要更有潛力，中海盤太大了，可售房源太多導致價格上不去，地鐵、學位和配套也不是太好。坪山中心等地鐵14和16號線開通後再加上高鐵站，交通比中海還要方便。不知道我的判斷對不對，請老師幫忙分析一下。另外，如果以後14\\/16號線延長到惠州對坪山房價是不是一個大的利空，因為惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州買房。
答：坪山的定位和發展速度比不上大運，大運在通勤上更近。 雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。 地鐵14和16號線開通對臨惠邊緣板塊影響比較大，坪山中心沒有太大影響，畢竟一個姓深，一個姓惠 大運選籌建議控制在地鐵1公里範圍內。
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