今年，樓市還有戲嗎？一直以來，房地產與經濟密不可分，有數據顯示，過去十年，土地出讓金貢獻1/5的廣義財政收入，而房地產相關稅收加上房企所得稅，佔整個狹義財政收入的1/6；就業方面，房地產+建築業共為中國今天提供5000萬個就業崗位，10年增長了2.4倍，現在達到5052萬人。易居CEO丁祖昱表示，房市還是經濟的壓艙石和穩定器。雖然這個表述放到現在，已經不合時宜，但看看我們周邊的親朋好友，搞裝修、做建築配套、賣鋼筋水泥，甚至五金、家電傢俬，全都跟房地產沾上邊。
正因為關聯行業多、產業鏈又長，房地產任何的風吹草動，總會引起各行各業的極大關注。比如，2020年1月，M2首次突破200萬億，距離2013年100萬億隻用了7年時間，這麼多的錢發出來，但我們的衣服、食品、農產品漲價幅度並不大，反而有些還越來越便宜。可見，樓市靠著源源不斷吸納的資金，逐步實現擴張，房價也由此水漲船高。但是到了2020年，樓市一改往日現狀，開始真正意義上的“靠天吃飯”了。
別看線上賣房整的熱鬧，實際上也只能 “吊著一口氣”罷了。一方面，據克而瑞數據，2月34家千億規模房企合同銷售合計約為2414.93億元，較1月環比下降40.18%。其中，31家合同銷售金額呈同比下滑，僅恆大鐵建綠地三家2月銷售額實現同比增長。另一方面，國統局2月最新數據，房價上漲的城市從47個降至21個，而降價的增加到23個。隨著市場復工復產，雖說多地成交量逐步回升，但遠遠談不上火熱，只是基本恢復到去年四季度周均成交的6成水平，加上國家重錘定調，2大措施為市場保駕護航，馬雲擔憂要成真了？
一邊“放水”，一邊降利率，國家“曲線救市”，可以買房了？
近日召開的高層會議指出，要加大宏觀政策調節和實施力度。要抓緊研究提出積極應對的一攬子宏觀政策措施，積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。適當提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方政府專項債券規模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。言下之意，“引導貸款市場利率下行”會是核心，在未來一段時期內，赤字水平會提升，減稅降費，財政政策也有大動作。顯然，在全球寬鬆的預期下，我們的經濟環境也要變了。
果不其然，時隔一天央行就把“水龍頭”擰大了。30日上午，央行公佈最新一次逆回購招標公告，將開展500億元7天逆回購操作，其中中標利率為2.20%，大幅降息了20個基點。要知道，逆回購利率是央行的3大貨幣工具之一，又是1年期MLF的風向標，與LPR利率有著密切關係。所以，此次利率大幅降低，我們有理由相信，4月份的MLF和LPR已經沒有懸念，而且至少降低有20個基點。不過在房說君看來，參考去年12月至今年3月，LPR力度都不大，所以，4月份大概率會是1年期，5年期或會小降。
不僅如此，據融360大數據研究院的監測樣本，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.45%，環比下降5基點，為對應期限5年期LPR加點70BP；二套房平均利率為5.77%，環比下降4BP，加點102基點。具體來看，有30城首套利率環比有所下調，其中8個城市降幅在10BP以上，昆明首套利率環比降幅最大，達29BP，僅有4個城市的首套利率有所上漲，整體水平呈下降趨勢。很多人說，29bp的“打折”力度未免太大了吧。風波之下，沒有錢就更買不起房了，別說降房價了，哪能說降就降的。
房說君認為，簡單來說，一邊是央行向市場精準釋放資金，另一邊是各大銀行降低房貸利率，2個措施的力度，完全不亞於一次“降準”，對樓市這種負債率高的行業，也會從中受益。這些年，買漲不買跌的心理作祟，使得樓市繁榮期，房子靠搶都買不到，一旦進入平穩期，買房人反而寥寥無幾，加上經濟的影響還有“餘震”，大家都還在勒緊褲腰過日子，能賺一點就代表虧少一點。自己都賺得少了，又怎麼願意給樓市買單呢？在房說君看來，為了讓需求轉換成購買力，降低利率或許還能 “曲線救市”，不僅與房住不炒並不矛盾，正在還房貸的也可以暫時“心安”了，如果之後LPR繼續下降，有好的城市和樓盤都值得看看。
高層時刻強調“底線”，馬雲擔心的或要成真，政策矛頭指向2類人，要麻煩了
而在近日央行四部門聯合新聞發佈會上，銀保監會副主席周亮表示：今年八項重點工作之一，就是堅決落實房住不炒的要求，促進房市平穩健康的發展。在這樣的時刻，高層時刻強調的底線都是房住不炒，而此次央行和銀保監會又同時在場，可見今年的房地產金融週轉依然嚴格，類似於2016年的資金週轉速度，已然會成為歷史。這種形勢下，有兩類人可能麻煩了。
表面光鮮，私下已是負債“纏身”的人
自從2016年提及房住不炒到現在，房貸利率已經上浮了4年之久，在過去兩年買房的，不少人甚至達到6.3%，資金成本抬高的同時，房價也是大頭。舉個例子，月薪2萬的小明買了套150萬的房子，首付50萬，等額本息30年，利率5.88%，月供6000元左右，扣除衣食住行消費後的收入，房貸收入比已經達到60%，是警戒線位置，此時任何的收入變動都容易出現斷供斷貸的風險。
還想在樓市“薅一把羊毛”的人
近兩年來，隨著國家定調房市的手段越來越嚴格，從2018年至今，百城房價漲幅都維持在3%-5%，與往年動輒10%相比，大漲的勢頭明顯得到了遏制。但是，過去的上漲路徑，讓很多人還保留著“薅羊毛”的思路，覺得買完房之後，趁著房產升值能馬上變現賣出去。如果是剛需倒也罷了，當地產商都沒有辦法將手中庫存變成現金，破產速度都在加快的時候，還在囤房的人，隨時都會面臨無人接盤的窘境，不僅羊毛都白薅了，別一不小心倒貼了羊腿。
房說君有話說，從現在的形勢來看，現金流成了每個家庭、每個企業最珍視的東西，樓市以前過於順風順水了，以至於目前的情況，很多購房者、開發商、炒房者都還沒有反應過來。但是我們要清楚一點，在全球寬鬆潮的催化下，以往我們對房價的認知，已經不管用了。一方面降息山雨欲來，另一方面，就是人口。一直以來，人口城鎮化是促進經濟增長的最大潛在內需和持久動力，但是，這些年城市化的過於激進，造成一系列房價高、學位少、看病難的難題。
截至2019年末，我國城鎮常住人口84843萬人，與發達國家普遍75%以上的城鎮化率相比，我國還有15%的發展空間。與此同時，我國的勞動力人口也在下滑。根據專家的預測，從2020年至2025年，勞動力每年減少375萬人，到2030年，每年減少500萬人。現在看來，馬雲曾擔憂的事或要成真了。此前他表示，如今大家都這樣買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人。可見，即便市場靠天吃飯也好，在現在大家都關心手中的錢的時候，也不會像前幾年那樣投機高漲了，或許能迴歸理性，未嘗不是一件好事。
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