假如，我要在武昌买房
有一个百思不得其解的问题，我必须要弄明白
福星惠誉东湖城，20000元/平（毛坯）
坐标园林路，有商业、有地铁、有学校
白沙洲三环内板块，在售楼盘16000元——18000元/平（毛坯、精装）
地铁2021年底通车、无商业、无配套、无好学校
这样的、大相径庭的对比之下
白沙洲到底是怎么卖房子；又是怎么卖得这么好的
我认为，有两点
第一，价格便宜
虽然，只是差距不大的、10%的幅度
但是对于刚需来说，可能就是决策的关键
第二，扎堆效应明显
白沙洲三环内外的在售楼盘，应该是武汉目前楼盘数量最多、合计体量最大的板块，没有之一
类似于集贸市场，质量好坏先不说，反正东西挺多
有叠墅、有高层，逛着逛着就买了
其实，刚需买房
很可能是自己近十年内，唯一的一次买房行为
非常的重要，直接决定着家庭的幸福感
跟投资买房，有着本质的区别
绝对不能单纯的因为便宜或者人云亦云，而草率决定
并不是说白沙洲好不好的问题，而是一定要弄清楚缘由之后再买的问题
介于此，今天来聊聊白沙洲
这个热度很高、一直一直有房在卖的板块
01
近不惑之年，活明白了一件事
有些人、有些事，都是造化弄人、命运使然
如果说板块也有命的话
白沙洲，无疑是武汉最为好命的板块，没有之一
白沙洲真正热起来，仅仅是三年前的事情
也就是上一轮普涨行情下，因为价格滞涨，被当成洼地而买空
保利上城、保利新武昌、东原启城……
这么大体量的几个楼盘，全部在神盘的状态下被哄抢着、顶礼膜拜着
换句话说
前几年，白沙洲的房子之所以卖得这么火
仅仅只是因为，行情很火爆、她却刚好有房
并不是老秦对于白沙洲有偏见
时间是残酷的，她是检验真理的唯一标准
后湖、四新的变化有目共睹
反观白沙洲，中午想找个地方吃碗面、喝口水，依然很难
唯一的变化，是杨泗港长江大桥通车后
有了第二条出城通道
毫不夸张的说
白沙洲是躺赢的
躺在房价周期的红利上、躺在距离武昌主城区咫尺的地段红利上
02
硬币的另一面
人生中，有很多的东西都会随着时间的推移，而改变
唯独出生，改变不了
白沙洲的出生，算大户人家
行政上，隶属于洪山区及部分武昌区，老白沙洲在武汉主城内
因此，很多现状上的不尽如人意
都是有机会，后天弥补
所以，各位已经或者有意愿在白沙洲买房的朋友
未来还是有机会完成逆袭的
在此之前，我们有必要来复盘白沙洲的陈年旧事
回忆她，可以从武汉人熟悉而又亲切的两个关键词
码头文化
历史上的武汉，依水而兴、因水而发
据资料记载，武汉码头文化最早形成于白沙洲
由于地处城市上风区，下依繁华武昌城，向来就是富豪商贾的云集之地，适宜居住
明宏治五年，也就是1482年以前已有白沙洲之名，此地长街八条、居户十万
1899年至1902年，张之洞下令在长江与东湖之间修建了武金堤和武青堤，并在堤防上修建了武泰闸和武丰闸
在人工干预下，长江及淤塞而成的东湖终于分离
随着汉口兴起，大部分商船为寻风平浪静的港口，多移到龙王庙以上、集家嘴一带
白沙洲逐渐衰败，但白沙洲之名得以保全
长江南岸，武金堤以东，武泰闸以南地区，现在统称为白沙洲
汉之首
在武汉主城大兴土木十年后
直到2010年，白沙洲才迎来了自己的第一个“拓荒牛”
久违的第一头，却来头不小
万科，200万方
日后，很多人都是因这个盘而第一次来到白沙洲
整个白沙洲的开山之作——万科金色城市
那些年，武汉万科的开发重点全部都在三环外
四季花城、城市花园、魅力之城……
金色城市，应该是万科布局三环内的第一个大项目
拿地当年，万科赞助湖报集团白沙洲区域论坛
相关领导，极具建设性的提出“白沙洲、汉之首”的发展口号，强化武汉南大门的地段优势
