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結論：開發商的行為構成民法上的欺詐行為，但不構成刑法意義上的詐騙行為，購房者可向開發商主張民法上的締約過失責任。
刑法上的詐騙罪是指以非法佔有為目的，用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取數額較大的公私財物的行為。（參照《刑法》第266條）
民法上的欺詐有四個構成要件：第一，一方故意告知虛假事實或者隱瞞真實事實；第二，對方因此陷入錯誤的認識；第三，認識錯誤和作出最終決定之間存在因果關係；第四，欺詐具有不正當性。（參見《民通意見》第68條）
兩者的關鍵區別在於詐騙罪具有非法佔有的目的，即如果開發商一開始就想非法佔有購房者的購房款，則開發商構成詐騙罪。
本例中，開發商的目的是宣告合同無效，其目的是退還購房者的購房款，而非非法佔有購房者的購房款，所以，開發商的行為不構成刑法上的詐騙罪。
但是如果開發商拿到購房款後直接潛逃，則其具有非法佔有的目的，構成刑法上的詐騙罪。
比較民法上欺詐的要件，開發商的行為確實給購房者造成了可得利益的損失，（損失了房價的增值空間），符合欺詐的構成要件，因此構成了民法上的欺詐，合同無效後，消費者可追究開發商的締約過失責任。
幽默的法律人
但是這並不代表，開發商就簡單的要求確認無效就完事的。對於購房者而言，即使合同無效，開發商明知沒有取得預售許可的情況下，仍然惡意與業主簽訂協議，並在事後提起訴訟確認無效的情況下，那麼開發商就應當對自己的過錯向業主進行賠償。
根據《合同法》的規定，合同無效的情況下，應當返還財物，同時結合雙方過錯各自承擔相應的責任，如果開發商明知協議無效，那麼其應當賠償業主購房款並附加利息，同時對於這種不誠實守信的行為應當責令其按自己過錯比例賠償業主房房屋升值部分對應的款項：
（房屋現值-房屋原值）*開發商過錯比例。
麋鹿說法
說到這個，我認為作弱勢的消費者說句：的確存在詐騙行為，因為，作為消費者付了相應費用，但無效、無與價值對等的權益，所以的確存在詐騙行為。
但相對於簽定認購協議的消費者，開發商是強勢的，他們是機構、是部門、是市場、是產業的舵手，他們不是一個人在戰鬥，因此，他們走了一些空檔、一些漏子，總比融資要花利息要好，即使最後說消費者不能優先購房了，那預付金退還了，但畢竟不用利息的啊！而且起碼能給工隊的錢或材料錢吧！多美的事！
我認為是的確存在詐騙行為的，只不過開發商走了空子，模稜兩可！而利益攸關者們、既得利益者們，也不可能為弱勢群體說話，因此，消費者只好“原路（款）返回”後，不了了知了！但消費者的權益呢？還有消費者權益嗎？
藍浩田
類似這樣的例子，我身邊就曾出現過。前年，我家附近的一個樓盤，在沒有取得許可證的情況下開售。因為與開發商關係很好，開發商急於回籠資金，許諾給予不同程度的優惠，我好幾個同學和哥們兒都給介紹了不少客戶，以比較優惠的價格預定了部分房子。
不料，從前年下半年開始，受棚改貨幣化等多種因素影響，本地的房價迅速上漲，每平米的市場價格平均漲了一千多。此時，被預定的房子剛建好，還未交房。開發商使出了各種招數，向之前交了定金的購房者退還定金，以便按最新的市場價格重新出售。
具體用什麼招兒，我就不說了，反正是無所不用其極。把之前給其介紹客戶的那些哥們兒同事，都氣了個半死。
從法律上講，開發商這種行為之所以不構成詐騙，是因為其並沒有以騙取錢財為目的，把錢又退給了購房者。只能說，其鑽了法律空子。
但是，開發商這樣做，至少導致了兩個直接後果：1、他們在無償佔用購房者的資金情況下，撕毀合同重新出售房子，會獲得更大的利益；2、購房者再想買其它房子，需要花更多的錢。
而第2個結果，是由開發商的違約行為直接導致的。因此，開發商應該為自己的違約給購房者造成的實際損失，作出相應賠償。作為受理此類案件的法院，應該充分考慮到這一點。
老方GG
