放寬建設用地審批與突破基本農田“紅線”的土地新政能否給文旅項目造血? 這是每一個文旅行業企業人士與研究人士思考的問題。
3月31日，由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫主辦的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地產總裁主題沙龍”舉行，與會嘉賓圍繞“土地新政”能否造血文旅、文旅項目如何長期穩定發展等問題展開了深入探討。
“‘土地新政’解決文旅項目開發用地之痛”、“產業運營力將成為文旅小鎮的核心競爭力”、“文旅產業規劃需要具備一盤棋格局”，一句句金句與乾貨從與會文旅企業家、專家們口中迸出。
林峰：低成本土地
是文旅地產發展契機
國家在土地供給側方面的改革對文旅產業地產發展的利好進一步凸顯。”北京綠維文旅城鄉規劃設計院院長林峰認為這體現在此次國務院關於授權和委託用地審批的決定。政策涉及農用地轉為建設用地審批和永久基本農田轉移建設用地審批，相關事項的授權和試點都對項目審批具有重大意義。特別是試點這些項目對於大城市周邊的休閒文旅地產。與此同時，對於大城市周邊的旅遊小城鎮、文旅產業園區、微度假式產品也具有特別重要支持價值，尤其對已經納入土地規劃的項目具有更重大意義。
“另外，農業用地的放開，即農業用地、宅基地可以轉為集體建設用地，集體建設用地可以入市交易，作為租賃型住宅或產業型用地，是完全可以通過集體經濟與社會投資相互結合的股權投資模式和出租租賃運營模式，有效的實現鄉村振興中文旅產業地產發展的突破性思路，對於大型城市周邊項目具有特別重要的價值。”林峰進一步表示，“因此，抓住這個時機開展項目前期，特別是利用相對低成本的國有土地和低成本的集體建設用地開展文旅項非常重要。”
基於此，對於未來一段時間文旅地產的發展與走勢，林峰表示，“文旅產業地產發展迎來好時機，現在是進行項目開發的極好時期，關鍵在於如何包裝好項目，用好支持政策，用好資金、政策、土地等槓桿。另外，消費的大規模化不大可能形成報復性反彈，因此有限的消費釋放結構需要在競爭中利用新消費趨勢去搶遊客、搶眼球、搶發展、搶模式。”
王軍：土地新政解決文旅項目
開發用地之痛
對於3月12日國務院發佈的《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》偉光匯通集團總裁王軍評價道，“這一土地新政內容核心是放寬建設用地審批權，賦予省級政府更大用地自主權。將永久基本農田轉為建設用地的審批委託部分省市執行，這是一項很大的變化，真正解決了文旅項目開發用地之痛。基於文旅項目重資產長週期的特點，縮短項目審批週期，有效解決文旅的規模性開發與建設用地的需求，對部分土地進行統籌調配。”
“此前文旅用地一般都不在城市建設區，不在城市規劃中，大部分土地甚至是要用到一般農田或者是林地等非建設用地，土規調整原來是五年調一次，加上土規和城規的不統一，制約著文旅項目的落地。所以這個土地新政的出臺是真正解決了為文旅項目突破城市用地的邊界，並提供了政策實行的基礎。”王軍分析。
毫無疑問，土地新政的出臺與良好的政策環境給文旅發展提供了造血基礎。但王軍認為文旅項目要持續實現造血的能力，主要還是要依靠自身的機制和開發運營模式。“目前來講，國內產業發展面臨傳統模式轉變以及消費升級雙重挑戰。文旅項目的開發要順應形勢，首先要用足用活土地供給政策，包括財政金融政策，承接政策紅利”。
“這次疫情對文旅行業打擊比較大，因為它是最先停業的產業之一；另一方面在疫情後的復業期，靠流量、靠人群的文旅產業的復甦也需要一個週期。”王軍進一步表示，正因為打擊大，所以國家給的政策支持也會比較大。“我們要沿襲政策，承接政策紅利，但這只是基礎。這個基礎上，最關鍵的還是在文旅項目打造上提升模式創新能力，以及項目自身的內增力和淨增力。所以說文旅項目的自我造血能力是關鍵”。
宋汀：土地新政將有利
鄉村旅遊和地方扶貧項目
會上，北京雲祈旅遊文化發展有限公司董事總經理宋汀以“土地新政與資產側價值挖掘”為主題拋出了四個觀點：
首先，新政推動土地資源是一個核心要素，關鍵在於土地流動。流動性的發揮將是解讀和看待土地新政重要前提條件。其次，土地權屬清晰資產才能相對清晰，對盤活存量和增量都是極大利好。第三，與資產相關的效率提升將會產生更大利好和價值；以純運營為主的類似純民宿形式，不帶有其他商業模式的可能會加劇競爭。第四，運營側需要很多配套支持才能獲得新政所帶來的紅利。
