内容要点

1. 我们的土地制度，决定住宅建设用地稀缺；我们的建筑规划制度，决定了住宅建设用地更加稀缺。

2. 土地财政在中短期内难以被全面取代，地方政府需要保持房地产健康稳定发展。

3. 长期价值投资：要努力买你买不起的东西，更要努力买不让你买的东西。

4. 总的来说，我们的制度，决定了房价的坚挺。

5. 中国的城市化正处在有史以来最大规模和最快速度的发展中，而且不可能按下暂停键。

6. 中国房地产还有至少二十年的繁荣期。买房是分享城市化红利与制度红利的便捷方式。

主讲︱刘德科

今天天气不错，我是刘德科。欢迎来到《DK 长三角购房公开课》。上一讲我们讲到「现在就该买房」；这一讲，我们要关注的问题是「中国房地产到底还能热多久」。

这个问题好大，如果换成更简单的提法，那就是「现在中国房价涨到头了吗」。今天，我们希望能够抽丝剥茧地把这个答案给呈现出来。

1st

我们先来看一张图，我们把它叫做「鹦鹉螺线」，因为它的原名实在太难记，叫「斐波契曲线」。这条鹦鹉螺线只要放大一圈，就变大一点点，最终可以变得这么大。

在 2004 年，万科用这条曲线来预测未来 10 年他们自己的业务增长；但是如果我们用它来描述过去 20 年中国房地产所走过的路程，也是恰当的。跟蚊香不一样，蚊香是每圈平均放大，它是

那么我们怎么样更形象地理解中国房地产的未来？用自行车模型。房地产就是一辆自行车，由两个轮子来驱动，一个轮子叫做「制度」，还有一个轮子叫做「城市化」。这辆自行车能跑起来，还因为有牛顿第二定律的惯性，这个惯性就是「买房的传统心理」。

先来看制度轮子。我画了一张好像有点复杂的表格，列出跟房地产有关系的国家制度：四个核心制度，包括土地制度、财税制度、户籍制度、保障房制度；还有一个微观层面的制度，建筑规划制度。

土地制度下面，有三个制度比较重要的。第一个，国有批租制，说明我们的土地是被政府垄断的；第二个，18 亿亩耕地红线，说明有一大部分的土地要作为耕地保护起来，可建设用地就变少了；第三个，在可建设用地中，要优先盖工厂、做商业，住宅用地要往后排。

我们拿东京跟深圳做一个对比，大家可以看得比较清楚。在东京，73%的土地是用来盖住宅的，而在深圳只有 26%；在东京，只有 5.1% 的土地是用来盖工厂的，但是在深圳有 36%。这两组数据是巨大的差异。

这样的制度造成了一个后果：住宅建设用地是很稀缺的。在我们国家，这种稀缺是制度造成的。

再看建筑规划制度。我们的国家的建筑规划制度，大概有这三个比较特殊的点：强制日照权，让我们的房间普遍朝南；建筑面积计价法，促使开发商普遍设计两梯三户、最多五户的房子；非开放式社区，让我们的社区普遍拥有围墙和中央花园。

这些在国外只有豪宅才能享受到，而我们哪怕是经济适用房，也拥有了规划意义上全世界最好的房子。这么舒适的尺度，但付出的代价是，

2nd

再来看财税制度。我在 PPT 上列出了财税制度的演变，简单讲：在改革开放初期，地方的税收是归地方的，后来经济发展了，地方的税收大头归了中央，小头归了地方；地方钱不够花了怎么办，卖地，土地财政的收入全部都归地方政府来支配。房地产市场的衰败和繁荣，直接影响地方政府土地财政的收益，所以，必须保持房地产市场的稳定。

从长远来看，改革的终极愿景是用房地产税来代替土地财政，但是这需要很多年。也就是说，土地财政在中短期内难以被全面取代。

3rd

户籍制度其实很简单，不用我讲大家也都明白，我们的房子为什么值钱，不仅仅是因为它是砖头混凝土的物理空间，更重要的是户籍制度附加给予它的独特价值。

因为有户籍制度，所以我们才有学区房，而学区房往往扮演每一轮房价上涨的领头羊；又因为我们有户籍制度，才能实行限购、限贷等政策，把买房资格变成了一种稀缺资源。

所以，如果我们买房子是做长期价值投资的话，要遵循两个原则：第一个原则，是著名经济学家李迅雷先生说的，「要努力买你买不起的东西」；我给加了下半句，「更要努力买不让你买的东西」，或者说「更要努力买不让你轻易能买到的东西」。限购的，就是不让我们轻易能买的。