次年，金色城市就以2000套的销量，荣登武汉年度销量冠军
随后，福星惠誉、佳兆业、清江等房企，排队进驻白沙洲
看到“汉之首”这三个字时，老一辈的地产人及媒体人应该很有感触
十年弹指一挥间，年少时的侃侃而谈真的成了现实
而身在其中的我们，又有多少看清了后市
却也是一不小心，都老了
03
回顾历史，白沙洲有500年悠久的文化底蕴
不禁要问，为何她的崛起，直到2010年才开始，还是被开发商所主导
一剑封喉
这也是时至今日，白沙洲始终无法突破的发展瓶颈
仅有两条出城道路，一条是白沙洲大道
一条是，著名的“路脆脆”武金堤
依然可以用一个楼盘，去解读这个故事
剧情是生动而悲伤的
长江紫都，150万方鸿篇巨制，雄踞武昌江滩绵长一线观江带
2007年与汉口武汉天地、汉阳世茂锦绣长江划江而治，大有分庭抗礼之势
然而，当年7000元/平的毛坯价，十几年过去后
目前二手房价，始终未能突破两万
究其原因
武金堤作为唯一的交通道路，上下班的时间，可以堵到你生无可恋
尽管，长江紫都自己的业主，打死都不承认属于白沙洲
但是，白沙洲的人民，都向这个武昌区的同根兄弟，投来同情的目光
因为，白沙洲的人民，都是这么难
近武昌，而不得武昌
所有进城的车流，全部要向北汇集到武昌火车站
然后，一点一滴的挤进武昌主城
好消息是
2019年9月29日，新武金堤路（江国路-三环线段）已通车
南起三环线高架桥以南，北至江国路，全长3.793km
白沙洲的居民，可以选择经新武金堤路上杨泗港长江大桥绕道汉阳，再从鹦鹉洲大桥折回武昌，以求绕过武昌火车站堵点的尴尬出城方式
不好的消息是
新武金堤路（江夏—武泰闸）全长约18.9公里，通车的只是其中一段
而复兴大道至江国路段、三环线至江夏区段均没有具体的通车时间表
其中，相关部门对于武泰闸至江国路段施工节点的明确答复是
道路需要和地铁11号线共线，而地铁先行施工是前提条件
整个白沙洲通行的主干道，只有四条：
武金堤、白沙洲大道、烽胜路、黄家湖西路
重点是，三条都不能走
被寄予厚望的，与白沙洲大道平行的新武金堤路，也是一拖再拖
除此之外
如果说，道路问题还能够丢给时间去解决
那么，白沙洲板块内的武汉菜篮子工程，对于区域的影响，显得更加棘手
占地面积703亩、建筑面积19万方的白沙洲农副产品大市场
扎根武汉南三环入口处，作为辐射华中区域的超级大型市场，运输车辆庞杂，
时常造成交通拥堵
农产品集散地的定位，不利于国家中心城市南大门的形象打造
政府也有意整体搬迁该市场，并于2017年初签订搬迁与改造的框架协议
四年过去了，谈判仍在进行
涉及到的方方面面的利益太多了，不比工业厂房搬迁容易
直接点说
白沙洲的居民，5年之内
都只有白沙洲大道这一条通道与武昌主城联通
都要与大市场，共生活
04
置业顾问经常跟我们谈规划
三年、五年、十年之后会如何
然而，市场却教导我们
未来可以谈，别扯远
比如，明年商场开业、学校开学、地铁通车
这个靠谱
但是三、五年之后的东西
事实证明，时间太长的未来，根本掌控不了
所以，白沙洲这个板块
真的是与众不同，所有的东西都必须看到5年以后
没有意义
索性，就谈现在
现在买白沙洲，会得到怎样的生活就好
直接一点
首先，白沙洲的商业配套
无论对于想入手或者已经持有该区域的朋友，商业配套这个软肋是甚为关心的
龙湖TOD天街综合体
居然之家
东原启城8万方商业（纯商业2万方）
保利上城5万方商业
保利新武昌3万方美式风情街
万科云城商业体
中建铂公馆18万方商业体
文创综合体
绿地云帆街20万方商业体
排列下来，着实挺雄伟的
不过老秦想说的是
假设商业的运营是需要人气滋养的，白沙洲恰恰缺的就是人气