宋汀從新土地法解讀角度分析，關於集體經營性建設入市等政策指向的機會大部分在鄉村，也就是支持鄉村旅遊和地方扶貧項目，加強鄉村基礎建設和完善將會得到巨大發展機會，相關參與方、企業方在挖掘生態、生產和生活為核心模式的項目上會有巨大價值。
張大東：“後疫時代”產業運營力
將成為文旅小鎮的核心競爭力
會上，九鼎產業集團營銷副總裁張大東作《疫情後文旅地產的發展思考》主題演講。疫情結束後，人們對文旅產品品質的要求提高。後疫時代文旅小鎮的核心競爭力是什麼？張大東認為，產業運營力將成為文旅小鎮的核心競爭力。“文旅小鎮將崛起四大產業運營商，分別是古鎮鄉遊、休閒主題農業、養生養老、文化創意產業運營商”。
“十好不如三好，三好不如一絕”對於後疫時代文旅小鎮的核心競爭力，張大東這樣總結。他進一步分析，一是產業選擇，不求全求大，發揮比較優勢，找到長板，用80%精力主攻20%產業，確保主導地位；二是在產業招商過程中，整合拓展龍頭企業與協會資源，在合適的項目上 ，還需要嫁接全球高端資源；三是產業培育，需要多級政府與運營方一道做好各項工作，主要把握三個關鍵：政策、資金、服務。
張大東表示，選準產業，關鍵在於對資源的整合能力和資本運作思維。“文旅地產對企業的資金鍊要求很高，高週轉的文旅企業幾乎不存在，對於中小旅遊地產開發企業仍然要把時間多用在前期的內容創新上，就像我們熟知的四個神盤企業‘藍灣小鎮、阿那亞、聚龍小鎮、奧倫達部落’，所有經濟集中用到如何更好的服務客戶上。”
錢海民：基於三點判斷
康養文旅產業大有可為
金融街惠州置業有限公司董事長錢海民認為未來康養文旅發展大有可為，原因有三：一是國家政策紅利，新文旅項目可以利用政策整合資源，承接人口帶來的紅利，獲取優質資源；二是文旅項目本身盤活存量也是機會，已經運營的文旅項目可以結合政策、終端消費者需求，重新提升產品與服務質量；三是健康中國2030已經上升到國家戰略層面，步伐還在繼續加快，這對於文旅項目來說也是機會，不過需要注意，文旅康養項目是多元化功能融合的項目，建議因地制宜，因時制宜，以康養為核心，以文化為脈絡，融合健康、當地屬地文化、當地產業等，來規劃康養文旅小鎮或綜合體。
茅巍：文旅產業規劃需要
具備一盤棋格局
陝西秦正集團副總裁、文旅負責人茅巍
會上，陝西秦正集團副總裁、文旅負責人茅巍在位於陝西渭南富平縣項目現場給觀眾作了分享。茅巍介紹此處的文旅項目共佔地2000多畝，現在已經建設了400多畝，該項目圍繞皇帝祠的主題場景進行文旅設計。皇帝祠，即皇帝曾經在這裡鑄鼎，確立華夏。該項目東面是前緣殿，西側是坤元殿，是一個圍繞皇帝文化主題的展館。
茅巍表示文旅項目是一個需要長期運營的商業項目，牽扯到前期的投入和後期產出如何測算、如何進行財務平衡的問題。同時，文旅項目應該以一盤棋的思路來進行考量，而不應該是建設一塊，投入一塊，這跟開發商的資金水平也有關係。
秦剛：土地新政為“文化+城市價值”
商業模式變現賦能
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中房智庫城市研究院執行院長、中國文旅度假康養地產聯盟執行秘書長
“發展文化旅遊業、娛樂文化創意產業的終極目的是要提升城市價值，造就魅力城市，提升城市吸引力，提升宜居度，提升人們文化生活、精神思想生活的豐富度，滿足人們對美好生活的需要，進而使得城市價值和文旅價值，形成相得益彰的共同體”。會上，中房智庫城市研究院執行院長、中國文旅度假康養地產聯盟執行秘書長秦剛表示，土地新政起到的作用就是給“文旅+城市價值”這種商業模式變現賦能，把投資商、開發商對文旅產業長期的輸血轉為造血機制。
文旅項目可持續發展，要通過“歷史人文+文旅+城市價值”三個黃金支點的組合來實現。其中，由於政府對土地資源的壟斷和強勢控制，以及土地財政產業園區模式在經濟社會發展中佔了主流，土地價值對於文旅整個生態圈的作用顯得非常之大。因此在未來三個黃金支點構建中，讓企業各自發揮比較優勢、將文旅價值轉化為城市價值的同時，既利用好土地新政帶來的土地放寬和文化旅遊項目土地轉化機遇，同時也要加速產品創造和產品打造能力。
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