【建设工程】第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权
1328.被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，即使第三人对房屋已办理所有权登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，优先取得拆近安置补偿房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。
案例1328.南充市中级人民法院(2012)南中法民终字第1906号“蓬安县农村信用合作联社与沈毅、沈小平、沈文玉、祝波文、原审被告蓬安县建业总公司物权确认纠纷案”
一审法院认为，沈毅、沈小平、沈文玉与祝波文签订了住房开发协议书，约定三人原有宅基地及住房交由祝波文修建，修建完工后祝波文交付三人门面六间、住房两套。但三人本身未参与房屋的修建和开发，故双方签订的合同实质是房屋的产权调换，以沈毅，沈小平、沈文玉的旧房所有权调换祝波文在原址建成的部分新房的所有权。合同签订时三人的土地性质虽为集体士地，但在修建的过程中祝波文已将其转为国有土地，该合同是双方的真实意思表示，故该合同有效，对沈毅、沈小平、沈文玉及祝波文具有法律上的约束力。祝波文称合同违反法律的强制性规定应属无效的主张，法院不予采信。
房屋修建完工后，祝波文将合同约定的门面六间及住房两套交给了沈毅、沈小平、沈文玉三人，虽后来祝波文又以上述房屋作抵押与信用联社签订了贷款协议，并通过法院的诉讼及执行和解的方式将上述房产权变更为信用联社名下，但当时争议房屋已由沈毅、沈小平、沈文玉三人占有使用多年，信用联社在与祝波文签订抵押协议及执行和解协议时仅仅进行了形式审查。未实质审查房属的实际占有者和所有人是谁，故信用联社取得争议房屋不能构成善意行为，不符合善意取得构成要件，不能取得争议房屋的物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被折迁人予以拆迁安置的，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得拆迁安置房屋的，应予支持”之规定，现沈毅、沈小平、沈文玉起诉要求将争议的六间门面及两套住房确认为三人所有，并将六间门面及两套住房的产权登记于三人名下，法院应予支持。由于争议的六间门面中，第一间和第六间现产权现登记于信用联社名下，故在办理该两间门面的产权变更登记时，信用联社应予协助。信用社不服一审判决，提出上诉。
二审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以拆迁安置的，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得拆迁补偿安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被迁人约定，以安置房与被拆迁房屋相互交换，转移所有权的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型。在此协议中，被拆迁人丧失的是现存的房所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或异地购买的房屋，这本身对被拆迁人不公平，对被拆迁人也极为不利。对绝大多数的被拆迁人来说，房屋是其安身立命之根本，是其最基本的生活资料。被拆迁人失去的是其以生存的房屋所有权，而享有的却是一种期待权，直接影响到其生存居住的基本人权，市场经济的发展和公平、公正原则要求对弱者给予特别保护，为此，该《解释》将被折迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，也就是债权物权化。此特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，是一种具有担保物权性质的种权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力，特种债权是一种不需要登记公示的优先权。根据特种债权的物权优先效力被拆迁人的权利具有对抗第三人的效力即排他性，拆迁人出卖拆迁安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为无效行为，即使第三人对已办理房屋所有权登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，优先取得拆迁安置补偿房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法(2002)16号)关于“二、消费者交付买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，对于生存权的特别保护，也作了明确的规定。
沈毅等三人与祝波文签订的住房开发协议书，虽不是拆迁安置协议，但协议约定的由沈毅三人将旧房交祝波文拆除，新房建成后由祝波文还给三人位置特定的房屋，其实质与拆迁安置协议相同，即产权调换，同样渉及沈毅三人的生存权问题，故与拆迁安置协议一样同为特种债权，享有无需登记公示的优先权，具有排他性。祝波文将给沈段三人的房屋抵押、抵偿给信用联社的行为构成侵权，信用联社无论基于何种原因取得讼争房屋，均不得对抗沈毅三人的优先权。故信用联社请求确认诉争房屋属其所有的上诉理由不能成立，至于信用联社提及的与祝波文的借款纠纷问题可另行解决。一审判决虽直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当，但其认定沈毅三人对诉争房屋享有优先权正确，本院予以维持。
关于诉讼时效问题。由于办理房地产权属登记变更手续属于物权行为，不适用诉讼时效，信用联社提出沈毅三人请求变更登记的请求超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，判决驳回上诉，维持原判。
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