投资人员的自我要求和成长
投资人员的两个核心能力：
做投资的核心能力主要是两点，第一点是情报的收集能力和分析能力，第二点是业务的执行能力。
投资基础能力提升
如何找项目
一、公开市场的途径
市场化、充分竞价，具体有土地交易市场、产权交易所及法院拍卖平台等
土地交易市场就是土地招拍挂的所在场所，很多地方又称土地交易中心、公共资源交易中心等。
产权交易所（简称产交所）是股权、资产交易的中介场所，各省及主要城市都会设相应交易所。
法院拍卖
二、非公开市场的途径
中介，发动公司的整合力量获取信息，陌生拜访，了解政府的动向，争取与政府下辖国企全面合作。
看地入门
一、看地动作一：踏勘地表
二、看地动作二：咨询开发风险
三、看地动作三：进竞品楼盘的售楼处
四、看地动作四：二手门店了解一下
测算入门
一、静态测算
主要成本为：①土地成本；②前期费用；③工程费用；④基础设施费用；⑤开发间接成本；⑥三项费用（管理、营销、财务）；⑦税费（土增税、增值税、所得税）。
二、动态测算
市场调研入门
市场调研其实很简单，分两块内容：内业和外业。
内业就是查数据，写报告。查的数据可以多可以少，但核心的数据有三部分，一是土地上的信息、二是房价上的信息、三是可售及可开发的存量。
外业
外业就是出门看地、现场踏勘
招拍挂
勾地
勾地是舶来品，做法起源于香港，概念就是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
勾地就是开发商直接和政府勾兑，实现意向地块的定向出让。
勾地全流程：
一、设置条件
设置条件分为前置竞买条件及后置建设要求两类。
二、约定规划指标
三、商务条件
四、供地时序
五、优惠政策
六、框架协议
七、产业勾地
勾地的抓手
一、开发商给的什么好处会导致政府心甘情愿把土地利润让出来
二、三大勾地流派
勾地制度从香港引入，与中国房地产的发展相伴相生，在早期房地产野蛮生长的年代，大部分开发商都是通过勾地来实现规模迅速增长，目前已经形成了三大流派。
一是用土地换项目，也是大部分开发商都做过的。
二是用产业品牌去各地野蛮复制，也是最容易复制、最容易推广的
三是三四五六线的品牌占领
三、意义和风险
勾地也是有风险，勾地的收益来自住宅部分，住宅变现快，是个现金奶牛，还有利润；风险来自产业部分，变现难度大，资金回收周期长，资产不小心就沉没成无效成本了，并吞没了住宅开发的利润。曾经信奉现金流滚资产的勾地高手，绿地和万达都相继陷入了商办资产过剩、现金流压力大的陷阱里。所以，勾地前还是要想清楚勾地勾出的产业部分如何变现或者如何运营的问题。
收购
快速上手收并购
房地产投资中三个细分领域：招拍挂、收并购、勾地。
投资人员必须具备财务、法务、土地、谈判及测算等多种领域的专业素质，还要有创新能力去研究双赢的交易模式让交易能够达成。
一、谈判地位，二、观察卖方老板
三、洽谈内容
1．一谈价格
需要注意的是：①土地不能直接买卖，必须随着公司一块卖。土地的价格确定后，要减去公司的负债才是公司的股权价格（会较净资产有溢价），有些新手容易把土地价格和公司的股权价格混为一谈；②常规流程上面都是卖方先报价
2．二谈核心诉求
3．三谈交易架构
4．四谈付款
一是现金流管理，二是风险控制。
5．五谈风险
四、洽谈成果
容易弄错的两个概念
一、地随公司走。二、成本和溢价必须要分清楚。
如何手拟一份协议
这里说的协议，其实就是买卖双方契约的代名词，又可以叫合同、备忘录等。
- 签约主体及协议订立的条件
- 项目现状的描述
- 商务条件
- 转让方承诺事项
- 交易架构、工作安排及公司交接
- 各方义务与违约责任
风险是什么及尽职调查注意点
风险可以分为两类，一类是可以量化的风险，其实更多的可以称为成本；另一类是难以量化的风险，这个完全就是盲人摸象，摸到哪里算哪里，也是决策时候项目被毙掉的核心原因。
尽职调查注意点
1．尽调需要调动的部门
2．尽调的局限性
3．尽调的矛盾性
4．尽调的介入时点
5．尽调报告的使用
6．投资人员的简单判断
①四证（土地证、用地证等）、土地出让合同；②设计方案；③股权结构；④资产负债表。
一级土地整理
一、什么是一级土地整理？
一级是和二级相对的，自从“831大限”禁止了协议转让之后，所有经营性土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有土地整理事务就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥铺设管网的三通一平和建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有土地开发事务都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工及交房等。
社会投资人如何从一级土地整理中赚钱
热衷一级土地整理的有两类企业，一类是开发商，另一类是施工企业。前者打着土地的主意，后者打着工程的主意。
1．开发商做一级整理
开发商做一级整理，主要看中的是能不能在一级整理完毕后，顺带着把二级的房地产开发也做了，就是所谓的一二级联动。既享受到了土地上的利润，还能享受到房地产开发的利润。
2．施工企业做一级整理
施工企业做一级整理的理由其实很简单，就是为了做工程。土地要达到三通一平前要做很多工程，比如修路、修管廊，如果是片区整体一级开发还要修一些水厂、电厂、污水处理厂这种，涉及的工程非常多，做一级整理的投资人就意味着标的范围内的工程不用费心去投标了，都能自己
搞定。
一级土地整理的出让手续
规划条件 土地征收、收储 定界确权及申请宗地号 宗地成本构成审计 地价评估 供地方案审批 招拍挂公示公告
旧改项目拓展
旧改，现在又称棚改、退二进三等，看拆迁改造内容而定。操作上面分两种，一是政府自己出资拆迁、收储后出让；二是企业出资，自己拆或委托政府拆，然后通过补交出让金或者招拍挂自己获取对于旧改这个业务，投资人员应该注意点什么。
才能保证不掉坑里去？
一、项目是不是真的能一二级联动
能联动的旧改才有价值，不能联动的旧改就是赚一级开发的钱，收益就不大了。
二、时间、时间、还是时间
旧改这业务，是资金密集型的，钱必须得一次性到位，否则拆迁非常容易停摆，每次停摆的代价就是拆迁成本的上升以及拆迁难度的变大（拆迁户的心态变化）。
三、政府是否支持很关键
四、能不能赚钱还是看杠杆
五、货币补偿与实物补偿
开发商做产业的需求
开发商做产业地产的盈利逻辑
一、产业地产现状：大面积亏损
二、开发商处理方式：变现方式仍以销售为主
三、怎么拿地
适合的拿地模式就是以下两种：
1．产业全部能卖
2．产业必须持有，不能变相卖
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