在海外疫情依旧严峻，外防输入，内防扩散背景下的北京，虽然人们还未能摘下口罩，但各大售楼处已经陆续开门迎客，楼市正在恢复往日正常的销售节奏。
过去几年，限竞房是北京市场的绝对主力， 它的产生有着特定的历史背景。2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”, 随着土地价格的水涨船高，新房供应一度全面高端化。进入2016年，北京政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面，从2016年9月全国大范围调控开始，北京的住宅土地供应，几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。未来住宅需要以政府限定的价格出售，多数项目户型执行“70/90”政策，且购房者在取得房产证五年内，不得出售。
作为平抑房价、稳定市场的利器，限竞房对缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性有着重要作用，但也陷入“供应井喷，整体去化率仅四成”的困境，限竞房市场正遭遇供应爆发、区域去化冷热不均、产品同质化、库存量一路走高的现状。
1 供应井喷、去化乏力，市场供需关系反转
纵观北京新建商品住宅的供需走势，2017年以前大多处于供不应求、供需紧张的态势，自2016年930新政发布以来，北京加大了土地供应量，这其中大部分为限竞房用地。进入2018年，限竞房项目开始陆续入市，在2018年、2019年北京新建商品住宅连续两年保持近7万套的供应规模，远高于2016年、2017年不足4万套的低位供应，形成供应井喷的态势。在政策严控、去化乏力的情况下，市场由供不应求转向了供大于求。
在供大于求的情况下，北京商品住宅存量也持续攀升，截至2020年2月，北京商品住宅市场存量已达8.4万套，去化周期20个月，达到阶段高点。
2 限竞房户型同质化，去化难度加剧
单从限竞房来看，过去三年北京限竞房市场供应已逾6万套，目前仍有3万套以上的库存，加之未入市的项目，限竞房潜在供应仍处高位。因为土地出让执行“70/90”政策，意味着项目中七成的产品为90㎡以内的中小户型，这些产品多为三室两厅的设计，不同项目的户型格局在设计上极其相似，由此导致了产品同质化的问题。
3 成交向优质项目集中，区域需求不均衡
2019年至今，限竞房成交量虽有明显增加，但由于供应井喷，项目间成交分化严重，成交量集中在少数明星项目中，交通便利、配套成熟让这些项目一房难求，而部分滞销项目选择低于限价10-15%销售，但市场依然萧条。
从分布区域看市场表现也冷热不均，限竞房在大兴、丰台、房山、昌平、顺义分布较多，丰台是主城区中限竞房分布最多的区域，由于限竞房位置较好，去化率领先，但也有部分板块面临更大的去化压力，如房山青龙湖、昌平北七家及大兴魏善庄等。
4 限竞房供地已大幅减少，产品力升级正当时
作为一线城市，北京在近年大量的限竞房与共产房入市，已经阶段性解决了刚需的购房问题，从2019年开始，北京出让土地中不限价的纯商品住宅用地开始增多，2020年截止到目前成交的17宗住宅用地中，其中共产房2宗，限竞房2宗，其他均为不限价地块。
不限价宅地的增多，给予开发商在产品层面、品质溢价上更多空间。北京在严格的调控政策下，市场趋于平稳，客户住房消费趋于理性，产品对于房企的重要性日益凸显，未来的市场竞争，势必是产品的竞争。
在此背景下，克而瑞2020年中国房地产企业产品力TOP50测评工作也已开启，北京作为全国重点城市，将推出十大高端产品测评、十大高性价比产品测评、环京特色项目等多维度测评体系，分为“上半年、全年”两期，并分别于6月和11月发布上半年以及全年测评成果。
此次测评工作的开展正逢中国陷于新冠肺炎疫情之危难，突发的疫情给行业及企业，带来了对住宅产品的再认识、对未来发展的新思考。基于此，行业内掀起了一股健康住宅热潮，诸多房企调整产品设计理念、升级健康设计体系，适时推陈出新。
疫情是一场考验，也是一种转型。一方面，市场需求的转向促使房企以产品为抓手，实现危机下平稳发展；另一方面，“美好生活”引领房企产品价值观体系建设，加快产品创新步伐。
“战疫”的硝烟未散，我们需要看得更远。克而瑞将一如既往地期待通过我们的一点努力，能为大家在这个特殊时代与时间节点，更多、更全面地解读标杆房企的优秀项目、成功案例，树立更加清晰的产品创新“风向标”。也期待这些创造“美好生活”的实践，能够引领越来越多的房企建设起各自的产品价值观体系，加快产品创新步伐。
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