4th

最后来看保障房制度。在 1998 年之前，我们国家实行的是福利分房，我们上一辈人都知道，房子是国家分的，但不是所有人都能分到；后来有了经济适用房，初衷是为了让大多数人都能轻松买得起房子，像新加坡那样。

比如说，孙燕姿在发了三张专辑以后，大获成功，非常有名，在那之前，她也是住新加坡组屋的，组屋就相当于我们国家的经济适用房，也是有产权的；在那之后，孙燕姿才会去关注商品房。也就是说，在新加坡，绝大多数人都是住组屋的，只有少数人去买商品房。所以商品房价格涨得再高，跟大多数人都没有直接关系。

新加坡是个城市国家，它可以这样做；但是我们中国人口这么多，幅员这么辽阔，经济适用房改革基本上是失败的。所以我们现在的改革方向是公租房。现在已经建了大量的公租房，以后还会建更多。

这样一张复杂的表格，其实只是想说一个很简单的道理：我们国家的制度，在很大程度上决定了我们住房的样子；这还没那么重要，更重要的是，也决定了我们房价的坚挺。

5th

讲完制度这一个轮子，再来看第二个轮子，城市化。

中国正处于人类有史以来规模最大、速度最迅猛的城市化进程当中；同时，我们处在互联网和轨道大爆发的时代机遇中，不仅城市骨架很容易拉伸，城市之间的等级感也在消失。

比如说，过去的上海跟南京，上海一定是高高在上的，今天上海的地位仍然很高，但是住在南京市民不会像过去那样，那么羡慕上海的生活。因为智能手机的普及，各种信息得以同步流传。

这一系列的原因，造成我们城市化的质量和空间仍然广大。而且在这样的国家特征和这样的时代机遇之下，中国的城市化是不可能按下暂停键的。

讲两个大家很担心的点：两个所谓的国际标准。

一个数据是70%的城镇化率，超过 70%，房地产会进入到很缓和的阶段，基本上就没戏了；还有一个数据是人均住房面积 40 平方米，到了 40 平方米，这个国家的房地产基本上也没戏了。我们中国好像已经很接近了：城市化率 60.6%，人均住房面积，国家统计局的数据是 39 平方米。

这是表面数据，我们要看真实数据。

跟常住人口城镇化率不一样，因为要有户籍才能享受到这个城市完整的资源。同样是国家统计局的数据，户籍人口城镇化率只有 44.38%，离 70% 还很远；就算我们按照每年增加一个点的城镇化率，中国房地产至少还有 26 年的高速发展。

人均住房面积 39 平方米是对的，但是这里的住房面积，不管是自建的还是质量很差的，都归纳在里面。如果是人均商品住房面积的话，仅仅只有 13 平方米，离 40 平方米至少还要 20 年的时间。

这两个误解，大家经常遇到。看真实数据，才更能明白中国城市化的空间依然辽阔，中国房地产市场的空间依然辽阔。

6th

最后再来看一下自行车模型：在制度和城市化的驱动下，整个房地产按照惯性往前走。我们中国城市的房价到现在还没有到山顶，因为城市化还没有结束。

如果去看伦敦、纽约、东京，他们的房价很高，这是城市化成功的必然结果，不管你是处在什么样的制度下，都会高；但是他们的房价涨幅已经缓和了，因为剧烈的城市化时代已经结束了，所以房价是在高位上慢慢地正常增长。

而我们中国不仅城市化没结束，而且我们的制度跟房地产的关系更加紧密。再给我们 10 年、20 年，我们的城市化可以做得比他们更好，所以如果有一天，中国头部城市的房价超越东京，超过伦敦，你也不用感到惊讶，这是必然会发生的。高兴也好，不高兴也好，都得接受。

今天讲这么多，总体上就只有两个结论：第一，中国房地产还有 20 年的繁荣期；第二，买房是分享城市化红利和制度红利的便捷方式。

哪些城市的城市化红利更大？这是下一讲我们要关注的话题：哪些城市更有价值。

谢谢大家，我是刘德科。

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