明知認購協議無效，還籤合同，是否構成詐騙？應該來說具有一定欺騙的成分在裡面，終究來說不是事實的，帶有一定謊言的成分都是有著太多不負責任的心態在裡面。現實生活中開發商為了讓你買房子，看中你口袋裡的金錢，什麼招數都使的出來，而最終上當受騙的還是自己。根本就沒有正規證書沒有公開售賣的許可證，但往往為了資金回籠，總是採用很多誇大其詞。
比如說這裡小區馬上要開發了，這裡未來如何的綠化設施好，這裡要修建公園等等，這裡如何的交通設施便利，總之就是吹得天花亂墜，讓你掏錢買他的房子。其實這些所謂的承諾，若干年之後根本就沒有，一切不過都是開發商編出來的謊言，等你買了房，承諾的多少綠化等等，其實也不存在。房屋的公攤面積也佔很多，打個比方，88平方的，公攤面積就佔了17個平方，實際建築面積只有66個平方，就是開發商的太心黑的地方。
明明說好了首付12萬，讓你住房子，其實東拉西扯，這裡那裡首付你不止交那麼一點錢，各種各樣的稅收，這裡那裡差不多又要加多幾萬，然後又是太多的手續，又是平方多一點少一點，又要補各種樣的費用。都是太多欺騙的成分在裡面，讓人反感，一切都不是誠信的手段，就像騙局一樣，一步一步引進圈套，等你買了房子大部分的款都已經交了，又沒辦法去退還，只能這樣子啦，讓人苦不堪言。
鐵血女漢在鄉村
當然不構成詐騙罪啊。詐騙罪是指以非法佔有為目的，用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取數額較大的公私財物的行為。
通俗點講就是：如果開發商沒有房屋賣，而虛構了有房屋賣，或者隱瞞了沒有房屋賣的真像，騙取購房者的財產，才構成犯罪。如開發商確實在開發房地產，只是因為手續、程序欠缺而未取得相應的售房資格，這種情況只能根據合同法和購房合同的約定解決糾紛。
合同無效，無非是拿回錢和賠償損失或違約金，開發商公司在那裡，造的房產在那裡，且房價目前有漲無跌，不愁承擔不了違約損失。
開卷有意
因為詐騙罪有一個核心要素，就是非法佔有你的錢，想把你的錢騙走。如果開放商故意簽訂一個無效的協議，但是協議認定無效後，開發商把錢又退給業主了很難說開發商是詐騙。
只能說開放商鑽了法律的空子，是一個奸商。
最近炒的很熱的開發商舉報自己無證售房，目的是看到房子漲價了，想毀約要回房子。
可惜的是，法院竟然支持了開放商的請求，要求買房退房給開放商。僅僅從法律表面上看，法院的判決沒有問題，開放商無證售房，根據法律規定合同無效。
但是法律還有一個底線，叫做誠實守信原則，叫做公序良俗原則，法律應該鼓勵守約著，懲罰失信著，怎麼能讓失信者受益，守信者受損呢。
因此，法院雖然認定合同無效，但是根據誠實守信和公序良俗原則，判決開發商賠償買方因合同無效導致的損失，也就是房子這幾年的漲價部分。
一個人不能從違法或者失信中獲益，這不僅是一條道德，也是法律的應有之義。
如果您贊同，說出您的心裡話，為善良的買房人發聲！！！
徐sir講法
謝謝。關於這個問題，亳無凝問，已經構成了事實上的鉅額合同欺詐罪和非法侵佔它人鉅額財產罪。而且金額特別巨大，影響特別惡劣。一個亳無社會誠信和亳無社會道德底線的自我打臉的鬧劇，註定會被這個社會唾棄的！根據中華人民共和國合同法，惡意隱瞞和簽定沒有實物性質的合同，資金特別巨大的(該案涉案金額為1680萬，十二人，140萬/人)，根據中華人民共和國刑法，非法侵佔它人鉅額財產的(該案涉案金額1680萬)，早就構成了事實上的犯罪。法律是公正的。上帝在為你關上一扇門的時候，同時也為你打開了一扇窗。玩火者，必自焚。搬起石頭的同時，就可能有了砸自已腳的風險。人生苦短，且行且珍惜吧！
5998987216
詐騙可能算不上，項目是確實存在的，如果五證有四證（土地證、項目選址規劃許可證、項目規劃許可證、施工許可證），缺預售許可證，可以定為非法集資行為，但一般房地產開發商都有白手套（銷售中介機構用本項目操作），主犯還是中介公司，中介公司以集資額的多少來收報酬（或回扣）。
醉江南小鎮
詐騙雖然算不上，但是明顯有欺詐的成分，不是我們要咬文嚼字，而是二者有較大差別，一個是刑事範疇，一個是民事範疇，開發商的這種做法是非常惡劣的 ，行政主管機關應當嚴格執法，予以處罰。不能讓惡意違法者獲益
