2020年3月31日上午，疫情過後許昌市區的第一次土地拍賣，共拍出8塊土地，全部成交。其中兩塊為開發區的水務用地、一塊東城區的工業用地、一塊東城區的商服用地、一塊天寶西路的商務用地。我們重點關注的還是3塊住宅用地。
01 土拍彙總
本次成交的三塊土地，成交總金額近14億元。其中兩塊位於鐵西片區，成交價均在300萬/畝左右，一塊位於東城區許昌東站附近，成交價為450萬/畝。整體來看價格都處在正常水平。
02 天寶西路地塊
此次成交的天寶西路地塊位於天寶路與延安路西北角，其實熟悉近期魏都區操作的都知道，天寶西路片區可以說是這兩年魏都區重點打造的區域，中小學建設、公園建設等都是集中投資區域。
就該地塊來看，東側為黨建公園，西側為已經招生的文化街天寶路中小學，目前仍然在向該區域投資，比如無廢公園，也在該地塊西南角，雖然不大。北側的陳莊街東西聯通工程也在做前期工作。
其實此次該地塊成交的共兩個地塊，臨天寶路的為商服地塊，北側的為住宅地塊，競得企業都是萬盛置業。該地塊也是此前魏都區多年的重點項目，萬盛商業綜合體，之前也說過銀泰城等企業，但都沒有下文。此次商服用地已經拍得，後續如何操作也不得而知，如果能夠真的有商業企業落地，則對該區域才是真正的生活配套逐漸齊全了。
至於說此次的成交價，僅就住宅地塊來說，算是該區域的合理水平。基本與去年4月份的地價持平，離鉑悅山的地價，還有些遠。不過考慮到此前的規劃，這個地塊其實也是提前就定好的了，價格也都是大家的心理價位了。
對於該區域的未來，其實還是不錯的，畢竟是魏都區這幾年好不容易擠出來的一個新區，可以說把該投到裡面的都投入到裡面了。未來區域內的住宅能夠逐漸入住，萬盛的商業綜合體如果能不掉鏈子，還是可以期待的，包括遠期通過該區域的軌道交通規劃等，都是有落地可能的。
但也並不是完美，首先是區域內幾個批發市場和工廠，實在是無話可說，然後是北鄰北環路、西臨西環路，如果未來城區不擴容，兩面臨環城路的這個區域就不太容易成為聚集人氣的中心，心理上的距離感也就很難消除。
03 灞陵路地塊
這個地塊剛拍出來的時候，一些人都沒搞明白在哪裡。其實就是在灞陵路與灞陵河（清泥河）的東北角。河的南邊對岸是農場的集資房，東岸是明珠港，路西是海闊佳苑和湖畔名居。
目前來看周邊的配套很少，商業、教育、醫療這一塊都是缺乏的。灞陵路北段也修通沒有多少年，特別是給人的心理距離會比較的遠。不過實地去過之後，路還是比較順的，地塊也臨河，景色也可以。其實，你對比一下宏偉西雅圖小區的位置，都是在灞陵路沿線的，這個地方鄰著八一路，未來向東的時間距離上應該比西雅圖還要短。
成交價290萬/畝，周邊也沒有什麼可對比的地價，比如海闊佳苑是2014年通過掛牌拿的地，成本差不多100萬/畝；百瑞泓城是6911工廠改造的。你看看拿地企業，魏都投資建設公司就明白了，其實是城投公司拿的地，把城投公司融資的資金作為土地拍賣收入了。此前魏都投資也都多次下手了，包括上面的天寶路地塊、群眾路的商服地塊等。
就目前該地塊的位置和配套來看，如果是自己搞開發，應該是隻能做一個剛需類型的樓盤了，在這個位置想做出來高溢價率的樓盤太難了。
04 東站地塊
這個地塊不用介紹，大家也都很熟悉了。空港新城南邊、許昌學院東邊、高鐵東站片區。目前來看，區域內的利好消息基本都已經釋放了：高鐵站、市域鐵路、許州路小學等。
從我個人的感覺來看，我比較看重該區域的幾個點，1是東站這個未來城市內部軌道交通的樞紐站點，這個地位是比較重要的，但是要看未來許昌城市內部的軌道交通何時能落地，單單一條去機場的路線目前還看不出太多的帶動能力。2是臨近許昌學院這個超級人氣區域，我個人還是比較喜歡高校周邊的這種感受的。3是臨許州路小學，不過這個還要看許州路小學將來發展的怎麼樣了。