没错，房子卖得是真好
可是，交通道路的问题不是得5年之后，才有希望解决吗
是不是能够这么预判，很多买了房的业主
都想着5年之后再来入住
如果都这么想，这些商业谁去消费
整个进度会非常缓慢，这个要有一个心里准备
清江曾经极力渲染的商业体，已经变成停车场
可能有朋友会说，地铁明年不就通车了吗
没错，核心问题是
地铁通车之后，到底是吸引人进来，还是让里面的人更容易出去
这个各自心中得有杆秤
其次，白沙洲的板块能级
如果把白沙洲的囧境，全部推卸到道路及大市场身上
未免有失偏颇
光谷东、沌口、蔡甸都只有一条与主城区联通的大路
却并没有妨碍各自，多姿多彩的发展
背后是产业的支撑，有IT、汽车、农林牧渔及养殖服务……
城区内的常驻人口，不用出去，照样安居乐业
类似于牛肉面馆的老板，我态度不好，但我味道好
生意还是好
相对于某某又在白沙洲买房的事情
我们鲜于听到，某某在白沙洲上班的新闻
产业匮乏，是白沙洲深入骨髓的难题
也决定着，该区域的置业需求是外溢，而不是吸引
影响力和能级，相对有限
说直白一点，对于白沙洲的房价，不要抱过高的期望
目前的二手房价，16000元——18000/平，已经是阶段顶部
05
再次，对于购买白沙洲三环内、外的看法
先看三环内
曾经，之所以热销
皆是因为价格便宜，不及武昌主城的60%
与区域内的二手房倒挂3000元/平以上
现在，无论是万科云城或者铂公馆，售价上涨后
意味着洼地已经被填平
这个就回到了文章开头，老秦非常纳闷的问题上
如果买来投资的，说放个5年、10年没事的朋友
您是成功人士，老秦不敢插嘴
自住的刚需，钢丝的那种
我建议
可以淘淘区域内的二手房，价格低的次新房，今年的机会应该蛮多
再说三环外的青菱板块
同样是因为赶上了好时候、价格便宜，卖得红火
目前房价14000元/平（精装）
在同等地理位置的板块中，比沌口便宜、跟大后湖持平、与吴家山持平、比金银谭便宜
却也是所有板块中，最为荒凉的
甚至都不具备居住的条件
很多人看到的点是，明年通车的地铁5号线
只是，该线南向起点为南三环处
这个站点，距离青菱片区的大部分在售楼盘
车行距离3公里以上，车程达8分钟
并不在步行可达的范围之内
严格意义上来看，青菱板块不属于地铁盘
当然，购买肯定没有问题，毕竟在洪山区属于最便宜的存在
但是，我们一定要弄清楚状况，不要被臆想的美好生活所蒙蔽
买可以，是买不起别的地方，才买这里
仅此而已
最后，未来的白沙洲会成为一个宜居之城，只是任何想在这里卖出高价的开发商，都是耍流氓
白沙洲江滩2021年底完工
洪山区包括白沙洲广埠屯小学清江锦城分校、未来实验外国语学校在内的34所学校，2022年前后陆续招生……
一个板块，只要有人居住
学校、医院、休闲配套、商业配套、地铁都会跟进
重点是，能够真正决定其高度的
是看这里有没有其他地方没有的，过人之处
很显然，白沙洲没有
但并不妨碍她，成为一个合格的板块！
结束语：
这是楼市地图系列的第三篇文章，说实话，心里没底
尽管是关注度很高的板块，但是我并没有像四新、小军山那般的熟悉
因为这里的道路，坑洼不平
尽量减少前往的次数下，每次开车都过度聚焦于地面，而疏忽了城市界面
却也是写了4000多字
全文检查过几次，也没太多的废话
说明，白沙洲是一个特征鲜明的板块
有很多的点可以说、值得说
聊通透以后，越发感知到生活的无奈
我们天天吃热干面，不是因为她真的那么好吃
而是便宜，还饱肚子
好了，到这里了
下次，咱聊后湖
一个闹过房荒，却突然房子过剩的地方！
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