松山湖自从有了华为加冕之后，一直是备受追捧的房产投资选择。去年，一则松山湖挂牌价超10万的消息名动湾区地产圈。
YQ突袭，暂时沉寂后的松山湖楼市情况如何？还值得买吗？
果壳采访了一位有10年华为工作资历、5年松山湖居住体验的华为人，为你揭开松山湖楼市最深刻、真实的一面。
PART.1
松山湖的房子赚了170万
我还是后悔了
木先生（化名）是一位有10年从业经历的华为老员工，以下是他在松山湖买房的经历，内容整理自他的自述。
我从2010年毕业后就加入了华为，工作了几年，手上有几十万存款，考虑到华为以后要搬到松山湖，就在松山湖买了一套房。
房子是2013年8月份买的，万科金域松湖，98平的3房2厅，单价9800元/平，总价大概98万。
当时买来主要是为了自住，其实我一直都在深圳坂田工作，从2015年开始，一直住在松山湖。
虽说是不同的城市，但是上班还比较方便，因为万科金域松湖就在华为基地旁边，往返两地有公司的班车接送，通勤时间大概一个小时，还算方便。
但是去年，我把松山湖的房子卖了，买到了深圳。
因为松山湖从2017年4月份出台限购政策后市场一直冰冻，一直持续到2019年4月份就没涨，感觉不太适合长持，加上2018年的时候已经把20万欠款还上，没有了杠杆效应，觉得深圳更好，就把房子卖掉，买在了深圳。
房子是2019年4月份卖的，卖了差不多270万，比买的时候，涨了大约175%，赚了170多万。
卖了之后，那套房子随着深圳去年年末楼市的大热，又涨了一波，现在可以卖到340万左右。
虽说是涨了，但其实买松山湖我是后悔的，属于战略失误，买错了。
当时应该买坂田，2013年的时候，坂田房价是松山湖的2倍，单价在2万左右，买一套和松山湖同等面积的房子，房价大概在200万，等于说是两倍的价差。
现在，坂田二手房均价已经去到了6万，同样一套房子，总价已经达到了600万，比2013年足足高出400万，上涨了200%。
很明显，坂田房价升值空间更大，而且买坂田通勤时间会更短，工作和生活都会更方便。
PART.2
松山湖到底意味着什么？
从木先生的买房经历可以发现，他买松山湖后悔，主要是松山湖的房子增值空间远远低于低于坂田，但是松山湖本身也涨了，而且涨幅其实还很可观，甚至超过了坂田。
只是对于木先生本人来说，买松山湖远没有买深圳合适。
不过这中间还涉及到一个问题，深圳的买房门槛明显要高于松山湖，对于没有购房名额、资金不够，或者想做多种类投资的客群而言，松山湖到底适合买吗？
首先，要认清一个概念，松山湖≠松山湖片区，看下边两张图：
下图是松山湖片区的范围，根据《东莞市关于推进园区统筹片区联动协调发展的意见》，东莞市将全市划分为6大片区：松山湖片区、城区片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区以及东南临深片区。
其中松山湖片区又包括松山湖高新技术产业开发区（东莞生态产业园区）、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇、石排镇，而真正的松山湖其实是松山湖片区内这一部分（下图红色描边部分）：
它位于大朗、大岭山、寮步三镇之间，面积约72平方公里,地处东莞市的几何中心。根据规划，松山湖有3个重点发展片区，分别为松山湖（生态园）核心区、中子科学城、东莞火车站地区。
然而在今年1月份，中子科学城正式更名为松山湖科学城，面积由原来的53.3平方公里优化调整至90.52平方公里，整体涵盖松山湖和大朗、大岭山、黄江一园三镇具有战略价值的相关区域。
等于是说松山湖的整体面积是扩大了，但重点区、核心区，还是上图红线标注的范围，如果把松山湖片区比作深圳，那这里就等于是深圳的福田、南山，是松山湖片区最具价值的地方。
PART.3
松山湖房价追涨的五大关键因素
去年12月份，有媒体报道，松山湖万科虹溪诺雅的二手房挂牌价破了10万，引起了很大轰动。
据果壳在链家查询，万科虹溪诺雅目前最高的挂牌价在5.7万，最低的挂牌价在3.2万，与去年存在很大差距，但价格依然高挺。今年入市的新盘，价格也都在3万以上，直追深圳。
松山湖房价缘何可与深圳对标？主要有以下几个原因：
一、政策对商住用地有限制，供应十分稀缺。
东莞市政府曾于2012年9月出台松山湖“禁地令”，不再新增商住用地，这导致松山湖的住宅供应十分稀缺。据统计，松山湖今年仅有4个项目入市，其中住宅项目仅有两个。
二、交通便利。
一是从主城区前往松山湖的主干路很畅通；二是途径松山湖的地铁1号线已经动工，这条地铁最高设计速度高达120km/h，西接广州轨道交通网，南与深圳6号线支线贯通，加深了松山湖与两个一线城市之间的联系。
三、规划规格高。
松山湖在东莞的地位很高，而且进驻的都是高科技企业，除了华为之外，还有宇龙通讯、生益科技、漫步者等电子信息领域龙头骨干企业；大疆科技、固高科技、盈动科技、等科技创新型行业龙头企业。
这也就决定了片区氛围很好，是高素质人群的聚集地。
四，教育资源好。
松山湖两所高中——东华中学和松湖莞中都在全国中学500强中榜上有名，高考本科率年年达到95%以上。
五、环境优美。
松山湖环境真的很好，年均气温23℃，绿化覆盖率超60%，环境优美，十分适合居住。
松山湖美景
综合这几点来看，松山湖绝对是一个很合适自住的地方，据果壳了解，松山湖目前的客群主要有两大类，基本都是以自住为主：
1、东莞其它地区的改善型家庭，比如在主城区有房子，但是为了更好的生活环境，孩子接受更好的教育，这部分人会在在松山湖置换一套房子。
2、松山湖本地上班的人，会在松山湖置业。
适宜自住，却未必适宜投资，因为对于纯投资来说，松山湖有一个很大的限制。
PART.4
华为在松山湖要建3万套员工房
成投资松山湖最大限制
2018年，华为内部传出要在松山湖建3万套员工房，均价仅8500元（带精装修）。
虽说这3万套房子前5年是租赁，期满后由员工购买（员工拥有完整产权），购买5年后才能转让，但是8500的价格的确极具诱惑力，这部分投放到市场，最起码华为员工基本不会再花3万多的高价去买市场的房子。
正如果壳采访到的木先生所说，华为的员工基本不会再去市场买了。
“虽然华为的员工房没办法抵押贷款，而且流通的时候有没有限价，如果有收益，是否要和政府分成，是否只能华为内部员工流通这些问题都还没明确，但是自己作为一个华为老员工，如果有机会还是会买，低成本解决居住是没问题的，毕竟松山湖环境好，学校好，华为的配套也很高大上。”
那么，综合以上种种条件，松山湖的房子还值得买吗？未来还有没有前景？果壳在结合了木先生以及深圳壹地产总编辑陶文杰先生的观点后，可以告诉大家：
1、如果是用来自住，不用犹豫，基本的资产保值增值还是可以保证的；
2、但如果是用来投资，虽然与主城区相比，松山湖的房价泡沫并不大，但是现在这个房价接下来横盘的概率较大，随着地铁开通、片区发展进一步完善，长线投资有一定的空间，但是站在深圳的角度来看，因为深圳也有很多选择，就没必要凑热闹了。
总而言之，近几年，是松山湖发展的黄金时代，却未必是松山湖房价的黄金时代。
-End-
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