這個地塊是第二次拍了，2019年1月份的時候，以同樣7.3億元的起拍價拍賣過一次，流拍了。這次，肯定能不會流拍了，因為在拍賣之前，內部團購的戶型圖、價格都已經出來了。價格是452萬/畝，應該說還算比較好的一個價位了，在這樣的情況下，還能有溢價。
由東泰公司和恆達集團共同競得，東泰公司的大股東是東城區動遷中心，其實就是東城區管委會。這也是恆達繼魏都區團購房之後又一次接手政府團購房了。
05 展望
雖然這一次土拍全部成交了，但整體來說，沒有任何的爆點，寡淡如水。從朋友圈的情況來看，大家對於近期許昌房地產市場的前景來說，都沒有充足的信心。
最近各種消息已經夠地產行業的人噁心一番了，先是芙蓉湖區域某樓盤特價房直降1000多元，然後是長葛某大牌開發商工程款抵債房降價被媒體關注，每次這種消息其實是最傷害市場信心的。
在看這次疫情帶來的影響，結合國內外的情況，前期中金公司已經預測今年國內經濟的增速會在2.6%左右，這會是近幾十年來的新低，要知道在今年1月份，中科院預測今年的增速還是6.1%。
特別是隨著經濟發展，在今天，服務消費對宏觀經濟的貢獻率已經達到59.4%，但服務消費行業此次損失嚴重。很多人期待的“報復性消費”，根據歷史數據和目前情況來看，很可能也是個假命題，最多也只是恢復性消費。
目前來看，國內市場消費動力恢復速度緩慢，國外外貿市場已經哀嚎遍野。很多行業的就業人群相信都會在買房的時候考慮一下近期的收入情況了。
那麼鐵飯碗行業呢，你說呢？魏都區、開發區、東城區許昌基本上各個區目前都搞了政府團購房小區，建安區的團購更是以局委為單位開展的，東城區這次團購共1500套，市直也在鹿鳴湖有團購小區，騰飛之前搞了幾次團購，也收割了一大波。可以說，這幾波收割，割的比較狠。這次疫情，是肯定會明顯的減緩韭菜生長速度的。
而且，這次疫情，也會讓人們好好思考一下，在經濟停擺的情況下，我的收入和積蓄能夠保證我平穩的度過，這種思維才是最能影響購房慾望的。“時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。”這句話，最值得每個人在此次疫情中深思。
或許會有人說，正是由於經濟不景氣，國家才會要刺激經濟，包括最近提出的“新基建”，有人說所謂的“新基建”未來一定還會跑到房地產市場當中來。但是，同樣的歷史已經上演過了，帶來的問題也已經非常突出了，之前4萬億放水帶來的教訓，已經是目前可以公開討論的話題了。未來到底還能如何放水，放水了到底有多少能夠真正流入到許昌的房地產市場，都是難說的。
包括降息，昨天央行逆回購降息，雖然也有聲音稱房價又要漲一波，但坊間更多的聲音是什麼？一致贊同要實施經濟刺激政策，甚至要加大刺激，但一定要防止大水漫灌。而且降息的預期，其實在此前LPR轉換的時候，各大媒體和自媒體都已經廣泛科普過了，這個認識是大家都已經知道的。
就目前的形式來說，我認為一定是要改變思路了，如果你能想一想長葛降價的這個樓盤為啥工程款抵債房降價，你也就能夠明白。然後再去看看近期鄭州幾個樓盤開盤的情況，有好有壞，開盤賣的好的，更多的是價格合理。
當然，崩盤也是不可能的，別的我不說，就單說，聽說芙蓉湖某樓盤能降到5字開頭，包括這一次東區團購，你心動了沒有？這是一個需要買賣雙方都思考的一個問題。
來自：許昌城市解讀
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